險資青睞深圳寫字樓

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　　■ 深圳特區報記者 張程

　　繼北京、上海之後，全國寫字樓市場的投資熱點又轉向深圳。今年第二季度，深圳甲級寫字樓的租賃需求明顯改善，大宗辦公樓成交顯著增加。其中，有著雄厚資産背景和強烈資産配置需求的保險機構，在深圳頻頻出手“掃樓”，引發業界熱議。業內人士指出，保險業對寫字樓項目的偏愛，既與保險機構“有錢任性”相關，更來源於寫字樓穩定的租金和增值空間等因素；未來較長一段時間，深圳寫字樓市場可能吸引更多保險機構前來“掘金”。

　　險企購樓不差錢

　　記者統計發現，近一年來深圳甲級寫字樓市場出現的大宗成交中，金融、地産等行業頻頻出手、整棟“掃樓”，其中保險業的身影尤為活躍。

　　2015年第四季度，華夏保險以約20億元的價格，購置了位於福田的京基濱河時代廣場10層寫字樓，約2.4萬平方米；

　　今年1月，前海人壽拋出10億元，拿下了皇庭中心約2萬平方米的寫字樓；

　　最近，太平洋壽險更是豪擲27億元，購入深業上城14層物業，成交面積達到4萬平方米……

　　保險機構大把撒錢買樓，引發業界甚至社會上的熱議。一些業內專家指出，這在一定程度上表明手握大量現金資産的保險機構，在為錢尋找出路時“似乎找不到更好的出路”，資本市場長期徘徊、國際政治經濟形勢動蕩複雜、國內經濟轉型艱難等，都導致保險機構將不動産視作主要的投資方向。在北京、上海的寫字樓被“炒到天上”後，保險資金又瞄準了相對低窪的深圳寫字樓市場。

　　不僅是國內市場，險資“掃樓”的腳步已經走向海外。近日，中國人壽以16.5億美元的總收購價格，完成收購曼哈頓某標誌性寫字樓項目。而泰康人壽在倫敦、紐約、芝加哥等地已投資項目累計金額超過30億元。

　　“保險資金目前非常活躍，其自用和投資需求相結合的投資熱點已經成為一個新趨勢。”仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，由於目前深圳經濟的基本面維持良好發展，保險業又具有活躍的自用購買需求，這將一定程度上降低深圳甲級寫字樓的空置率壓力。

　　寫字樓符合險資“胃口”

　　保險業為何對寫字樓項目青睞有加？業內人士認為，由於保險市場當前已經進入快速發展期，資金累積規模不斷擴大，寫字樓項目憑藉著穩定的投資年回報率和高增長率，成為比較合理的資産配置渠道。

　　中商情報網發佈的《2014-2018年中國寫字樓市場投資分析及前景預測報告》指出，近年來，辦公樓物業的投資年回報率在4%-10%，辦公樓物業帶來的租金收入也一直保持著20%-25%的年增長率。

　　“雖然寫字樓的流動性較差，但可以作為長期投資，不僅有增值的空間，還能獲得穩定的租金，這符合險資投資運用的安全性原則要求。”上述人士分析稱，深圳樓市的長期投資價值已經獲得了大機構資金認同，但鋻於當前住宅價格攀高，投資風險累積，加之調控政策的出臺，部分資金充裕的機構或個人投資者轉向寫字樓市場也是合理之舉。

　　深圳辦公樓租金低過京滬

　　記者從深圳保監局了解到，截至2016年一季度末，深圳共有保險法人機構23家，保險分公司70家，保險公司法人機構資産總額共計3.4萬億元，繼續位居全國第二。憑藉著險企雄厚的資産背景和極具潛力的保險市場，深圳未來可能出現更多的險資“掃樓”現象。

　　一方面原因是，深圳核心區域寫字樓依然有空間。以福田區為例，“十三五”期間，福田區力爭新增20家以上總部型金融機構，培育10家全國領先的金融龍頭企業。然而福田目前可售的甲級寫字樓極少。高力國際深圳分公司總經理簡家宏坦言，深圳市場上優質且可用於買賣的寫字樓項目其實並不多，“險企的資金成本較低，除了自用之外，險資購置寫字樓也會考慮到投資性質”。

　　另一方面，雖然深圳住宅市場均價已躍居全國首位，但寫字樓市場的租金仍低於北京和上海，這或將是險資眼中的投資藍海。根據高力國際研究部數據顯示，去年深圳寫字樓租賃市場表現活躍，整體租金上升至每月每平方米約215元，而北、上、廣分別為每月每平方米332元、307元、155元。在四個一線城市中，深圳租金超過廣州，但僅僅是北京的6成。此外，今年一季度，全市甲級寫字樓租金同比上漲1.8%至每月每平方米216.9元。

　　因此，業內普遍認為深圳甲級寫字樓市場擁有穩固的基本面、高租金水準和資本值增長的潛力，這一市場仍將繼續受到青睞。夏春毅預計，下半年深圳將有近80萬平方米的新增供應投放市場，預期租賃需求保持樂觀，優質單一産權的甲級辦公樓租金仍然有一定上漲空間。“一方面，機構性投資者和自用型企業用戶持續看好深圳市場，深圳核心區域未來的升值潛力仍然很被看好，投資需求活躍；另一方面，金融、科技等行業仍然在積極尋找優質可售物業用於自用，這方面需求將繼續支撐寫字樓投資市場發展。”

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