“去庫存”仍是今年全國兩會的熱議話題。

　　今年以來，政策紅利不斷，樓市提前吹來了“暖風”，降首付、降契稅新政以及開年央行首次降準，為樓市去庫存拉開了大幕。與此同時，多地出臺相關政策。

　　3月6日上午，全國政協委員、重慶市工商聯主席、金科股份董事長黃紅雲在北京西站附近接受每日經濟新聞等媒體採訪時，分享了他對於去庫存的觀點。

　　政府和房企雙向去庫存

　　在政策層面，黃紅雲建議：一是優化供應結構，因地制宜調控土地供給，切實做到“因城施策”；二是拓寬公共服務覆蓋範圍，解決農民工購房後的就業、醫療、教育等問題，增加農民工購房意願；三是建立政策性住房銀行，推進房貸資産證券化；四是進一步降低購房稅費，加大金融支援，特別是降低二手房交易稅費負擔，支援改善型住房需求；五是政府採購公租房，對安置房進行貨幣化安置，可消耗一部分庫存量。

　　“在政府採購層面，現在可以通過採購存量房來轉化成保障性住房。從目前情況看，購買存量房的成本不一定比拆遷、改建成本高，尤其在庫存消化難的城市。當房企自身有大量的存量房、銷售比較困難的時候，往往願意降價，甚至低價出售給政府，這樣既解決了庫存問題，又不增加政府多餘成本。”黃紅雲表示。

　　黃紅雲認為，在去庫存方面，除了政府的政策紅利外，建議地産企業也要加大創新力度，通過産品創新，創造新的供給和需求。

　　“可以通過優化改變存量房的使用功能，吸引消費者；對銷售困難的房屋，可將銷售改為租賃，變相清理庫存量，也可以將商業用房改用途，如商業改住房，商場、商鋪改為辦公、酒店，辦公、酒店改為公寓。反之亦可，把公建類房屋改為一般類酒店等。”黃紅雲表示。

　　三四線城市也有機會

　　黃紅雲認為，總體還是看好房地産行業的前景。從去年開始，國家逐漸出臺扶持房地産行業發展的政策，預計後面還會有一系列政策出臺，今年多數城市在成交量和價格上還會出現溫和上升。對於增長較快的城市尤其是一線城市，或會有調控政策，原有的政策會繼續沿用，但其他多數城市會執行比較寬鬆的政策。

　　在去庫存的大背景下，一線城市樓市被開發企業視為“香餑餑”，而三、四城市多被看淡。

　　此觀點也不能一概而論，黃紅雲認為，有些三、四線城市銷量比一、二線還好。

　　從産銷比看，三、四線城市投入低，市場也非常好。他舉了個例子，重慶開縣是國家級的貧困縣，這個城市的地域風貌是大山大河，平地很少。金科在這裡拿下了500畝地的項目，第一年銷售額就有六七億元，這在三、四線城市很不簡單。重慶涪陵，一個3.5線城市，項目也可以熱銷。

　　對於今年的戰略，黃紅雲表示，總體方向是金科在發展房地産的同時，跟房地産相關的垂直業務，比如社區服務。在區域發展方面，城市分化明顯，金科重點選擇了十個省級城市，會在這些城市下面延伸少量的三、四線城市。

　　2月15日，黃紅雲在接受媒體採訪時表示，在“三圈一帶”的戰略新構想指導下，金科鎖定了“核心十城”，即重慶、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上海、南京、天津、武漢。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，未來五年，金科要做中國一流的“美好生活服務商”，用5年時間實現三個層面的戰略轉變：一是産品層面，從關注房子的居住到關注社區服務，實現業務重心從5年短週期到65年長週期的轉變；二是用戶層面，從一次交易到持續消費，實現從客戶到住戶到用戶、會員(粉絲)的轉變；三是企業層面，從地産開發商轉型為現代服務提供商，逐步實現從重資産投資向輕資産運營的轉變。