這幾天，碧桂園控股(股票代碼：2007.hk)撬動了108億元的低息融資，其中，30億元公司債的利率居然低至銀行貸款的8折水準。

　　實際上，不僅在財務資金領域，碧桂園控股在戰略、佈局、治理、人才等所有方面早已經今非昔比，一個嶄新的碧桂園呼之欲出。

　　今年，惠譽、穆迪等國際評級巨頭先後調升了碧桂園控股的信用評級。當前，碧桂園控股已經成為國際信用評級最高的中國民營住宅開發商。分析人士稱，碧桂園躋身藍籌，僅剩一步之遙。

　　撬動超108億低息融資

　　7月31日，碧桂園控股8億美元銀團貸款在香港簽約。碧桂園控股原本計劃籌組4億美元，結果認購金額達到8.57億美元，後應多家銀行要求，貸款增至8億美元，為原計劃的2倍之多。

　　中國銀行(香港)、浦發銀行香港分行、永隆銀行、法國巴黎銀行等12家中資、港資、歐資銀行參與此次銀團貸款。

　　中國銀行(香港)副總裁林景臻説，貸款獲得超額認購“充份反映了銀行界對碧桂園的經營狀況、財務實力及管理能力的充份信任及肯定”，“中國銀行將一如既往，同時將進一步向碧桂園集團提供全方位金融服務。”

　　碧桂園方面稱，這是碧桂園控股有史以來金額最大、同等期限利率最低、參與銀行最多的一筆銀行融資，也是今年以來國際銀團貸款市場民營內房企中金額最大、參與銀行最多的一筆銀行貸款。

　　此次貸款凈利率為港元同行拆息(HIBOR)或倫敦美元同行拆息(LIBOR)加3.10%，綜合財務成本為港元同行拆息(HIBOR)或倫敦美元同行拆息(LIBOR)加3.80%。

　　兩天后的8月2日，碧桂園控股宣佈，其全資附屬公司近期獲批的60億元發債額度中的首期30億元3年期公司債已經定價，按票面金額100元發行，票面利率為4.2%，利率低至同期限銀行貸款的8折，創碧桂園債券發行歷史最低成本、碧桂園境內各項融資歷史最低成本、紅籌房企首次公司債券發行最低發行利率等多項紀錄。

　　經大公國際資信評估有限公司綜合評定，碧桂園首期公司債信用等級為AAA，基於發行人規模，發行人增城市碧桂園物業發展有限公司的主體長期信用等級為AA+。另，此前大公國際已給予碧桂園控股AAA的評級。

　　分析人士稱，銀團貸款、公司債都是相對較低成本的融資品種，對融資方的要求比較苛刻，碧桂園控股通過這兩種方式短短幾天便撬動超108億元低息資金，尤其是4.2%利率的公司債在業界處於領先地位，利率比同期限銀行貸款利率5.25%低了足足105個基點，由此可見，資本市場對碧桂園未來發展普遍持肯定態度。

　　兩條紅線鞏固市場信心

　　在房地産黃金時代，房地産企業發展的秘訣在於“高杠桿、高週轉、高激勵”，如今，進入白銀時代，市場不再供不應求，原有模式難以為繼，“三高模式”蛻變為“高品質、高品位、高服務”。

　　對此，碧桂園首先在財務管控上畫了兩條紅線：凈借貸比率70%以下、可動用現金佔總資産10%以上。

　　碧桂園控股執行董事、首席財務官吳建斌説，和記黃埔、長江實業、新鴻基等港資地産公司，之所以能夠安然度過幾次金融危機並且化危為機越做越大，核心在於有現金，而這幾家老牌房企的可動用現金佔比大約是10%。同為香港上市房企的碧桂園控股，如今也引進了這個“安全閥”。

　　分析人士稱，這兩條紅線把碧桂園控股的經營風險進行了總量把控，相當於為碧桂園控股在白銀時代的發展上了“保險”，給市場釋放了信心。

　　“凈借貸比率上限70%，這是你對市場的承諾，資本市場知道你已經畫了這條上線，到了這條線你該做什麼就做什麼，譬如，買地可能放慢些，資金回籠再加快一些。這是對資本市場的一個承諾，説到做到，時間一久，資本市場就多了一份信任。”吳建斌説。

