“今年上半年，碧桂園融資成本比去年下降14%，獲評國內民營住宅開發商最高信用評級。”碧桂園執行董事、首席財務官吳建斌日前對內公佈了這一好消息。他説，碧桂園的目標在於將平均融資成本降到5%-6%，達到業界領先水準。

　　吳建斌披露，碧桂園近期有兩筆大額低成本融資，一旦實現，今年的融資成本就可以降到6.5%左右。

　　兩條紅線

　　在房地産黃金時代，房地産企業發展的秘訣在於“高杠桿、高週轉、高激勵”，如今，進入白銀時代，市場不再供不應求，原有模式難以為繼，“三高模式”蛻變為“高品質、高品位、高服務”，碧桂園已經在著力轉型，更加強調産品和服務的品質、品位。

　　作為中國TOP10房企中的千億集團，碧桂園對這一趨勢早有預判，並在去年6月成立了集團預算管理委員會，通過管理資源配置來推動公司的戰略管理。

　　與此同時，碧桂園在財務管理方面畫了兩條紅線：凈資産負債率70%以下、可動用現金流佔總資産10%以上。

　　吳建斌説，和記黃埔、長江實業、新鴻基等港資地産公司，之所以能夠安然度過幾次金融危機並且化危為機越做越大，核心在於有現金，而這幾家老牌房企的資金佔比大約是10%。同為香港上市房企的碧桂園，如今也引進了這個“安全閥”。

　　分析人士稱，這兩條紅線把碧桂園的經營風險進行了總量把控，相當於為碧桂園在白銀時代的發展上了“保險”，給市場釋放了信心。

　　“負債率上限70%，這是你對市場的承諾，資本市場知道你已經畫了這條上線，到了這條線你該做什麼就做什麼，譬如，買地可能放慢些，資金回籠再加快一些，實在不行該擴股就擴股。去年，為什麼要供股呢？就是要把負債率降下來，這是對資本市場的一個承諾，説到做到，時間一久，資本市場就多了一份信任。”吳建斌説。

　　險資入股

　　在這兩條紅線的基礎上，碧桂園這兩年有了一系列的資本動作。

　　碧桂園去年組建了金融部和資本市場資訊部，在全球範圍內比較所有資本市場工具並加以積極利用，為公司戰略和業務發展配套大量低成本的資金。

　　其中最為引人注目的是，碧桂園險資入股的大事件。今年4月1日，碧桂園宣佈引進中國平安人壽的戰略投資資金約港幣62.95億元。

　　碧桂園高層人士表示，拓展融資渠道只是一個方面，更高的層面是，這項合作有效的促進了平安和碧桂園雙方老闆成為戰略盟友，這不僅加強了碧桂園的行業競爭能力，也拓展和優化全生命産業鏈提供了新動力，更有助於優化碧桂園股東結構，公司治理更加現代化。

　　隨著新股發行的完成，碧桂園原有股權結構也發生了深刻變化。其中楊惠妍代家族持有股份121.07億股，股權比例從59.48%下降到53.60%，仍為最大股東；而中國平安人壽持有股份22.36億股，股權比例9.90%，成為第二大股東。

　　在具體戰略合作事務方面，碧桂園與平安跨界合作、創新求變、項目落地速度極快，雙方已經在行銷、社區業務、不動産投資、金融合作等方面迅速合作。

　　首先，碧桂園與平安正在碧桂園上海嘉定項目推出中國房地産業首款開發眾籌産品。這款産品，讓普通市民也可以嘗嘗做開發商的滋味，將資金由消費端引向開發端，並實現了一定程度上用戶定制，對碧桂園而言，有助於大幅地縮短自有資金回籠的週期。

　　其次，碧桂園與平安達成協定，在不動産投資方面共同出資三四百億元，用於投資雙方都認可的好項目。平安銷售團隊正在接受碧桂園培訓，將為碧桂園新增龐大的物業銷售網路。

　　再次，平安將向碧桂園提供180億元授信額度，其中，平安銀行給了碧桂園100億元的額度隨時可以用，平安信託、大華基金也給了幾十億元的資金使用。

　　然後，碧桂園也將為平安提供社區業務的切入點，雙方將合作開發、對接碧桂園逾200多個項目，逾35萬戶業主的社區資源。

　　諸如此類，不一而足。

　　融資成本走低

　　經過系統的資金組合，碧桂園的融資成本正在逐步下降。

　　碧桂園去年發行了總值8億美元的5年期境外債，並且在去年底獲得了總值45億港元的4年期銀團貸款。在今年5月，碧桂園利用平安的戰略投資資金將把2018年到期的9億美元票據提前贖回，不再負擔超過11%的利息成本。

　　吳建斌説，碧桂園最近通過香港市場發行銀團貸款4億-8億美元以上，預計7月底完成，融資成本將在5%以下，這將把整個碧桂園融資成本繼續降低。

　　“銀團就是一個低成本融資和大規模融資的渠道，簡單的説，就是幾家銀行抱在一起給你一筆貸款，而不是某一家銀行。比如，你是中國銀行，你貸出一筆款給企業，叫做單邊貸款，但是超過一家以上，就叫做銀團貸款。其實，各家銀行各自對總貸款額認購一部分，這樣可以分散風險。但是，銀團貸款的條件遠比發債條件苛刻，其中限制條件多，這樣的話，它的貸款利率會低很多。以碧桂園為例，目前發債成本大約在7%-8%左右，同樣是5年期，銀團貸款的成本可控在5%左右。”吳建斌對銀團融資的偏愛溢於言表。

　　“今年上半年，碧桂園融資成本比去年下降14%。”吳建斌披露，碧桂園的目標在於將平均融資成本降到5%-6%，達到業界領先水準。

　　如此低的融資成本在港股上市內房企中並不多見。梳理年報資料可以發現，富力、雅居樂、恒大等標桿房企在2014年的平均融資成本均在8%以上，個別企業甚至接近10%，能與碧桂園媲美的，只有中海地産、華潤置地、越秀地産等國企紅籌，上述企業的融資可以低至5%以下。

　　信用評級提升

　　據碧桂園新近發佈的數據，今年6月碧桂園單月實現合同銷售金額176.4億元，環比5月的125.4億元增長41%，合同銷售建築面積約256萬平方米，環比增長25%。截至今年6月底，碧桂園累計實現合同銷售金額已達544.7億元。

　　按照今年1350億元的銷售目標計算，碧桂園上半年完成超過40%的年度任務。碧桂園相關負責人表示，一般來説，上、下半年的業績比例是4:6，碧桂園有足夠的信心完成年度業績目標。

　　碧桂園的資金管理、業績發展等也得到市場的認可。近日，穆迪提升了碧桂園的信用評級，評級展望為“穩定”。在包括高盛、摩根大通、美銀美林等34家券商及機構裏，有19家券商對碧桂園授予“買入”類評級，“中性”類評級有10家，85%的券商及機構看好碧桂園。

　　穆迪的副總裁兼高級分析師稱：“這次的評級提升，反應了碧桂園在財務資金管理的實力。”

　　穆迪預計，碧桂園將會繼續優化其債務結構並降低借貸成本。因此，其信用指標應會在未來12-18個月保持強勁。特別是其調整後的息稅前利潤(EBIT)與利息比率可達到3.8到4倍，而收入與債務的比率會在120%道130%之間。

　　碧桂園方面表示，碧桂園現已成為國際信用評級最高的中國民營住宅開發商之一。自2014年以來，碧桂園成為被國際評級機構調升評級次數領先的大型內房企業。