一個是總投資500億元的佛山舊改項目，一個是在上海起步投資就達到271億元的商業綜合體。面對兩個投資額都相當龐大的項目，新鴻基地産(00016.HK)近期做出了優化選擇。

　　經過兩次股權轉讓，新鴻基地産將佛山項目的股權降至一半，而將對內地投資的重倉押到了上海徐家匯地王項目上。

　　按新鴻基在內地的投資計劃，公司在內地計劃持有多個包括位於一線城市黃金地段的地標綜合體。另一方面，該公司有待出售的物業1494億港元(約合1196億元人民幣)，有大量物業有待變現。

　　重心移至上海

　　佛山“瀧景”是新鴻基在華南最重要的項目，總建築面積達280萬平方米，預計總投資達500億元。2009年前後新鴻基分兩次，以總價81.6億元的價格獲得這一超大體量的舊改項目。

　　但日前這一項目卻變數橫生。

　　合景泰富(01813.HK)近日公告稱，公司以18.6億港元(約合14.8億元人民幣)的價格，從新鴻基地産手中收購了廣東省佛山“瀧景”三成的股權。此前合景泰富於2010年3月以16.3億元獲得了這一項目20%的股權。經過兩次減持，新鴻基在佛山的項目股權比例降至50%。

　　“賣項目並非外界理解的所謂逃離內地。此次交易有利於公司將資源集中于一線城市。”新鴻基方面如是解釋。

　　新鴻基將重心押在了上海。

　　2013年9月，新鴻基擊敗九龍倉聯合體，以217.7億元的代價奪得上海徐家匯地王。據了解，徐家匯中心整個項目由四幅地塊組成，總建築面積約70萬平方米，整個項目的設計圖已接近最後階段。

　　但經過兩年時間，這一項目大多仍處於地下施工階段，僅徐家匯中心位於華山路的一號地塊已展開地鐵上蓋建築工程。

　　“僅僅是土地出讓金這一項，新鴻基每個月都要支出不小的財務成本。”盛世太平投資一位高層表示。

　　“公司將聚焦上海項目，調撥更多的資源全力發展徐家匯中心這個更具潛力的大型項目。”新鴻基在7月28日給記者的回復中表示，徐家匯中心將是公司在內地未來幾年投資的重心。

　　為開發在滬項目，新鴻基在今年1月和5月已經為其展開直接或間接的兩次融資，其中包括100億港元的五年期銀團貸款和12億元人民幣的五年期融資。

　　值得注意的是，港交所最新資料顯示，新鴻基地産主要股東HSBC Trustee (Guernsey) 于7月中旬斥資7545萬港元(約合6043萬人民幣)增持新鴻基66萬股。業界認為，此舉可能是為新鴻基後續的融資做伏筆。

　　尚未恢複元氣

　　對這個總資産超過4600億元的龐大商業帝國來説，去年新鴻基全年119億港元(約合95億元人民幣)的銷售額並不高。而內地去年只有55億港元(約合44億元人民幣)的銷售業績，在地産界看來也並非理想。

　　一位不願具名的分析師稱，如果此前沒有涉入貪腐案，按新鴻基的公司管理能力以及資本市場對其的大力支援，新鴻基完全有能力和實力進行多項選擇，同時開發上海和佛山項目。

　　“新鴻基現在做出取捨，也從一個側面反映出公司正在恢複元氣的過程中，因此對重大投資會儘量避免不必要的風險。”上述分析師説。

　　上海一家房産機構高層表示，在公司運營穩定的基礎上，新鴻基有能力獲得更高的杠桿，撬動更多便宜的資金。但經過一番動蕩，資本市場對新鴻基的評級較之前略有下調。“對新鴻基來説，此時使用較大的杠桿投資也非明智之選，因此會在過往業績的基礎上進行適量的投資和開發。”

　　從財務情況看，該公司的負債率雖然與內房股相比較低，然而債務總額卻相當龐大。

　　據新鴻基2014年年報披露，公司負債總額為827.7億港元(約合662億元人民幣)。其中一年內要償清的債務為109億港元(約合87億元人民幣)，2至5年償清的債務322億港元(約合265億元人民幣)。

　　在494億港元(約合395億元人民幣)的流動負債中，去年僅用於利息的支出就高達12.7億港元(約合10億元人民幣)，包括發行債券、股票等融資的費用支出。

　　“雖然港資房企資産負債率較內房股要低，但因為盤子大，負債額也較大。轉讓佛山項目，應該也是出於資金安全的考慮，不希望使用太多高息的借貸資金。因為一旦公司業績不佳，加之公司的財務成本上升，整體的運營壓力也會進一步加大。”億翰智庫分析師張化東認為。

　　作為新鴻基在內地最重要的項目，出於降低整體風險的考慮，上海徐家匯中心將採取分期開發、分期逐步散售的方式，來降低資金和運營成本。

　　“如果進展順利，一號地塊的辦公樓年內有望進行銷售，並獲得一定的銷售回籠資金。”新鴻基方面透露。