4月份以來，受深圳市場影響，東莞樓市成交回落，價格滯漲，項目入市放緩，市場也處於觀望為主的狀態。同時，部分地區房價開始出現回調現象，但主城區及松山湖等地區房價還在穩步上漲，很多人會擔心，接下來東莞房地産市場會出現大幅波動嗎？

　　記者近日採訪多位業界負責人，他們的共同觀點是，莞深融城的步伐會加快，東莞市場還處於一個低庫存的供不應求的狀態，市場不會出現大幅降價的可能，但是不排除前期漲得快的臨深片區和缺乏利好的臨惠地區會出現短期回調的可能。

　　新項目入市放緩

　　進入4月的第一週，東莞住宅新增供應16.09萬㎡，環比上周下降53%。而第二周，住宅成交面積20.67萬㎡，環比上漲23.74%。從絕對值來看，儘管環比上周有所上漲，周住宅成交1793套，但與3月的周均成交2455套對比來看，市場成交乏力不少。

　　從4月前兩周的市場表現來看，結合深圳3·25新政、仲介醜聞、房價非理性上漲過快等因素，業內認為，東莞市場風向已經發生變化。4月份開盤的包括宏遠康城假日、盛和雅頌、君匯半島等項目，其中除了個別項目開盤數量超過100套，其他不少樓盤開盤數量卻低於100套，明顯可以看出，多數開發商謹慎對待市場。

　　事實上，進入4月後，東莞樓市供應量明顯減少，其中上周樓市推新項目寥寥無幾，本週儘管推新項目有所增多，包括有中天悅府、桃源藝境、天誠時代廣場、達鑫江濱新城等項目，但市場推貨量並不大。除了中天悅府和桃源藝境推新超過100套外，其他項目多以“小步加推”為主。由於受到市場降溫、客戶來訪量減少等因素影響，近期部分項目認籌量上不去，蓄客不足將會導致開發商延遲開盤，或造成市場供應進一步放緩。

　　市場有調整需求

　　值得注意的是，房價滯漲的區域有所分化，供應短缺的區域如莞城、南城、鳳崗、黃江的房價仍在持續上漲，而一些購房需求比較弱的區域價格已經開始紛紛回調，且回調跡象比較明顯，如道滘、東坑、橫瀝、企石、中堂、望牛墩。

　　東莞中原市場策略總監車德銳認為，回調的原因有以下幾方面：

　　其一，深圳樓市作為東莞樓市的標桿，在遭遇3·25新政和評估價上調的雙重影響，樓市成交下滑，導致市場觀望情緒向東莞市場蔓延。

　　其二，東莞房價非理性的過快上漲，面對房價調整在即，房價上漲空間預期收窄，深圳投資客入市預期減弱，樓市成交下滑。

　　其三，據東莞中原CCES系統顯示，本週東莞樓盤來訪量環比微漲，但繼續維持低位，不少熱點區域樓盤來訪量冷淡不少。

　　其四，3月東莞房價環比漲幅排名全國第一，房價已趕超部分一線城市。高企房價成為高門檻，部分深圳自住客入市計劃放緩，投資客流向價格洼地的中山、順德等城市，本地購買力嚴重不足，樓市降溫在所難免。

　　其五，東莞樓市連續近20個月的高速不退行情後，市場本身也有了自我調整的需求。

　　■業內聲音

　　部分新盤入市定價回歸理性

　　瑞峰地産東莞研究部經理李玲玲認為，最新數據顯示，一季度房價上漲最兇猛的城市不是北上深，竟然是東莞，以23%的漲幅位列第一，這組數據暗藏著風險，若後市東莞房價繼續任性，必將逃不過“槍打出頭鳥”的宿命，遭遇調控的可能性很高。但3月下旬，在深圳3·25新政出臺之後，東莞樓市有所降溫，部分新盤新貨入市定價低於預期，定價貼近市場，部分房企有意識讓市場回歸理性，但需要大家的共同努力，不是個體能扭轉形勢。

　　對於後市，雖然去年大部分房企業績普遍向好，沒有過大的資金壓力，加上今年初深圳投機客戶推波助瀾之下信心大增，部分房企大幅提高售價，擺出不愁賣，慢慢賣的心態。

　　但從目前市場綜合評估來看，不可盲目高開，否則得不償失，對項目的形象也會有影響，預計下半年東莞將迎來新盤新貨的集中上市期，為避開激烈的市場競爭，建議開發商理性定價，及時推貨。在理性健康的市場中，深圳客會持續到來，但也需重點挖掘東莞本地需求，讓兩股力量相對平衡運作。

　　因此，後市成交量是否保持熱度，跟定價有關，如何刺激本地需求入市，重新贏回深圳客的心將是關鍵。

　　李玲玲認為，今年第一季度住宅價11538元/㎡，同比2015年第四季度9797元/㎡，環比增速達到14%，與以往保持5%—10%的理性增速有明顯的漲幅，處於拋物線的最高點。後市東莞房價增速或逐步下滑，增速將逐步回落在5%—7%的水準，東莞整體住宅均價預計將在11000元/㎡上下浮動。

　　其中，臨深片區的鳳崗、塘廈或仍將是東莞高房價的代表，主要因供應短缺及深圳客的影響，均價保持在2萬元/㎡左右運作，大漲大跌的可能性不高。另外，隨著地鐵2號線的正式運營，軌道沿線區域房價仍有望迎來小幅上漲的態勢，尤其是城區、厚街、虎門等地。

　　莞深融城下東莞房價或繼續上漲

　　有業內人士認為，在莞深融城的大背景下，東莞房價將不斷上漲。今年深圳市場不樂觀，成交量下滑萎縮得厲害，深圳的業界會將客戶帶到東莞，從而彌補深圳業績的不足。宏觀、中觀、微觀都會對樓市起到支撐的作用，如果希望東莞樓市快速回落，樓市下降是不客觀的。

　　“我們感覺東莞的房價正不斷縮小與深圳的差距，事實上不是這樣。”合富輝煌（東莞）公司發展研究部總監李興旺介紹，深圳與東莞房價差距是在不斷地擴大，目前達到了4.2倍，這也是深圳客涌入東莞的原因，主要是因為高房價或是兩地的房價差。

　　李興旺説，東莞最新的總體規劃提到深圳的字眼130次，“莞深”字眼是55次。深圳樓市3·25新政後，東莞、深圳成交量環比下降了50%，但房價保持穩定。為什麼房價不會大幅度的下降，主要是因為政府調控的初衷是穩定房價，並不是打壓樓市。莞深融城是大勢所趨。目前樓市供求關係並未改變，仍是供不應求。新政會給成交量帶來影響，但房價會穩定，定價過高的樓盤會小幅調整。