險資“掃樓”在行動 深圳寫字樓頻現大單

　　如果説住宅項目有“地王”效應，寫字樓靠的就是“地標”效應。深圳摩天寫字樓項目遍地開花，有著雄厚資産背景的保險資金也紛紛進軍寫字樓領域。

　　近期，深圳樓市在“地王”效應下開始出現一些回暖的信號，但高房價帶來的憂慮依舊難以散去，就在此時，深圳甲級寫字樓市場頻繁出現大單交易，更是引起市場的高度關注。

　　從“地王”到“地標”效應

　　如果説住宅項目有“地王”效應，寫字樓靠的就是“地標”效應。

　　從上世紀80年代的國貿大廈，到90年代的地王大廈，再到2011年落成的京基100大廈和現在的平安國際金融中心，深圳的地標建築全是以寫字樓為主的綜合體項目，地標也成為企業的另一個名牌。

　　在深圳寫字樓密集的南山、福田和羅湖區，多個在建寫字樓項目都在爭搶“地標”的頭銜。據不完全統計，僅在深圳南山區，規劃高度超過300米的在建項目就包括世茂金融中心、漢京金融中心、卓越前海金融中心、華潤深圳灣總部大樓，深圳地鐵集團和萬科合作的深灣匯雲中心以及金地鑽石廣場等。而在福田區，深圳佳兆業環球金融中心、深業上城等在建項目的規劃高度都超過300米。而在舊改重點區域羅湖，也有寶能中心、城脈金融中心和恒大建設大院舊改項目的規劃高度都超過300米。

　　摩天寫字樓項目遍地開花，雖然多數為企業自持物業，但也預示著大量寫字樓項目將陸續進入市場。高力國際表示，對於深圳甲級寫字樓市場，2016年預計將迎來約93.3萬平方米的15個新項目入市，該新增量較去年新增總量高65%，新增供應預計進一步加劇市場的競爭。

　　的確，與住宅市場相反，深圳寫字樓市場一直存在供過於求的擔憂，寫字樓需求量很大但供應也相對充足。

　　在深圳，如果從價格漲幅來看，投資寫字樓而沒有投資住宅絕對會後悔。市場數據顯示，去年深圳平均房價上漲超過五成，但寫字樓平均價格漲幅僅一成多。不過，寫字樓價格漲得比住宅少，但租金回報率一直比住宅高，比如深圳寫字樓的租金回報率一般可以達到5%，但住宅的租金回報率普遍不到2%。

　　險資頻頻進入深圳寫字樓市場

　　儘管住宅和寫字樓存在如此懸殊的差異，而且寫字樓數量處於井噴狀態，但一些“大鱷”還是在陸續進軍深圳寫字樓市場。

　　此前，深圳寫字樓市場上散售交易受國內自用及投資為目的客戶青睞，台灣玉山銀行以人民幣6.6億元購入卓越前海壹號(前海首個可售寫字樓項目)約10100平方米以作自用。而在最近，大宗交易頻頻出現在深圳寫字樓市場。

　　近日，太平洋壽險宣佈購入位於深圳市福田區深業上城T2塔樓高區10個整層，這是繼4月24日太平洋産險購買4個整層後，險資在深圳寫字樓市場的又一“豪舉”。至此，太平洋保險在深業上城T2塔樓，已經購入14個整層。

　　據不完全統計，深圳寫字樓市場有史以來最大的6筆購樓交易，5宗都與金融機構有關。就在去年11月，華夏保險購入京基濱河時代大廈高區10層，簽約金額接近20億元。據悉，京基濱河時代大廈目前已經售出近八成的單位。

　　就深圳保險行業而言，截至2015年底深圳共有保險公司法人機構22家，各類保險經營主體70家，保險公司法人機構資産總額達3.15萬億元，繼續位居全國第二。有著雄厚資産背景的保險資金進軍地産領域，深圳市場或將會涌現越來越多的險資“掃樓”個案。高力國際深圳分公司總經理簡家宏表示，深圳市場上優質且可用於買賣的寫字樓項目其實並不多，而險資的資金成本較低，購進寫字樓除了自用，肯定還是會帶有投資性質。

