迪士尼小鎮川沙的失望與希望：租金漲了生意不漲

　　上海迪士尼樂園開園逾一月，距離迪士尼度假區大約6公里的川沙老街並沒有想像中熱鬧。

　　早上10點半的西市街上，除了若干當地居民，老街上的行人寥寥無幾。這條街多以經營古玩瓷器為主，劉軍(化名)去年9月來此做生意，房東趁著迪士尼開園漲房租，一間只有數個平方米的門店，去年一年的租金2.4萬元，今年漲到2.6萬元，每年最低漲10%。

　　但租金漲了，生意不漲。

　　“本來期望迪士尼開園後能帶來一點客流量，但現在真做不下去了。”眼見著不少店面貼出“門面出租”的字樣，劉軍也照葫蘆畫瓢貼了一張，説等門店轉出去了就回老家種田，但到底要多久才能轉讓出去，劉軍心裏沒底。另一家珠寶店店主夏國梁(化名)來老街兩年了，當初也是奔迪士尼而來的，但這兩年一直沒什麼生意，最近已經許久未開張了。

　　和劉軍及夏國梁這樣來川沙淘金的人相比，川沙本地人無疑更加失望。

　　自從2009年迪士尼宣佈落戶川沙以來，這個小鎮一直在為服務、保障迪士尼做準備。迪士尼的到來直接推動了川沙的古鎮建設工作，川沙由此迎來了一場長達三年多的修繕改造。而據最新估算，佔地3.9平方公里、總投資約340億元人民幣的上海迪士尼度假區一期項目要想收回成本，大約需要11年。

　　“迪士尼對川沙的發展來説，是一個很好的契機。”復旦大學城市經濟研究所所長、復旦大學經濟學教授周偉林在接受時代週報記者採訪時説，“迪士尼可以帶來極大的溢出效應，大量的人流也會帶來相應的商機，帶動與旅遊配套的住宿、餐飲、公共設施等方面的發展，但這並不意味著它必然會帶來什麼，川沙還是需要提升本地的旅遊資源，做好功課。” 全國工商聯房地産商會理事李驍更直接指出，“目前川沙歷史文化名鎮的定位，顯然跟主流消費人群不匹配。”在他看來，川沙的發展規劃急需調整，“不能光靠特色古鎮吸引人流，川沙的定位需要做深度的研究。將迪士尼作為支點與依託，川沙要去研究到迪士尼遊玩的人群組成，要在這些人中細分出一部分市場來，讓他們願意在川沙多做停留。

　　等不起的商戶

　　川沙老街上的門店五花八門，既有珠寶店、古玩店、參茸行、特色小吃，也有勞防批發、糖果批發、布料批發，香燭店、家電維修、日用百貨店夾雜其間，更顯得不倫不類。

　　在夏國梁看來，川沙鎮政府要做跟迪士尼配套的古鎮旅遊産業的規劃很好，但外地人對老街不了解，應該加大宣傳力度。現在老街的門店幾經轉手，商戶換了一批又一批，都是因為房租太貴。“老街現在才剛剛起步，沒有三五年起不來的。再不行的話，明年就撤掉了，房租太貴，還做不到生意。”夏國梁看著空曠的街道説道。

　　“不開不虧本，一開就虧本，老街上所有的店，沒有一個是賺錢的。過去拼命地做，就是想把店保著，想著迪士尼開了，人會多起來的，但現在還是沒有帶動。” 古玩店店主潘平(化名)很沮喪。只有隔壁參茸店店主岳明(化名)眼光長遠，“政府的規劃按部就班，是一步一步來的，只有商戶走了一批，再進來一批，如此反覆幾次，生意才會起來”，説起來容易做起來難，岳明搖搖頭，“但這樣太慢了，我們這些商戶等不起啊！”

　　為了堅持到迪士尼效應顯現的那天，諸多商家對時代週報記者表示，能否呼籲政府統一收回所有商鋪，統一外租，降低租金，“等人流量大了以後，租金還可以慢慢往上漲”。

　　慘澹的生意並未阻擋川沙逐年高漲的房價。

　　過去7年來，川沙板塊房價從2009年的均價11153元/平方米，漲到去年的29264元/平方米，猛漲162.3%，高於全市的101%，板塊內最貴的項目成交均價已達3.97萬元/平方米。

　　失望的古鎮

　　有著450年建城史的川沙是浦東的文化之根。1992年浦東新區成立時，川沙撤縣並區，成為浦東新區的一個鎮。在浦東作為經濟活躍地帶蓬勃發展時，川沙的中心位置發生了偏移。2009年，迪士尼的到來成了推進川沙古鎮建設最好的時機。

　　川沙新鎮的2016年政府工作報告顯示，至目前為止，川沙新鎮為迪士尼項目累計搬遷781家企業和5486戶居民。此外，國內最大的奧特萊斯品牌直銷購物中心也在川沙加緊建設，有望成為拉動川沙商業發展的強大引擎。迪士尼也為川沙就業提供了諸多職位。上海迪士尼度假區在招聘時，專門針對周邊的五個社區，提供了1000個基層勞務人員崗位。經過川沙與迪士尼方面溝通協商，其中600個崗位給了川沙地區。