　　近年來，碧桂園控股一直積極尋求多元化的融資渠道，持續提升整體財務狀況。“今年上半年，碧桂園融資成本比去年下降14%，獲評國內民營住宅開發商最高信用評級。”吳建斌説，碧桂園控股的目標在於將平均融資成本降到5%-6%，達到業界領先水準。

　　並不止一個“碧桂園集團”

　　在大變革時代，除了財務管控之外，碧桂園控股在戰略、佈局、治理、人才等方面都在進行全面革新，以打造一個更加偉大的企業集團。

　　碧桂園控股相關負責人表示，碧桂園控股往後要成為覆蓋“全生命産業鏈”的産業集團，除了提供現有的房産、教育、酒店、物業等産品服務之外，還會整合資源提供健康、理財、旅行、家政等全鏈條式服務，滿足業主各個生命階段的主要需求。碧桂園今年引進中國平安人壽作為二股東就是這一戰略調整的落地行動。

　　同時，碧桂園控股一向以經濟圈、城市群來佈局項目，主要盤踞在經濟圈的潛力城市，以高性價比的産品服務吸引當地和周邊核心城市的群體前來置業。為尋求規模、利潤等方面更優秀的業績，碧桂園控股今年調整了佈局戰略，一方面，繼續深耕潛力城市，市場覆蓋由中高端市場擴展至中高端和高端市場；另一方面，直接挺進核心城市，尤其是進軍一線城市，從4月底迄今的短短3個月已經在上海、深圳、廣州連續斬獲4個優質項目。

　　一切的創新都需要落地到組織變革。碧桂園控股樹立了“集團-區域-項目”三級治理模式，大力推動簡政放權，力爭將每一個區域都打造成一個強大的“碧桂園集團”。

　　作為機構改革的重要配套措施便是合夥人制度。據碧桂園控股相關負責人介紹，自2014年10月起，碧桂園控股實行了“同心共用”機制，使公司項目開發具有利益共用、風險共擔的特點，所有新獲取的項目均採取跟投機制(集團及項目管理層需跟投不超過15%的項目股權)。截至2015年6月30日，已經有45個項目參與了合夥人機制。由於核心成員成了項目公司股東，直接強化了買地、設計、成本控制、銷售及間接費用控制的全過程管理力度，因此可以令碧桂園控股更好地控制投資風險，做好運營管控。

　　“碧桂園未來的區域總、項目總的年薪應該在千萬、百萬級別以上，否則就不是一個稱職的區域總、項目總。”碧桂園控股董事局主席楊國強從這個側面來介紹這項合夥人制度。

　　與此同時，碧桂園控股廣納天下英才，並且從2014年開始，連續三年每年招聘130位博士，通過培訓、實戰，讓他們成長為企業未來的中流砥柱。

　　國際信用評級最高的

　　中國民營住宅開發商

　　碧桂園控股是2007年在香港上市的內房股企業，2014年銷售超1288億元，納稅超120億元。碧桂園控股今年的銷售目標為1350億元，上半年已完成544.7億元。碧桂園控股現在已經發展成為一個全産業鏈的跨過集團。

　　“2007在香港上市以來，我們更是得到了國際資本市場的支援，並在資本市場的浮沉中不斷學習和歷練。”碧桂園控股總裁、執行董事莫斌説，2014年碧桂園控股的凈利潤達到106億元，是2007年42億元的2.5倍之多。

　　林景臻認為，當前，碧桂園集團策略性挑選及拓展全國高增長地區的物業項目，並進軍包括馬來西亞及澳大利亞等地的海外市場。集團憑藉獨特的競爭優勢，配合國家宏觀策略，以快速開發和卓越的項目執行力，已發展成為具有領先地位及品牌知名度高的大型房地産開發商。

　　國內權威證券媒體近日發文稱，房地産白銀時代的“春天”還在延續，當前房企市值還處於低估階段，所以險企大鱷紛紛投資地産股。而據今年4月1日的消息，中國平安人壽已經斥資約港幣63億元戰略入股碧桂園控股。

　　碧桂園控股的變化得到了國際評級巨頭的高度認可。日前穆迪將碧桂園控股信用評級由Ba2調升至Ba1，離其投資級僅一步之遙。這是繼今年初惠譽調升碧桂園控股評級展望至BB+(正面)之後，碧桂園控股在提升信用評級上的又一大突破。此次調升評級後，碧桂園控股成為國際信用評級最高的中國民營住宅開發商。