東莞樓市半年報
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錯過去年底在東莞買房入市的人，看到最近的東莞樓市新聞，估計都會有遺憾的感覺。日前，中國指數研究院最新公佈的全國百城房價指數發佈，2016年上半年全國百城房價漲幅榜出爐。東莞的房價從2015年年底的9667元/㎡一躍升至12430元/㎡，以28.58%的漲幅排在全國首位，漲幅高出深圳10%。而深耕東莞市場的合富輝煌、中原地産及瑞峰置業等地産研究機構近日公佈的東莞上半年房地産發展報告也給出了不相上下的樓市漲幅數據。
今年上半年，東莞住宅樓市受寬鬆政策持續刺激，延續“供需兩旺”格局。一季度東莞住宅樓市延續去年年底的火爆行情加速高燒，大量深圳客到莞瘋狂掃貨，東莞及深圳自住客恐慌入市，仲介也參與炒籌，房價出現一天一個價。但這火爆行情僅延續至3月份，受仲介炒房醜聞、政府打擊首付貸以及深圳收緊政策影響，客戶觀望並逐步回歸理性，東莞樓市迅速退燒，連續兩個月大幅下滑，直至6月受深圳再出地王的刺激，市場成交有所回升。
近期全國一、二線熱門城市調控陸續收緊，市場信心下滑，市場預期走低，觀望情緒再次抬頭。業內認為，東莞房價高企，深圳客對價格接受度降低，加上自從2014年下半年政策持續寬鬆以來，市場需求已被快速透支，同時受資金外流的壓力，預計下半年開發商走貨難度加大。儘管下半年潛在供應體量尚比較大，但不少項目或受制東莞總規調整難免“難産”，下半年東莞樓市不宜過分樂觀，建議開發商理性對待市場走勢，合理定價，提早跑量衝刺業績。南方日報記者 郝金朋
1.商品房市場
一手房成交額同比增八成
上半年深圳一手住宅網簽均價約51081元/㎡，同比上漲58%，東莞均價約12471元/㎡，同比上漲32%。深莞房價差在2008-2014年7年間穩定在2.2-2.5倍，2015年始，房價差加速擴大，2016年上半年擴大至4.1倍。巨大的房價差，促使大量深圳客置業東莞，助推東莞樓市量價齊升。
合富輝煌監控數據顯示，上半年東莞一手商品房成交額達754.3億元，同比大幅增加76%，“供求價”均創歷史新高，房價上漲三成。非住宅成交表現較搶眼，成交量增幅八成，價格漲幅五成，主要為商業公寓和寫字樓的拉升。2016年上半年東莞一手住宅網簽面積約520.9萬平方米，同比增加30%，相當於2011年全年的成交量；網簽均價約12471元/平方米，同比上漲32%，房價呈階梯式上漲，每平方米同比上漲3000元。
上半年東莞一手住宅新增供應面積約397萬平方米，供需比僅0.76，呈現出供求失衡，供不應求態勢，加劇房價上漲。6月份，東莞一手住宅房價過萬區域達20個，佔比近2/3，同比增加13個，增幅達186%。其中4鎮街房價進入“2萬元”時代，分別為長安、塘廈、鳳崗和松山湖。同時，東莞房地産傳統冷點區域臨廣、臨惠片區樓市上半年被激活，各片區房價上漲3成以上。臨廣片區更為除臨深片區外第二暢銷區域。今年以來，多家房企東莞市場超額完成去年業績，實現創收。前十樓盤均大幅超越去年業績七成以上。簽約金額前五名名次與去年同期一致，實力穩健。恒大、新世紀地産穩步上升3個名次，卓越地産、鼎峰地産、和記黃埔市場佔有率大幅攀升強勢晉級。上半年，東莞萬科以86.7億元的銷售業績以超亞軍近30億元的差距力壓群雄。
截至6月底，東莞一手非住宅庫存總量352萬㎡，去庫存時間高達27個月；相較之下，一手住宅庫存總量約260萬㎡，去庫存僅需3個月。商業房庫存過剩問題突出，住宅庫存告急之下，非住宅庫存積壓問題同樣令人擔憂。合富輝煌東莞市場研究總監李興旺總結上半年東莞樓市時認為，上半年東莞經濟增長總量及品質均得到了明顯的提升，為房地産業的發展打下基礎。地鐵2號線的開通標誌著東莞正式進入“地鐵時代”，東莞多條地鐵的開工及深圳地鐵新動態，催熱莞深樓市。同時，上半年上演新的一輪的名企“搶灘”東莞，導致地價飛漲，反映了東莞城市及樓市後市被積極看好。莞深房價差加速擴大至4.1倍，上半年眾多交通利好，加強深圳人置業東莞趨勢，助推東莞樓市量價齊升。此外，上半年東莞樓市供求失衡，供不應求導致房價飛漲。
2.土地市場
高溢價成交成常態
今年東莞全市上半年地塊成交總面積約227.7萬㎡，同比減少1%；成交金額約47.5億元，同比上漲了10%。受到控規調整影響，一方面導致了成交地塊的減少；而另一方面又隨著莞深融城、地鐵開通，深圳客外溢，東莞樓市大好，在供不應求的情況下也助推了地價上漲，導致各區域地王頻現。
