下半年廣州樓市普遍“看多”

　　南方樓市沙龍

　　2016年已進入下半場，在上半年已經充滿了驚喜的情況下，下半年廣州樓市將走向何方？為了把脈2016年下半年中國房地産發展大勢，攜手促進房地産市場健康發展，南方日 報于7月15日舉辦“機遇之城 蝶變時刻”2016年年中樓市沙龍。本次沙龍邀請了眾多知名房地産企業操盤手和房地産行業知名專家進行年中市場分析，展開行業思想交流、觀點碰 撞。在沙龍上，眾多專家普遍看多2016年廣州樓市的下半場表現。

　　根據統計數據顯示，下半年廣州的新增住宅供應仍將有4萬套，儘管比不上上半年的6萬套巨量，但是同樣也是供應不少。再加下土地市場中仍然有8萬左右的供地將集中在下半年推出，可以預見，今年廣州樓市的下半場將是銷售之爭和土地儲備之爭。專家們預計下半年政策仍將穩定，樓市仍是量價齊升。

　　下半年新貨供應4萬套

　　合富輝煌（中國）市場研究中心數據顯示，在下半年廣州將有4萬套新貨上市，75%聚集在週邊區域。與上半年6萬套新貨相比，少了三成多。網易房産統計的是樓盤數量，下半年廣州將有87個樓盤推出新貨，與上半年幾乎持平。

　　全市11個區均有新盤、新貨推出，週邊板塊的競爭依然比較激烈，有54個樓盤推新，佔全市總量的62%。其中，上半年的供應大戶增城區，將有14個樓盤推 新，是下半年供應量最多的區域，番禺、南沙和花都尾隨其後；中心區也有33個盤有新貨加入下半年大戰。

　　從新貨分佈看，中心區將呈“戰國現象”——同個板塊有多個樓盤齊推新貨，硬撼性質明顯。比如，荔灣有60%的新貨聚集在廣鋼新城，全新盤北大資源博雅首府和保利葛洲壩海德公館已在近日開盤，7月底，珠江金茂府這個全新盤也會發售；在白雲區，80%的新貨集中在同和板塊，恒大禦府、佳兆業天禦、越秀星匯雲城等項目定位都不低；天河區奧體-廣氮板塊也聚集了該區40%的新貨；廣紙新城則有海珠區近40%的新貨要推。

　　熱點板塊競爭激烈

　　一進入下半年，廣州一手樓市的氣氛就已經充滿了硝煙味。特別是市區幾個新盤集中的熱門區域，包括廣鋼新城、奧體板塊等等。這些中心區板塊，起步價基本都是30000元/平方米以上。由於貨量集中，而且供應産品相對類似，因此也是今年下半年競爭最為激烈的區域。

　　目前市區供應量最多是廣鋼新城，近日包括中海花灣壹號、珠江金茂府、保利葛洲壩海德公館、北大資源·博雅1898都相繼開盤或者亮相樣板間，在下半年一開端就爭取搶佔市場。其中保利葛洲壩海德公館最高價已經突破40000元/平方米。

　　為了搶奪市場買家的眼球，這些樓盤也不惜成本。7月16日，珠江金茂府“綠金奢裝”樣板房開放暨“真的愛你”微電影全城首映禮在廣州舉行，期間，更是重金請來了著名明星林志玲、百老彙歌舞大秀、科幻飛艇巡遊助陣本次活動。據悉，在住宅開發領域，中國金茂旗下擁有“府、悅、墅、山、湖、灣”六大産品係，而府係産品一直是金茂住宅開發的“重頭戲”。

　　下半年土地市場大有作為

　　在下半年廣州房地産市場中，土地資源的爭奪應該是最亮眼的。記者採訪了解到，幾乎大的房企在下半年都有意願在廣州拿地。甚至有開發商將下半年拿地作為“未來幾年活下去的根本”。

　　根據克而瑞數據統計，今年上半年僅成交了29宗地，成交金額約為199.11億元，只有去年全年的959億的21%不到。29宗地塊中，包含住宅地以及商住地8宗，商業商服用地6宗以及12宗工業用地。而根據廣州市國土資源和規劃委員會的計劃，將在2016全年1000億土地出讓金的基礎上實施供地計劃。這樣來看，下半年還有800億的賣地任務。

　　根據此前廣州市國規委發佈的《廣州市2016年建設用地供應計劃宗地表》，今年計劃供應總量約17.32平方公里，全市供應宗數超241宗。其中，中心區的荔灣、天河、白雲、海珠都將成為下半年的供應大戶，週邊區域中，番禺亮爆了，共有多達11宗宅地+14宗商地計劃供應。可見下半年，不僅土地還有很多，而且開發商也在摩拳擦掌，一場土地大戲肯定是難以避免。