　　“川沙的發展，必須要搶抓機遇，積極打好推進服務保障迪士尼、歷史文化名鎮建設、高標準推進城市和産業功能轉型升級‘三大戰役’。落到空間上，就是統籌推進好迪士尼、新市鎮、産業園區和農業等四大板塊建設，落實到路徑上，就是實施與大集團合作戰略。”川沙新鎮黨委書記管小軍在《搶抓機遇、創新轉型，為把川沙加快打造成為上海東部沿海新中心而努力奮鬥》的報告中如是説。管小軍同樣在公開的採訪中透露，按照目前的規劃佈局和節奏，川沙要想真正形成古鎮氛圍，估計還要四五年時間。

　　對於川沙目前尚未享受到迪士尼帶來的輻射效應，李驍指出，客觀分析一下迪士尼人流或許就能找到原因。

　　來迪士尼最多的無非是兩種人：本地人，去迪士尼遊玩，目的性很強，因此不存在特意去古鎮遊玩的可能；而外地人一般都是依託迪士尼規劃一個幾日遊的計劃，“這些人的行程較為緊張，迪士尼往往要遊覽一天，遊客此後極少有閒情逸致到川沙看一個名不見經傳的古鎮。即便要看，恐怕也會選擇江南六大古鎮”。李驍認為，與其説迪士尼沒有達到川沙的預期效應，還不如説川沙對迪士尼的期望過高。

　　周偉林則進一步建議説：“迪士尼與其他旅遊項目最大的不同在於體驗式的文化消費，滿足遊客的體驗需求，這是迪士尼活的靈魂，是它特有的文化。川沙能不能成功，需要一個好的創意和好的戰略，這不是一個簡單的問題。川沙需要創新，將新的思想跟市場需求結合在一起，將資源有效整合，形成獨特點，引導人們去消費。具備獨特元素、創造性跟活力，才能成為獨特的品牌。”

　　顯然，川沙鎮的定位需要更富特色。

　　民宿新契機

　　對於眼下的川沙人來説，發展民宿似乎最為切合實際。

　　上海明確規定國際旅遊度假區內不能建造酒店和住宅，而目前迪士尼度假區內兩座主題酒店的客房總量只有1220間，且客房規格較高，無法全面滿足各消費層次遊客的需求。

　　截至去年上半年，川沙地區住宿業總客房數約5500間，以平均每間客房容納兩人來計，地區的住宿接待能力約在每晚1萬餘人。而據上海迪士尼官方預計，開園後，每年的客流量將突破1000萬，每天將吸引3萬多人次遊客。而按市外增量遊客佔比80%計算，川沙地區現有的住宿接待能力遠遠不能滿足需求。

　　住宿成為一個巨大的缺口。

　　委書記管小軍已經意識到了這一點，此前在接受採訪時他曾表示，在酒店服務業上，高端酒店不需要政府出面，中低端的經濟型酒店也有自己的佈局，對於川沙新鎮政府而言，未來主要打造的將是民宿業，“通過政府支援，打造一批具有文化特色的民宿”。

　　此前，川沙新鎮曾計劃與民宿(上海)旅遊文化發展有限公司聯手打造一批高規格的民宿，統一改造現有的農民房，分流迪士尼遊客。根據規劃，首個民宿項目應落戶川沙陳橋鎮六灶社區，去年10月份已啟動裝修改造工程，首批建成20間房，待迪士尼開園時建到100間，今年年底爭取達到500-1000間的規模，範圍從陳橋村擴散至周邊的幾個村子—該項目後因審批受阻而擱淺。

　　但川沙周圍的居民從中看到了商機。不少本地人將閒置房源簡單裝修，或者直接空出自家的一間屋子，挂上“民宿”的招牌，一晚價格在幾百元至上千元之間。但這類“民宿”缺乏標準化管理，也沒有相關部門的安全審批，運營規模、品質檔次、服務水準參差不齊，更缺乏安全保障，入住率相對較低。而且，由於上海目前並未出臺關於民宿標準和管理辦法的具體條例或法規，這類“民宿”大多游離在監管之外。

　　據時代週報記者走訪調查，價格普遍在300元左右一晚的“民宿”實質上就是短租房，而所謂的“迪士尼民宿”，不是一套公寓樓內的單獨一間房，就是一間簡陋的民房。

　　6月15日，上海市浦東新區旅遊工作聯席會議第一次會議在浦東新區人民政府召開。浦東新區副區長簡大年在會上表示，通過迪士尼周邊特色古鎮選址、國內外專家作出規劃和佈局並進行論證後，從6月16日起，兩個月之內，浦東新區將制定出第一批迪士尼周邊特色民宿的認證清單。此前擱淺的川沙陳橋鎮迪士尼民宿項目，日前亦已重新啟動。

　　“川沙發展的好壞與否，需要看當地政府及企業家的眼光，是否有創新、創意精神。如果有，川沙一定能夠發展好，如果沒有，那就不能抱太大希望。”周偉林對時代週報記者分析説，“還是要靜下來好好想想，到底什麼是與眾不同的，同時又符合現代人的需求和消費。這個創意説起來容易，但做起來很困難，需要花很多的精力。但還是要勇於嘗試，要創新”。

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