　　此外，深圳住宅的平均價格已經躍居全國首位，但寫字樓市場的租金仍低於北京和上海，或許成為資金眼中的“投資空間”。根據高力國際研究部數據顯示，去年深圳寫字樓租賃市場表現活躍，需求的主要驅動力為內資企業，IT、金融以及服務行業尤其突出，整體租金上升至每月每平米約215元，北上廣分別為每月每平米332元、307元、155元。在四個城市中，深圳租金僅高於廣州，是北京的六成。此外，今年一季度全市甲級寫字樓租金同比上漲1.8%至每月每平米216.9元。受益於深圳市場穩固的基本面、高租金水準和資本值增長的潛力，深圳寫字樓投資市場將繼續受到青睞。

　　有分析人士表示，雖然寫字樓的流動性較差，但是可以作為長期投資，不僅有增值空間還能獲得穩定的租金，而且這也符合險資投資運用的安全性原則要求。此外，深圳樓市的長期投資價值獲得了機構大資金認同，這是一個非常健康的良性迴圈。房地産服務商戴德梁行認為，鋻於當前住宅價格攀高，投資風險累積，加之調控政策的出臺，部分資金充裕的機構或個人投資者轉向寫字樓市場，住宅市場和寫字樓市場的“蹺蹺板效應”顯現。

　　險資“掃樓”不僅在國內

　　在房價突飛猛進的歲月裏，險資進入房地産曾是個敏感話題，保險資金投資不動産也因此受到政策嚴格監管。很多保險公司都是打著“自用”的旗號，投資、收購城市核心區的商業、寫字樓。

　　就全國市場而言，險資進軍房地産主要有三種途徑：直接投資上市房企的股權；收購整棟商業物業獲取租金回報；通過債權、股權投資的方式介入房地産開發。隨著保監會提高了保險資金投資不動産的上限比例，險企購置商用物業以獲取穩定租金回報的情況也在增加。

　　根據中國保險資産管理業協會近日披露的《2015年中國保險資産管理髮展報告》，截至2015年年底，保險資産的投資性房地産資産為921.60億元，佔比0.82%。不過，從保險資金涉足地産投資的總額來看，應該要遠高於這一數字。市場公開數據顯示，2011年至今年4月底保險資産配置中，存款、債券、股票、基金四項相加的傳統投資佔比依次為90.89%、89.93%、82.47%、75.32%、71.35%、66.99%，與之對應的一組數字，即基礎設施、股權、不動産三項相加的另類投資佔比依次為6.28%、6.42%、11.45%、14.98%、21.08%、20.53%。這兩組數據對比可以看到傳統投資的比例快速下降，另類投資比例快速上升。

　　如今，國內險資“掃樓”的目光早已投向全球。就在今年5月，中國人壽聯合美國不動産投資管理機構RXR，完成了對曼哈頓美國大道1285標誌性寫字樓項目的收購。據悉，這一項目的總收購價格為16.5億美元，中國人壽為其單一最大投資機構。此前，中國人壽聯合加拿大國際大型資産管理公司Brookfield，以3.46億英鎊(約合32.7億元人民幣)成功收購倫敦金融區域的辦公大樓——ALDGATE Tower。

　　據戴德梁行的報告，中國保險公司未來五年預計向海外房地産領域“豪擲”730億美元。屆時，中國保險企業的海外房地産配比將上升至5%。至2024年，國內險資持有的海外投資物業總值將達到1540億美元。

　　中國資金儼然成為美國市場備受矚目的力量，預計未來會有更多中資企業進入。根據今年5月亞洲協會和羅森諮詢公司聯合發佈的《中國在美國房地産的投資報告》，預計2016年至2020年，中國投資者在美國商業地産和住宅上的直接投資(不包括未來新建項目)將至少達到2180億美元。瑞士再保險高級分析師邢鸝表示，在國內經濟增長趨緩的情況下，險企放眼全球來配置資産是很自然的選擇，但險企在出手海外的同時，要注意國內的保險業務穩健性以及海外投資産生的利率風險等。