　　下半年預計量價齊漲

　　合富輝煌分析指出，2016年上半年，廣州區域剛需産品積極入市，成交火爆。體現在週邊六區120平方米以下的首置首改産品成交佔比明顯上升，導致黃埔科學城東，番禺洛溪大石、華南板塊、市橋中心，南沙中心以及增城新塘中心板塊120平方米以下産品庫存大幅下降，有些區域庫存下降超40%。數據顯示，2016年上半年，廣州市住宅網簽均價16141元/平方米，同比2015年上半年平穩上漲9%。其中，核心地段包括珠江新城、天河北、原東山區域等，2015下半年價格率先上漲，累計一年漲幅在30%-40%；非核心地段，包括東圃、奧體廣氮、金沙洲、芳村等區域項目，受核心區價格攀升輻射，持續在售項目價格累計一年升幅在20%左右。

　　在成交面積上，2016年上半年，廣州全市一手住宅成交628萬平方米，同比2015年上半年，大幅增加近三成。中心五區雖然成交同比增加也接近三成，但佔全市成交只有17%的份額，由此判斷，廣州中心城區的購房需求被大量擠出週邊。

　　數據顯示，200萬以下購房需求大量流向佛山、黃埔、增城，這些區域上半年成交面積同比2015年上半年分別大幅增長25%、63%、83%。

　　對於下半年的樓市走勢，合富輝煌預測，如廣州政府能較好地控制下半年的供地節奏及供地結構，以避免多宗全市新“地王”的誕生，過度刺激房價快速上升，預計下半年全市政策保持穩定，限購、限貸政策再加碼的可能性不大。下半年廣州新增供應仍充裕，週邊佔主導成常態化，預計價格仍有進一步上漲空間。

　　◆專家觀點

　　下半年房價還有15%-20%的漲幅

　　雲策中國總經理 吳耀華

　　雲策中國總經理吳耀華指出，下半年廣州房價還將有持續上漲，而漲幅將達到15%-20%。其中，豪宅的走量是現時廣州樓市的一大好現象。

　　吳耀華分析稱，根據最新一份豪宅排名報告，目前廣州豪宅項目排名在全國100名以內的項目只有匯悅臺一個項目可以入圍，排名在56名。在今年以來，廣州豪宅的銷售卻有了令人欣喜的一面。那就是豪宅項目願意“以價換量”。以匯悅臺為例，該項目此前的售價號稱是10萬元/平方米-12萬元/平方米，但現在成交的價格在8萬元/平方米左右，成交量表現不俗。而另一個豪宅盤愛群薈景灣近兩年來一直在銷售中表現不佳，但今年卻有不錯的表現。愛群薈景灣在一兩年前的價格已經超過4萬元/平方米。但這個樓盤在今年的成交價也在4字頭。這表示，儘管今年上半年樓市比較火，但豪宅項目為了走量還是願意“以價換量”。

　　對於下半年，吳耀華分析認為，如果廣州土地市場還是出現那種連行家都看不透的高價行情的話，對於廣州房價的推高只會起到推波助瀾的作用。

　　下半年廣州房價上升的動力非常強

　　合富房地産經濟研究院院長 龍斌

　　今年1-6月，廣州新建住宅銷售面積達56429.7萬平方米，總體表現不錯，與全國相比，成交量和房價都屬於溫和上漲，量價齊升之餘非常平穩。其中，週邊樓盤銷售佔主導，週邊與中心區域呈現2：8的區域格局在下半年還將持續。從庫存來看，廣州的庫存水準比去年和今年年初下降。從各區來看，黃埔4個月，增城、荔灣和從化6個月，白雲和越秀4-5個月的庫存水準，而庫存量最高的花都區是14個月。下半年廣州房價上升的動力非常強，市場向好是大概率事件。政策方面，分城施策會繼續推行，流動性收緊的機會不大，房貸方面，降息機會不大，首付和貸款政策將保持現有格局，也不會收緊。下半年，廣州房價上漲可能加速，市場繼續升溫。

　　廣州樓市是最好的狀態

　　北大公共經濟研究中心研究員、房地産市場專家 韓世同

　　從上半年市場的表現看，從局部放開限購，到信貸寬鬆，都造成了“牛市”效應。以強效政策來推動去庫存，從實際效果看，一二線城市出現了一些過熱跡象。而去庫存的大目標，單靠一二線城市並不能實現。而從一線市場看，對比廣深兩地成交看，暴漲暴跌的現象並不應該受到鼓勵。高房價帶來的“堰塞湖”效應，給市場後續造成很大風險。相對托市造市形成新的過熱風險，由市場來主導的調整才是必然的、必須的。應該將“經濟的冬天”看作消滅落後産能、加速行業整合優勝劣汰的機遇。最後再落回到廣州樓市上，目前可以説是最好的狀態。而接下來這種良好狀態還將維持。

　　策劃 李廣軍采寫 南方日報記者 蔣勁勁李廣軍 許蕾

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