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20城賣地收入近萬億元 北京六環內“全城豪宅化”

  • 發佈時間:2015-11-03 07:23:00  來源:中國經濟網  作者:王麗新  責任編輯:張少雷

  10月底以來,土地市場熱潮席捲而來。據中原地産研究部統計數據顯示,截至2015年10月31日,全國土地收入前20個城市年內賣地總額達9733億元,與2014年同期的10778億元相比,下降了9.7%。

  值得注意的是,排名前5位的城市分別為北京、上海、重慶、廣州和南京,而今年房價漲幅最大的城市深圳供地則同比大幅銳減,前10個月,土地收入腰斬,不足243.5億元,同比下降超過52%;北京則成交1360億元,同比下降約24%;上海成交1154億元,同比上漲6.87%。

  《證券日報》記者根據上述數據計算,“京滬廣深”四個一線城市賣地收入佔上述20城賣地總收入的35%以上,這從側面上折射出,房企爭相全面退守一、二線城市的決心。

  房企全面退守一、二線城市

  而2015年以來,20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地,其中一線城市佔歷史上首次突破了40%,佔比高達44%。

  “一線城市和部分二線城市,再度出現地王頻出的現象,房企越發關注一線城市和重點二線城市。” 中原地産首席分析師張大偉向記者表示,在標桿房企玩命拼地影響下,一線城市已經普遍出現地價超過房價的現象。

  “近期有一家房企在北京拿了高價商業用地,樓面價達3萬元/平方米以上,但旁邊寫字樓現在就賣3萬多元/平方米,而且消化速度並不理想,這對拿地企業形成很大壓力。”某上市公司高管向《證券日報》記者透露,把地價弄成房價的結果,是只能等待新的開發商再來用高價拿地,從而解套,但這依然對上市公司財務指標有影響。

  “北京動輒5萬元/平方米的樓面價,總價超過30億元、50億元很平常,若要保證企業負債率、現金流、利潤增長等指標可控,拼地實力就會減弱。”某一直想在北京拿地的外地開發商高管向本報記者直言,若企業再受制於此前三、四線城市存量資産過高,資産週轉速度相對較慢,在北京拼地將會付出代價。

  北京六環內“全城豪宅化”

  11月2日,北京市豐台區再度拍出5.6萬元/平方米樓面價,總價83.4億元(歷史上總價排名第三),溢價50%的地塊,華潤華僑城招商聯合體雖把該地塊收入囊中,但樓面價比上週五剛成交的隔壁地塊“南苑鄉A組團”貴了6000元/平方米。

  事實上,據《證券日報》記者統計,目前豐臺已經拍出5.6萬元/平方米、6萬元/平方米、6.2萬元/平方米、7.5萬元/平方米的高價地。

  而高價地頻出的土地市場熱度也激發了開發商漲價的熱情。《證券日報》記者獲悉,上周入市的地處海澱區五、六環之間的五礦萬科如園的大師作品壹號21套房源,入市價格高達75000元/平方米,並實現“日光”;另外,使館壹號院項目,僅11月1日一天即實現簽約14套,成交均價101445元/平方米。

  亞豪機構副總經理高姍認為,稀缺導致地價不斷快速上升,而地價成本反饋到住宅市場,帶來的是房價預期的不斷上升,從而也拉動的現售産品價格的不斷上升。例如五礦萬科如園項目由上期的60000元/平方米上漲至75000元/平方米,除了知名設計師打造等內因外,更多的是受到其周邊樓面價超4萬元/平方米“地王”的拉動。

  高姍進一步稱,而從近期出現地塊狀況分析,三環內已基本無新增宅地,而五環以內的宅地供應目前也多集中在南城區域,其中三、四環之間也屬於稀缺程度較高,樊家村地塊的樓面價甚至高達7.5萬元/平方米;四環至五環屬於次稀缺,預計樓面價多保持在4萬元-6萬元/平方米;五環至六環供應雖然相對較多,但優質地塊也曾拍出4萬元-5萬元/平方米的樓面價;即便是六環以外,實際樓面價也逐漸邁向萬元大關。

  據高姍判斷,未來北京單價6萬元/平方米以上的豪宅區域將逐漸從四環內擴展至五環周邊,六環以內新拍出地塊的樓面地價基本上都超過了3萬元/平方米,未來的六環以內新房市場的價格水準將整體抬升。

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