今年上半年新建商品住宅市場交投較為火熱。新盤入市，貨量足，有像廣州萬達文化旅遊城、花都鳳凰禦景、祈福繽紛匯等盤大規模的新貨上市，也出現了日光碟，如萬科山景城、祈福繽紛匯等。據經緯行研究中心監測數據顯示，今年上半年共28個全新樓盤入市，佔上半年全市推新個盤的兩成。全新盤共推貨達7535套，平均推貨量為269套/盤。開發商在第二季度推貨節奏明顯加快，第二季度的新盤貨量佔全新盤貨量的七成。
熱銷個盤各有亮點
上半年28個新盤中，中心區與週邊區各佔14個，其中增城、荔灣各佔5個、黃埔佔4盤，為主力區域，而海珠為零新貨入市。産品戶型上，中心區與週邊區均以剛需戶型兩至四房為主。
如位於黃埔的萬科山景城，在區域同質化競爭中憑藉高質素産品勝出。項目1月23日開盤，首推出N1、N3、N4、N8棟四棟共168套的情景洋房，為74-87平方米四房，實用面積達到150-170平方米，折後均價19500-27500元/平方米帶裝修，總價為150萬-200萬/套。在經緯行研究人士看來，萬科山景城推出的情景洋房，與疊墅相倣，以別墅的價格，再加上樓盤的整體規劃來説，性價比較高，並且周邊區域缺少同類型的産品，因此在憑藉著區位、産品、配套等優勢，開盤首日即日光，隨後幾次加推也銷售火熱。
而位於番禺的祈福繽紛匯，擁有大盤的優勢地段，帶動區域熱度升溫。項目于6月11日開盤，首推3、4、8棟890套，41-95平方米一至三房，折後價15500-21000元/平方米帶精裝修，受到買家追捧，首次開售即售罄，第二天再加推了7棟的310套貨，延續熱度，總體去化率不俗。項目所處為祈福新邨靠近週邊公交站的位置，交通出行相對更加便利，並且祈福新邨整體的規劃配套完善，居住氛圍深厚，加上産品為精品小戶型，因而首日去化率能達到100%。今年番禺2個新盤入市，有加推的也僅12個，但貨量不多，因此當整體條件較好的祈福繽紛匯開盤，便受到熱捧。
在中心區方面，位於天河的蘭亭盛薈，則得益於天河區住宅新貨少，其開盤熱銷，成交去化速度也快。項目5月27日開盤，首推1棟、2棟共364套貨，64-120平方米二至三房，折後均價29500元/平方米帶裝修。作為市區鮮見的新盤入市，蘭亭盛薈受到區域內潛在買家的關注，位於市區，且均價低於牛奶廠板塊的樓盤，儘管在東圃立交地塊之上，但首日去化也接近八成。
七成區域成交面積上漲 中心區佔比上升顯著
2016年上半年，全市網簽面積同比上升了28.39%，中心六區更是同比上升48.19%，上半年中心區網簽面積佔比較去年同期增加8個百分點。從各區來看，十一個區有八個區成交面積是同比上升，其中荔灣區同比漲171.86%。
成交面積同比上升的八個區中，荔灣區升幅最明顯，主要因為廣鋼新城的高價項目陸續入市，以及珠光禦景壹號大量回遷房進入網簽階段，均大大拉升上半年的成交量；次位是增城區，增城在上半年推盤個數為45個，共5879套貨，佔上半年的推貨量的二成，市場一直較火熱，新貨入市受追捧。
從各區網簽價格來看，除荔灣區受珠光禦景壹號低價回遷房大量網簽影響，均價遠低於正常水準外，其他十個區的成交均價均同比上升，且整體上升幅度較大，主要因為政策利好的導向，令各盤的升價明朗化。
週邊區域漲價多 剛需盤為主力
2016年上半年，整體的樓市升價逐漸明朗化，升價樓盤開始增多。在上半年成交套數前20的樓盤當中，升價的樓盤共有16個，佔比八成，其中週邊區域佔12個，並主要集中在增城，而中心區4個；降價的樓盤僅為3個，另外1個樓盤為新盤入市，但入市價格仍高於市場預計。
前20的樓盤中，升幅最大為廣州萬達文化旅遊城，其去年推出了A1區住宅並且熱售，2016年5、6月則延續熱度，推出的為A2區住宅産品，並且隨著文化旅遊城的設施的完善，依託著萬達城，其住宅作為一種投資産品受到追捧。升價産品仍是以剛需戶型為主，6月末與年初的網簽均價對比，升幅近四成。
