[摘要] 18年彈指一揮間，從成立之初的3000萬元到今年946億元總規模，超常規超速增長3153倍，這是重慶（樓盤）發跡的房企金科的成長軌跡。

　　時代週報記者 賽亞 發自廣州

　　地産名利場裏，大家都愛聽故事，今天的主角是金科地産集團股份有限公司（000656.SZ，以下簡稱“金科”）。

　　18年彈指一揮間，從成立之初的3000萬元到今年946億元總規模，超常規超速增長3153倍，這是重慶發跡的房企金科的成長軌跡。和大鱷同行相比，金科300億元的年銷售規模或許並不起眼，但在房企紛紛謀求“地産+X”轉型的高熱期，金科的多元化開拓之路儼然已是一個範本。

　　早在2014年，金科就已開始未雨綢繆，開啟了轉型戰略之路。掌門人黃紅雲的轉型戰略路徑，是這樣設定的:以地産為中心向四週擴張業務，尤其是強調産業嫁接地産模式，另外大舉殺入國家戰略層面扶持的新能源領域。

　　今年是金科“新地産＋新能源”雙主業戰略實施的攻堅年，雙主業和多輪驅動格局正在形成。乘法效應下，黃紅雲期待的金科“千億”藍圖正在變成可見的現實。

　　任何轉型都是一場企業“由內而外，融道于術”的系統革命。從一家地産專業化標桿企業，搖身成為橫跨多個領域的綜合性多元化集團，決定金科多元化成敗的核心會是什麼？解決“投易盈難”這個方程式，是否是眼下金科管理層最關心的問題？面對新能源、網際網路金融等領域未知的風險，金科管理層的投資眼光和轉型能力正在接受考驗。

　　新能源探索：5年500億投資再造一個金科

　　2014年初，金科拋出了“力爭5年內銷售破千億”的戰略野心。曾要做“地産界Intel”的金科掌門人黃紅雲，也玩起了跨界，他瞄準了一個重要方向─新能源，這一國家積極扶持的戰略性行業。

　　去年10月13日，金科邁出了向新能源領域跨界發展的第一步。彼時，金科出資高達20億元成立新能源公司，重點投資光伏、風能及頁巖氣等新能源産業。

　　這被視為金科未來的利潤增長點之一，具有重要的戰略意義。黃紅雲的決心很大，企圖也很大，他要在新能源領域“再造一個金科”，力爭成為國內A股最大、最具競爭力的民營新能源發電投資商和運營商。他的打法是“風光並舉、多點開花”，希望以風力和光伏為主，同時尋求光熱薄膜發電等新領域發展機會，實現金科新能源業務的超常規高速發展。

　　金科董事會主席黃紅雲挂帥新能源公司，這就是他重視新能源發展的強烈信號，此舉在金科內部前所未有。

　　在金科看來，新能源領域和傳統房地産其實有很大的共通之處：即都屬於資源型、資金密集型産業，並且在商業模式上也非常接近。黃紅雲年初接受採訪時也曾表示，“新能源領域與房地産相似，是項目制，資金需求大，週期較長。不過，金科在項目制的投資管理中，已經有很成熟的經驗”。

　　一年後，金科已累計在新能源項目上投入超過40億元，並在新疆（樓盤）建立了初步的風能項目架構。時代週報記者從金科集團了解到，除了在頁巖氣方面尚未有進展外，金科新能源的觸角已伸至風電和光伏。

　　目前，金科新能源項目主要有三個，兩個位於新疆，另一個位於山東。自去年12月，金科首個風電項目落戶新疆哈密後，今年7月，金科新疆風電二期景峽項目和山東光伏項目也相繼獲批。今年8月，金科還推出了45億元定增計劃，其中6億元將用於上述景峽風電項目。

　　“跟其他公司比較，金科在新能源方向探索積極，投入也比較大，”金科董秘劉忠海堅稱，“我們認為這條路（新能源）走得通。”

　　以風電項目為例，這是國家重點扶持的清潔可再生能源，在投資方面，金科受到當地政府的優待。據劉忠海透露，因為投資節能環保、風能利用開發的項目，目前金科在新疆投建風電的稅收享受“三免三減半”的優惠。

　　“新能源項目是重資産投資，資産負債率通常達到80%以上，一般企業不容易在這麼高的負債率下把握投資，”劉忠海稱，“但金科在資金使用上已經很有經驗，且新能源項目能拿到利率很低的資金，以及政策性銀行的支援等。”

　　在這個相對陌生的領域，金科的探索之路正越走越遠。

　　今年12月初，金科宣佈，擬設立36億元規模的新能源産業基金，初期基金規模為4.01億元。該産業基金將重點投資風電、光伏、光熱及上下游産業以及戰略新興産業。隨著投資項目的增加，金科有可能一躍成為在新疆地區投建風電能源項目最多的房企。

