廣州樓市仍在平穩補漲投資增速回落

2016年06月24日14:40 廣州日報 作者：梁紅舉

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　　用“大熱”來形容2016年上半年的全國樓市再貼切不過。今年前五個月，全國共出現118個“地王”，僅5月份就誕生了69個“地王”，其中位於二、三線城市的共有56個。下半年將至，一些經濟大咖紛紛喊話中國樓市：“剎車、剎車！中國樓市已現拐點，下半年下滑趨勢明顯。”下半年中國樓市究竟是向上走，還是向下行？大多數本地樓市專家預測，廣州樓市將維持平穩發展。

　　專題撰文：廣州日報記者梁紅舉

　　全國層面

　　掉頭盤整已露端倪

　　數據：投資增速回落

　　6月13日，國家統計局發佈數據顯示，5月份，房屋新開工面積同比增速從4月的25.9%降至10.6%，房地産開發投資同比增速從4月的9.6%降至6.5%，商品房、住宅銷售面積同比分別增長24.2%和22.0%，增速較4月份分別大幅下降19.8個百分點和23.9個百分點。而民間固定資産投資佔全國固定資産投資(不含農戶)的比重為62.0%，比去年同期降低3.4個百分點。

　　經濟專家分析認為，生産面延續平穩，但需求增速開始回落，而實體經濟投資意願再度下降，民間投資增速降至低點，作為過去幾個月經濟亮點的地産市場可能進入下行通道。

　　市場：購買力出現透支

　　上週末公佈的官方數據顯示，5月份中國70座大中城市房價上漲6.9%，較4月份的6.2%出現加速。深圳、上海、北京房價分別同比上漲53.2%、27.7%、19.5%，而沿海城市廈門上漲28%，二線城市南京、蘇州和合肥漲幅也超過20%，高於北京房價漲幅。中原地産首席分析師張大偉認為，在上半年多輪救市政策刺激下，需求大量透支，本輪量價齊升最多持續到今年上半年，下半年開始的新一輪房地産市場調整極有可能來臨。

　　專家：即將迎來轉捩點

　　高盛分析師在6月份的報告中寫道，中國房地産行業將在6~9個月後迎來轉捩點，2017年價格趨於下行。標普的公司評級總監黃馨慧也表示，政策刺激推動下的房地産市場復蘇可能無法持久，它很脆弱，因為是由資金面推動的。6月18日，中國人民大學國家發展與戰略研究院發佈了《中國宏觀經濟分析與預測(2016年中期)》報告，主持制定該份報告的中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春説：“下半年，中國宏觀經濟將持續探底。”

　　也有專家認為，樓市的快速上漲表面上支撐了經濟發展，但反過來也可能削弱了其他方面的增長動力，有可能會進一步降低民間投資的積極性。資金進一步“脫實就虛”，存在隱患。

　　廣州這波火爆行情很紮實

　　儘管全國的統計數字表明，房地産投資開發降溫、民間投資增速均降至歷史新低，但在廣州，經濟面依然向好。統計數據顯示，2016年1~4月，全市完成固定資産投資1235.28億元，同比增長12.0%，增速比一季度(15.0%)回落3%，其中房地産開發投資增長2.3%，增速比一季度(1.4%)加快0.9個百分點。

　　“廣州樓市沒有出現下滑跡象，”合富輝煌首席分析師黎文江分析，“廣州房企不會冒進，房價也不可能猛漲。”5月中旬，省政府辦公廳印發了《實施珠三角規劃綱要2016年重點工作任務》，其中涉及廣州的項目有27個，總投資超1400億元。在區域建設方面，南沙新區、中新知識城、國際金融城起步區、琶洲網際網路創新總部等都投入大批資金。特別是11條地鐵線路將注資202億元。“這些利好值得預期，廣州樓市下半年還處在補漲之中。”

　　廣州市同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，當樓價上漲超越買家心理價位，將導致成交量下跌，成交價也會表現為有價無市，市場由旺轉淡。“廣州房企推盤一向節奏很穩，在量價上基本把控得很好。即使成交量大幅增加，成交價也沒有上漲過快，而是小心翼翼地維持著相對的平衡。因此，雖然廣州樓市的火爆行情來得晚了些，卻是相當紮實。”

　　庫存大降帶來漲價壓力

　　截至2016年5月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環比減少0.9%，同比減少4.6%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，35城去庫存週期處於歷史較低水準，會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力，抑制房價已變得刻不容緩。

　　在廣州，去庫存週期為8個月，庫存規模存在不足的風險。專家認為，“去庫存壓力減弱，令房企降價動力急劇下降，持房待漲心態在地産商中蔓延。”中地行市場研究部的監控數據顯示，廣州四、五月份有網簽的350個項目中，有174個項目漲價，佔比接近五成，預計下半年漲價行情將會持續。廣州房地産市場之所以相對於其他一線城市表現溫和，很大程度在於部分區域的庫存規模仍偏大，如增城等。

(責任編輯：羅伯特)