三個均價下降的樓盤：珠江禦景壹號、萬科山景城與時代春樹裏。但價格回落並非為實質性降價：珠江禦景壹號從5月開始，回遷房大量集中網簽，均價在8000多至9000多元，因而大大拉低了樓盤的均價，也影響區域均價回落。萬科山景城的網簽價回落則是由於推出的産品不同而導致，其開盤時，首推的是使用率超高的情景洋房産品，1月的網簽均價為21934元/平方米，到了6月均價已經去到了25992元/平方米，均價是在大幅上升的，但由於在6月加推了平層洋房，網簽均價僅為13252元/平方米，不同産品供應導致個盤均價回落。時代春樹裏網簽均價下降，主要因為其樓盤的規劃主要分為兩部分，其中一區由於接近高架橋，環境較差，因此均價低，而時代春樹裏先將均價較低的棟座推出市場，造成了樓盤均價微跌。均價回落的樓盤並非真正回落，網簽前20的樓盤的均價實際上全面上揚，體現了上半年市場價格的上漲的趨勢。
經緯行分析人士表示，在政策和大環境不會有大變動的情況下，預計下半年廣州樓市均價會呈穩中有升的狀態，並隨著廣鋼新城、牛奶廠板塊、廣紙片區等新盤陸續入市，中心區的新推或成交面積佔比將會增加，也會結構性拉升全市均價。
■廣州樓市關鍵詞
住房交易契稅新政
3月15日，廣州市地稅局發佈公告，明確廣州將嚴格按照國家發佈的“23號文”來落實房地産契稅優惠政策。這意味著，廣州市民“個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率徵收契稅。”即廣州市民此前購買唯一（首套）144平方米以上豪宅者，執行以1.5%繳納契稅，比中央出新政之前按3%交的稅率省下1.5%，其他情況稅率與之前相同。根據該政策，廣州市正式開始實行本市內購買的首套房都可以按照新政繳納契稅，而二套房契稅政策暫不在廣州市執行。
跨區首套房新政叫停
2月17日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部三部門聯合發文，調整房地産交易環節的契稅和營業稅。該文件于2月19日向公眾公開，並於2月22日起開始執行。不過該文件明確規定，北上廣深暫不實施契稅優惠政策。然而，從2月22日開始，廣州就有部分區執行只要在該區內無房産，就可按首套房標準徵收契稅，無論其在其他區域內是否有房。2月25日，廣州“跨區首套房新政”在實施3天后，被廣州地稅叫停。
城市總體規劃獲批
2月19日上午，國務院正式批復《廣州市城市總體規劃（2011—2020年）》。到2020年廣州城市規模為城鄉建設用地1772平方公里，常住人口1800萬人。同時，文件還提到要重點建設南沙新區，深入推進廣佛同城、廣清一體化等珠三角區域層面的規劃協調。值得注意的是，南沙自貿區寫入總規，成為重點建設的城市發展新空間，這意味著自貿區的發展又加上一層制度保障，未來南沙的發展也有望繼續提速。此外，將中國（廣東）自由貿易試驗區建設成為粵港澳深度合作示範區、21世紀海上絲綢之路重要樞紐和全國新一輪改革開放先行地。總規顯示，未來十年廣州的城市性質是“國家中心城市之一，國家歷史文化名城，廣東省省會，我國重要的國際商貿中心、對外交往中心和綜合交通樞紐、南方國際航運中心”。這一定位説明廣州的城市定位提升，從過去華南中心城市升級為國家中心城市。
人才綠卡
4月27日，廣州市政府辦公廳正式印發了《廣州市人才綠卡制度的通知》。綠卡制度規定，凡符合本市引進人才需求，每年在本市創業或工作超過6個月的，非廣州市戶籍的境內居民，香港特別行政區、澳門特別行政區居民，台灣地區居民以及外國人，持中國護照、擁有國外永久（長期）居留權且國內無戶籍的留學人員和其他人員，在本市有合法住所，並符合一定條件的，可申領人才綠卡。成功申領人才綠卡後，可在購房、子女入學、職稱評審、開設銀行賬戶、申辦工商營業執照、申領機動車駕駛證，辦理機動車註冊登記手續等方面享受市民待遇。
樓盤並購
在上半年，廣州樓市出現了一系列的樓盤並購潮。6月30日晚間，時代地産控股有限公司發佈公告宣佈，再次收購星橋騰飛集團于廣州中新知識城另一全資子公司75%股權，交易代價為8.8億元，合作期限為30年。交易完成後，將有原項目公司持有25%權益，而時代地産擁有75%股權，兩者的聯營公司自項目地塊上工程開工之日起，項目公司每月應付的管理費將為20萬元，而管理費總額不會超逾人民幣800萬元。