　　事實上，今年以來，金科新能源項目已經陸續産生數千萬元的收益，但由於數額較小，以及相關項目仍然在建設中，所以未在半年報中披露。

　　“從去年以來，金科轉型的思路是明確的，相關資金投入的快速落實也彰顯了公司的態度，”中信建投證券分析師蘇雪晶稱，新能源作為具備一定金融屬性的行業，有望在未來為金科貢獻穩定現金流，並具備資産證券化的可能。不過，想要實現新能源規模化的效益，仍需要金科後續的實際投入。

　　金科相關負責人透露，5年內（包括今年在內），金科在風電、光伏發電、光熱發電、頁巖氣等新能源領域總投資規模將到達約500億元，其中新能源發電裝機容量將達到400萬-500萬千瓦。

　　新地産驅動：科技、文旅、大健康齊頭並進

　　在老本行房地産，金科未敢有絲毫懈怠。

　　在銷售方面，金科整體維持增長態勢。第三方機構CRIC數據顯示，今年前三季，金科實現房地産銷售約150億元，同比增6.8%。四季度，金科新推貨值約100億-120億元，銷售有望提速。金科今年的銷售任務是300億元左右，目前完成的業績在規劃目標內。

　　在專注大本營重慶的同時，金科正在長三角、中西部的主流城市爭取優質土地資源。今年前三季度，金科完成土地投資49.3億元，佔同期銷售額比重為32.87%。

　　“拿地要有前瞻性，決不當地王，這是金科堅持的原則，”金科總裁蔣思海介紹稱，這兩年，金科每年新增土地700萬平方米。目前，金科已有土地儲備2000萬平方米以上，可維持企業4-5年的開發。

　　蔣思海透露稱，金科在全國有四大地産公司，分別是重慶、中西部、華東、華北公司。公司重點佈局中西部、長三角、環渤海三大區域，目前已進駐北京（樓盤）、重慶、四川（樓盤）、江蘇、湖南、陜西、雲南等地35個城市。重慶仍是金科的大本營，重慶公司的業務量佔據金科總量的45%。

　　“2013年以前，金科發展主要以追求規模為主，但隨著地産行業進入白銀時代，我們也在不斷調整戰略，以可持續發展為主，追求有品質的發展，”蔣思海表示，新地産，便是金科有品質發展的關鍵一步。

　　他口中的“新地産”，包含兩層意思，一是將金科定位為産業綜合運營商，逐步實施以滿足企業生産需求為主的“産業綜合運營戰略”；二是將金科定位為社區綜合服務商，實施滿足居民生活全方位需求的“社區綜合服務戰略”，從開發商轉型為服務商。

　　今年11月9日，重慶兩江健康科技新城項目簽約活動在兩江新區管委會舉行。黃紅雲和億達中國董事局主席孫蔭環共同出席此活動。這是他們攜手打造的第二個産業園，去年在湖南長沙（樓盤），他們已有過科技新城項目的首次合作。

　　“産業綜合運營，就是金科新地産的一個子戰略，” 蔣思海稱，金科選擇聚焦工業地産、文化旅遊、大健康産業三大方向去發展。四川遂寧（樓盤）古鎮旅遊、長沙科技新城、合肥（樓盤）科技新城等大型産業地産和文旅地産已相繼啟動。

　　“新地産”的另一個子戰略是社區綜合服務子戰略，即由傳統的物業管理升級為“社區運營商”。早在2010年，金科率先提出了“中國鄰里文化”，構建金科鄰里中心；兩年前，金科為服務業主而成立了金科資産管理中心，在全國首創了“業主資産倍增計劃”；今年5月份，金科推出了以“金蛋糕計劃”為名的社區商業戰略，借助“網際網路+”手段對社區商業統一定位、規劃、運營、管理等。

　　這些是“千億”金科的重要一環，成為金科增強新老業主黏性和挖掘住宅社區“大數據”的核心競爭力。

　　蔣思海透露，金科正通過顧問、全委、收購、兼併形式，實現在管項目每年保持40%以上的增長率，在做大物業管理規模的同時，也開啟社區O2O平臺建設。目前金科服務的大型社區已經超過了254個，總戶數超過35萬戶，業主近100萬人。

　　“要實現上述‘新能源+新地産’雙主業戰略的成功實施，必須要有相應的支撐保障措施，” 蔣思海説，金科股份（000656，股吧）的母公司金科控股在今年下半年斥資100億元全面佈局大金融、大投資、大資管三大業務，“金科未來戰略定位不是開發商，而是力爭成為服務商、運營公司和科技公司和綠色能源公司，形成‘金融投資+資産管理+新地産+新能源’四輪驅動新格局”。