全市上半年共成交了8宗商住用地，4宗商服用地。土地市場火熱，商住商服用地供應減少，開發商奪地激烈，地塊高溢價成交，導致樓面地價創歷史新高。與此同時，今年以來，大批知名房企進駐東莞，土地市場競爭激烈。上半年融創地産、泰禾、星河集團、時代地産、富利騰地産（陽光城子公司）等一大批知名房企進駐東莞。其中，融創地産、時代地産、富利騰地産都是通過競拍土地進入東莞市場，而曲線進駐東莞還有中海地産、泰禾、星河集團等。經過了激烈的地塊競拍，融創地産拿下清溪商住地，富利騰地産拿下南城商服地，時代地産拿下橫瀝商住地，無一例外都是高溢價成交，樓面地價亦創歷史新高。
以市區南城為例，同為南城區地塊，時隔3個月，由2月成交的樓面地價4857元/㎡上漲到5月成交的樓面地價7789元/㎡，上漲幅度高達85%。東莞上半年樓市火熱，但政府一再放緩推地節奏，三四月份商住地更是出現“零供應”的現象。開發商在資金充足的條件下紛紛瘋搶地塊，而2016WG014地塊經過34輪競拍，4家房企激烈競拍，最終由陽光城以高溢價競得。
而位於臨惠片區橫瀝鎮年年都有地塊供應上市，其中不乏大面積地塊競拍。2011年橫瀝鎮拍賣商住地2014WG005佔地面積將近10萬㎡，但無人問津導致三度流拍，最終於2014年由碧桂園競得，樓面地價約1150元/㎡。時隔兩年，也曾兩次流拍收場的2016WG015經過了141輪的激烈競拍，9家房企爭奪，最終該地塊被廣州市時代地産以91500萬元奪得，成交樓面地價約5467元/㎡，溢價率高達423%，刷新橫瀝歷史新紀錄，成為橫瀝雙料地王。
李興旺認為，上半年，受控規調整影響，土地供應步伐放緩，加劇地價快速上漲。眾多外來品牌房企扎堆東莞，上演“搶地”大戰，導致上半年地價飛漲，地王頻現，土地競爭白熱化。土地價格“洼地”進一步被“填平”，傳統不被看好的區域土地亦受到熱捧2016年以來，東莞國土局前後發佈了四次土地出讓預告，累計供應量達到幾十萬平方米，尚未拍賣的地塊佔地面積累計近30萬平方米。根據東莞市國土資源交易網顯示：7月已有2宗商住用地2宗商服用地掛牌上市，佔地面積將近9萬平方米。李興旺認為，隨著東莞持續的低庫存態勢和未來的發展前景將會吸引更多實力雄厚的外企進駐，下半年還有多塊熱門地塊出讓，後續土地競拍也將會十分激烈。
3.後市展望
政策調控預期強烈
隨著上海、深圳、蘇州、南京等熱門一、二線城市調控政策逐步收緊，市場收緊預期氛圍加重。中原地産東莞策略總監車德銳認為，東莞在上半年房價漲幅居全國百城首位，高達28.58%，勢必會受到政府高度重視，加上目前不少開發商心態過分樂觀，定價仍然在高位往上走，政策調控預期愈加強烈。
上半年，東莞樓市供需兩旺，但市場供不應求的局面緊張，預計下半年開發商推貨積極性會比較高且推貨力度也較大。目前許多項目面臨總規調整會延後上市時間，但整體評估下半年供應量仍然比較大，尤其有大量新盤扎推碧桂園有10個左右新盤入市，其推貨量達百萬平，且大部分集中在四季度。最早一波推貨熱潮會在8月上旬持續到金九銀十，同時第二波推盤高潮會在年底和明年年初出現。目前，客戶購房回歸理性，尤其是在對東莞區域市場有了一定深入的認識後，對偏遠區域的項目認可度降低。現在一些偏遠項目價格都賣到了9千到1萬，不少已不被深圳客戶認可，而本地需求又比較弱，預計偏遠項目將會逐漸面臨去化艱難，房價回調壓力大。
下半年東莞整體樓市運作態勢是供需兩旺，成交量升價穩，但同時下行的壓力越來越大。東莞政策調控預期強烈，收緊政策一旦出臺，市場會再度陷入觀望，樓市降溫是必然的。車德銳建議開發商保持謹慎心態，趁市場還比較平穩儘早出貨，特別是現金流的産品可以先推，現金為王，不然全部押寶在年底或者明年風險會很大。
而對於準備入市的客戶而言，價格是影響是否入市的關鍵因素。受地王效應，未來莞深房價仍會上漲。但短期內東莞房價已面臨見頂壓力，加上下半年不排除東莞政府出臺收緊政策調控，建議客戶尤其剛需應加快入市。從目前掌握的情況看，最早一波推貨熱潮會在8月上旬持續到金九銀十，同時第二波推盤高潮會在年底和明年年初出現。由於越往後走，價格上漲可能性越大，加上年底大部分開發商衝刺壓力小，市場以價換量的現象會較少，那麼未來8月到10月將是買房的好時機。
(責任編輯：羅伯特)
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