除了時代以外，中信地産在廣州的豪宅項目西關海同樣也易手，而接盤的則是深圳的深圳建工集團，這也成為深圳建工切入到廣州房地産銷售市場的首盤。
房價補漲
目前，在北上廣深四個一線城市之中，廣州的房地産市場是一個安全邊際最高的市場，也是四個城市中的一個價值洼地。廣州在一線城市中，房價一直比較平穩，而在今年北上深持續領漲的態勢下，廣州樓市置業熱情也高漲起來，樓盤成交量大幅攀升，且呈現量價齊升的景象，給市場發出強烈的買入信號。業內人士一致認同，廣州房價補漲趨勢明顯。從3月交投量上升開始，廣州房價開始補漲，其中，3月份的樣本中有45盤漲價，佔比45%，創近一年來新高。
二手交投熱
縱觀2016年上半年廣州二手樓市表現，成交量提升，價格溫和上漲成為主旋律，而相比起其他一線城市來説，廣州二手樓市發展相對較為穩健。據數據統計，2016年1月1日-6月30日，廣州二手住宅網簽成交量突破40000宗大關，達到41048宗。數據反映，2016年上半年二手樓市交投暢旺，與2015年上半年的18414宗相比，大幅增長了122.9%。在這半年的二手交投熱潮中，“紅三月”“紅五月”成為兩大關鍵節點，夾在其中的4月份也同樣表現不俗。天河、番禺是成交量最多的兩個區域，成交佔比分別為18.33%和18.27%。上半年廣州二手住宅成交均價為25356元/平方米，環比2015年下半年上漲5.9%，同比2015年上半年上漲7.8%。
公寓火爆
今年住宅市場火爆稍稍地掩蓋了公寓市場的風頭，但廣州公寓行情卻是在政策的引導下著實地火了一把。6月3日，國務院辦公廳正式公佈《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。據了解，該《意見》的利好範圍並不單純在租房市場，且將改變商業地産目前高庫存、多空置率的現狀，其中長租公寓將成直接獲利者。
今年以來，廣州一手公寓月均成交量超過2400套，持續旺銷；同時，新增供應量卻持續減少，促使一手公寓庫存量不斷下降。克而瑞統計數據顯示，今年1月，廣州一手公寓庫存面積約為119萬平方米、庫存套數約為2.29萬套；隨後連續四個月下降，5月庫存面積降至約99萬平方米、庫存套數降至約1.8萬套。
過江龍樓盤熱銷
如果説今年廣州新盤當中的亮點，無疑就是那些“過江龍”旗下的項目。2016年，可謂廣州地産格局的洗牌元年，金融街、龍湖、華潤、中航、遠洋、金茂等眾多外來品牌開發商紛紛揮鞭南下。這些房地産“過江龍”企業發力在廣州拿地，而且往往都是以“地王”的姿態挺進廣州市場。在今年上半年，這些“過江龍”在廣州開發的項目逐漸在市場上現身，他們鬧出的動靜確實不小。
這些房地産“過江龍”憑藉著雄厚的資金優勢，開發的樓盤基本都走高端路線，在今年上半年火爆的行情當中，收穫也盆滿缽滿。據了解，僅是金融街一家在2016年上半年廣州三項目就熱銷21億。據了解，在2016年下半年至2017年，金融街將在廣州完成東南西北中的五大項目落子，戰略佈局初現雛形。
VR看房
銷售的與時俱進也是今年上半年廣州樓市的一大看點。上半年，不少房企在行銷方面都祭出新招，那就是引入新科技的“VR看房”。不久前，雅居樂集團在廣州宣佈，將開啟VR全球戰略合作。雅居樂將在全國範圍內首選9個城市10個項目作為第一批VR購房試點，包括廣州雅居樂富春山居、西雙版納西雙林語、成都雅居樂花園等。馬來西亞項目滿家樂也在本次名單中。而同樣，不久前越秀·國際總部廣場面向全球發售，項目通過最先進的VR技術，讓嘉賓提前“參觀”國際總部廣場；這些VR設備將放置在項目銷售中心。
據了解，VR看房指的是使用VR全景技術建造虛擬樣板房模型，人們使用VR設備身臨其境地參觀未來的住房。借助HTC VIVE的室內定位技術，人們可以在虛擬樣板間裏走動，四處看看。
策劃 李廣軍
采寫 李廣軍 蔣勁勁 許蕾
(責任編輯：羅伯特)
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