樓市之夏，地價“迷人眼”

　　“紅五月”收關，杭州樓市交出“成績單”：新房成交再破2萬套、住宅去化週期縮短至8.9個月、庫存回落到合理範圍；連去庫存“老大難”商業地産，也終於在春末夏初之際，感受到了些許暖意。更讓人欣喜的是，房價進入整理期，環比4月只微漲0.4%。

　　與剛剛有所穩定的房價相比，頻頻出現的土地最高價，卻又不由讓人心生惶恐。土地拍賣，無疑是五月“熱搜榜第一”。據媒體報道，截至6月2日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內的22個重點城市，已經産生的總價、單價或溢價率“最高”土地，高達113幅。

　　杭州上月有6宗土地問鼎“最高”，但與其他城市相比，杭州土地市場仍有一定的理性。

　　樓市之夏，地價“迷人眼”

　　房價整體穩定 地價出現升溫

　　本報記者 方臻子

　　“紅五月”新亮點

　　商業地産庫存減少

　　供需共振下，杭州樓市熱度維持，全市新建商品房成交21363套，雖比4月略少了7%，但依是位列單月成交歷史第三。其中，住宅成交16331套，去化週期約8.9個月，整體庫存已經回落到合理範圍內。“市場逆轉後巨大的慣性，短期不可能結束。”對於成交量連續3個月破2萬，浙報傳媒地産研究院院長丁建剛分析説。

　　在價格方面，經過3月、4月份的較快上漲之後，5月房價進入整理期。據透明售房網統計，新建商品住宅方面，5月全市成交均價為15887元/平方米，環比微漲0.4%。可以明顯感受到，杭州購房者的心態，正趨於正常。

　　在住宅庫存回落、價格穩定之後，商業地産去庫存正提上日程。隨著三四月份房價增長，住房投資風險加大，投資客將目光轉向商業地産。另一方面，5月份“營改增”全面實施也起到一定的積極作用。5月，商業地産共成交5052套、38.26萬平方米，去化週期40個月，較上月末縮短了4個月。

　　雖然，40個月的去化週期仍遠超12-24個月的合理區間，但一向銷售乏力的商業地産，終於在“紅五月”吹到了一絲春風。更讓人倍感暖意的是，6月3日晚間，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，“允許將商業用房改建為租賃住房”，為未來商業地産去庫存，提供了較好的政策空間。

　　杭州6宗“最高價”

　　本土房企沒上榜

　　5月的樓市“熱搜榜第一”，非土地莫屬。

　　隨著多宗優質地塊入市，剛剛過去的5月，杭州共拍賣了15宗土地，涌現出6宗“最高”：5日，錢江世紀城，蕭山區最高樓面價一天兩度刷新；12日，鐵路北站、三墩北樓面價被刷新，萬科拿地；20日，熱電廠地塊，笑到最後的是融信，31404元/平方米，溢價率90%（但6月3日，拱墅區最高樓面價已經易主）；27日，杭州首宗破百億地塊誕生，也成為今年以來全國總價最高。

　　土地市場火熱毋庸置疑。但是，如果對比一線及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市呢？上海寶山顧村，位置差不多是杭州的勾莊，樓面價4.8萬元/平方米，溢價303%；北京延慶，樓面價4.3萬元/平方米，超過周邊在售樓盤價3倍有餘；合肥拍賣5幅地，溢價全部超過200%；蘇州、南京先後出臺“熔斷”政策……在“搶地潮”中，杭州並非最熱：第一，平均溢價85%，極少超過100%；第二，很多地塊本身具有特殊性，如奧體地塊的總價最高是因為地足夠大；第三，地價還沒有迅速傳導到房價；第四，本土房企一塊“最高”都沒去搶。

　　由此可見，杭州的土地市場，包括樓市，目前仍處在一個相對健康、理性的狀態。一個城市的樓市，與其經濟、消費實力的發展密切相關。杭州因為發展以網際網路為代表的新經濟、新産業導入了大量人口，成為支撐樓市需求的重要力量。同時，隨著一些大型會議和重要比賽的落戶，杭州的城市面貌以及城市地位都得到了極大提升，這也讓房企對市場前景更加看好。房企願意去搶高價地，因為它們相信或者期望，杭州未來房價將繼續上漲。

　　但另一方面，地價是構成房價的主要成本，地價上漲推動房價上漲，已為多年的實踐所印證。就連宋衛平，也忍不住吐槽上海地價高漲推高了房價，“綠城黃埔灣的房子超過10萬元／平方米，對不起，我是不會買的”。説不會買的，除了老宋，還有其他杭州本土房企。“這一輪的市場上升中，本土房企不悲觀，但相對外來房企肯定更謹慎。”濱江房産副總朱立東的話，很有代表性，“大家去看，每一輪土地拍賣最後幾輪，一般是兩家或者三家企業。當溢價率超過80%後，十來家企業裏就剩下少數在賽跑。”從5月拿地房企來看，杭州出讓的10宗涉宅地塊，盡數被外來大鱷收入囊中：招商、萬科、融信、新城、信達等。

　　起底“網紅”信達

　　實力究竟有多強

　　5月在杭州拿地的房企中，“網紅”信達地産憑著“不差錢”的土豪屬性，太過耀眼。因拿下奧體地塊，信達包攬5月在杭拿地“兩最”：金額最多、規模最大。加上今年1月，信達首次闖入杭州主城時，以36680元/平方米樓面價競得的南星單元，其在杭拿地金額已達156.9億元。

　　“杭州是我們公司戰略佈局的重點城市。”浙江信達地産有限公司總監孫艷近日表示，信達拿下南星、奧體地塊，“不是不計成本、不計結果地拿地”。信達認為，杭州錢塘江類似于上海黃浦江，在錢塘江兩岸拿地，考慮正是杭州將會邁入“錢塘江時代”。

　　這個道理大家都懂，但為何是信達？其雄厚的資金實力，不禁讓人好奇心大勝：信達什麼來頭？孫艷説：“我們最早是建行下面的房産公司，1999年從建行剝離出去歸到信達旗下。浙江信達是去年5月由寧波、嘉興、台州三家城市公司整合而成。”信達地産，是財政部直屬信達資産的子公司，同時也是一家上市公司。

　　信達並不擅長造房子。表現在杭州，南星地塊找了本土高品牌溢價的濱江合作，信達出錢、濱江出力；奧體地塊的故事還“未完待續”，但信達已表示，信達佔股50%，另外50%“誠邀合夥人加盟”。信達的強項在資金。到去年年底，信達融資餘額326.3億元，整體平均融資成本約8.07%。信達還將“地産金融服務商”作為其發展方向。在其內部資料中，信達這樣表述：通過與信達資産管理業務結合，“夾層拿地基金”等方式獲取項目，充分嫁接中國信達在融資端的優勢，用較少的自有資金撬動較大項目，實現“基金拿地+小股操盤”的輕資産運作模式。截至2015年末，信達地産的金融地産基金，規模已達94億元。

　　當中小房企因為資金壓力，被迫轉型紛紛退出房地産行業之際，像信達這樣擁有獨特資本優勢的央企大鱷們，卻正對這個行業虎視眈眈。