廣州樓市：“慢牛”為什麼牛？

　　■2016樓市半年報

　　2016年上半年廣州新建商品住宅成交創歷史新高，網簽57084套，同比上升34.54%，銷售面積達到631萬平方米，銷售金額達到1006億元。從樓市成交量來看，廣州無疑交出了一份讓人眼前一亮的答卷。但與成交量相比，廣州樓價的漲幅卻是如同“慢牛”。今年上半年，廣州一手住宅網簽均價為15599元/平方米，同比僅上升6.14%。與北上深三大一線城市相比，廣州的樓價漲幅顯然很慢。專家指出，廣州上半年樓市雖然火爆，但顯得“很紮實”。而房價相對低一點對於廣州發展而言並不是壞事，下半年，樓市或將要補漲。

　　看點一：不急漲急跌，量價平穩漲

　　從去年開始，除了廣州以外，北京、上海、深圳三大一線城市樓市就開始瘋狂上漲。特別是深圳，去年僅一年左右的時間，深圳樓價的漲幅就超過20000元/平方米。

　　而今年上半年廣州的樓市成交同樣是非常的火爆。一手住宅的去化率比較高，庫存數據一直縮減。據調查數據顯示，截至6月25日，廣州一手商品住宅可售69639套，面積854.44萬平方米，較半年前縮減了7%，而剩餘庫存僅夠賣8個月。尤其是黃埔、白雲、越秀、荔灣四個區的消化週期，已不足6個月，目前可售貨量除黃埔區剩6320套外，白雲、荔灣、越秀區均偏緊張。

　　與火爆的行情相比，廣州的樓價在全國範圍內漲幅卻是屬於“慢牛”。數據統計顯示，2016年上半年，我國房地産市場延續上年末向好局勢。新房方面，上半年百城住宅均價累計上漲7.61%，其中一季度上漲2.94%，二季度上漲4.54%。上半年一、二、三線城市分別累計上漲12.79%、5.33%、4.27%；二季度分化趨勢明顯放緩，一線城市漲幅收窄，二線城市漲幅擴大顯著。

　　與全國的統計數據相比，廣州樓市均價卻一直平穩，房價漲幅有點“拖後腿”。記者查詢了解到，今年上半年，廣州一手住宅網簽均價為15599元/平方米，同比僅上升6.14%。這與上半年一線城市平均上漲12.79%的平均數相比，廣州房價的漲幅僅是一半。克而瑞地産研究指出，隨著供求關係逆轉，廣州下半年房價存在較大“補漲”可能。

　　看點二：物業增值，有城市發展強大支撐力

　　“廣州上半年樓市火爆，但卻非常紮實。”廣州市同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理在向記者總結分析上半年樓市行情時表示，廣州房企推盤節奏一向很穩，在量和價的問題上基本把控得很好。“即使成交量大幅增加，成交價也沒有上漲過快，而是小心翼翼維持相對的平衡。因此，雖然廣州樓市火爆的行情來得晚了些，但相當紮實。”

　　對於不少投資者來説，今年上半年廣州房地産市場的發展多少有點“失望”。成交量的漲幅遠高於房價的增漲。甚至有人稱，廣州的發展已經掉隊。但是業內專家卻有不同的看法，廣東省房地産行業協會副會長兼秘書長王韶在接受記者採訪時就稱，“廣州房地産價格低一點，我覺得不是壞事。”他認為，目前根據廣州經濟的發展，廣州未來將迎來的新機遇。

　　王韶認為，廣州位於中國大陸南方、廣東省中南部，珠三角北緣，與香港、澳門隔海相望，成為中國遠洋航運的優良海港和珠江六月的進出口岸；同時，又是京廣、廣深、廣茂、廣梅汕鐵路的交匯點以及整個華南地區民用航空的交通中心等等，廣州超過深圳是指日可待。

　　“未來廣州有很大的發展機遇。”王韶分析稱，廣州的GDP在全國已經27年連續都是排第三。“廣州的未來機遇事實上就是基於國家賦予廣州的要求。”王韶指出，為了配合世界級城市群的發展，廣州市非常積極推動珠三角的一體化發展，特別是在交通方面，到2020年，大概有16條城軌，一共是1430公里，覆蓋到珠三角每一個地級市，而且也遍佈珠三角的每一個縣、區，整個珠三角未來的軌道交通線的密度，可以和日本東京相比，也接近了巴黎。“廣州作為珠三角的一個重要城市，未來城市軌道交通不斷完善的情況下，廣州的輻射能力或者中心影響力，會越來越大。”

　　王韶認為，從2014年開始廣州就迎來了一波“北京公司的離職潮”。他分析稱，“這些離職的人士來到廣州，正是因為廣州的房價適中，創業成本低，城市空間比較舒服。”房地産作為基礎性、先導性的産業，由於廣州房地産價格比較適中，未來通過自身的發展，和通過房地産帶動其他産業的發展，必然會發揮更為積極的作用，因為房地産業具有服務的功能，也有整合的功能，所以“我們對於房價的高低判斷，應該是兩方面的判斷。”

　　看點三：下半年新增供應平均，週邊中心選擇多

　　上半年量漲價穩，下半年廣州樓市行情走勢又將如何？記者了解到，下半年廣州仍然有大量的新盤新貨推出，廣州樓市熱鬧的景象仍將持續。據研究機構數據顯示，下半年廣州全市11個區均有新盤、新貨推出，週邊板塊的競爭依然比較激烈，有54個樓盤推新，佔全市總量的62%。

　　其中，上半年的供應大戶增城區在下半年將有14個樓盤推新，是下半年供應量最多的區域，番禺、南沙和花都尾隨其後；中心區也不甘示弱，33個盤有新貨加入下半年大戰，有萬套左右的新貨集中上市。新貨最多的是荔灣區，有超過5000套單位應市，其次是白雲區和天河區，各有逾2000套新貨推出。

　　對於大量的新盤來襲，合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江認為，“下半年廣州樓市要補漲。”他分析指出，廣州樓市沒有出現下滑的跡象，房企也不會冒進，房價不可能猛漲。在今年的5月中，省政府辦公廳印發了《實施珠三角規劃綱要2016年重點工作任務》，其中涉及廣州的項目有27個，總投資超1400億元。在區域建設方面，南沙新區、中新知識城、國際金融城起步區、琶洲網際網路創新總部等都投入大量資金。“特別是11條地鐵線路將注資202億元。這些利好值得預期，廣州樓市下半年還處在補漲之中。”

　　南方日報記者 蔣勁勁

　　數據來源：經緯行研究中心整理監測陽光家緣數據

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