一線樓市房價飆升難以持續

　　□本報記者 周文靜

　　國家統計局近日公佈的70城住宅價格數據顯示，2月份，雖然大部分城市成交量有明顯下降，但房價漲幅較上月仍有所擴大。其中，深圳房價已連續15個月上漲，工作生活在這個城市的居民更深刻地感受到此輪高房價帶來的影響。不過，券商研究人士認為，雖然中長期看，資源配置不均導致一線樓市總體上吸引力較大，但房價短期的飆升恐難持續。

　　二線城市接棒

　　從統計局數據來看，70個大中城市中，2月新房價格環比價格下降的城市有15個，上漲的有47個，持平的有8個。價格下降的城市少了9個，價格上漲的城市多了9個，持平的城市數不變，最高漲幅有所縮小。安信證券分析師陳天誠認為，隨著5月之後續基數的抬升以及銷售的集中釋放，銷量和價格將恢復穩健，預計全年住宅均價增長8%左右。

　　券商研究報告認為，從區域上看，分化現象持續，一線增幅又破新高，二線亦接棒上升、三線同比依舊下滑，但降幅收窄，且環比微升，其中一線城市同比上升27.3%（環比上升2.6%），同比增幅超越上周高位；二線城市同比上升3.6%（環比升0.7%），同比增幅亦擴大；三線城市同比下降1.0%，維持了繼2014年9月以來連續18個月的同比下滑，單增幅有所收窄，且環比微升0.1%，是繼2014年4月以來23個月出現的首次環比上升。

　　二手房價格方面，安信證券研究報告認為，漲勢屢破新高，最高同比漲幅已達54.2%，環比來看各城市波動性較大；結構上看，小戶型成交火熱趨勢不變，但大戶型房與其增幅差有收窄趨勢，改善型有後起之勢，可見除郊區換市區、市區換核心、核心換學區的需求之外，面積改善型的需求效應也在逐步體現。

　　快速上漲難持續

　　中信證券認為，近期滬深樓市飆升形勢恐難持續。一線城市由於土地和住房供應緊張，政策支援，而仲介場外配資推波助瀾，導致滬深出現恐慌性購房甚至投機需求，深圳租金回報率大幅下滑或是佐證。在市場預期房價快速上升的情況下，由於房地産建築週期長，加上賣方“握盤”短期內減少供應，房價往往會超調，一段時間過後可能回落。雖然中長期看，資源配置不均導致一線樓市總體上吸引力較大，但短期的飆升恐難持續，其中深圳相對風險較大。不過，在資源配置不均的情況下，北京、上海對我國居民的吸引力勝過紐約、倫敦對美英居民的吸引力，這也説明限購對於管理一線房價有重要作用。

　　通常從收入和人口結構來分析房價走勢，收入越高和年輕人口越多，房價上行動力越大。從房價/收入比來看，北上深的指數低於香港，高過紐約、倫敦。從人口結構來看，北京、上海房價指數與紐約、倫敦難分伯仲。但除收入、人口因素之外，資源配置對房價的影響也很大，從這個角度看，京、滬相對樓價指數排名低於紐約、倫敦，而深圳則與紐約、倫敦齊平。

　　一般來説，資源配置越好、越多的地區，其房産吸引力更大，房價也越受到支撐。對比北上廣深、紐約、東京和倫敦七個城市在教育、醫療、工作機會和城市公共交通等方面的資源配置在其所在國家的資源配置中的地位。中國四大一線城市中，除深圳資源配置處於相對劣勢外，北上廣相對資源配置均優於紐約、倫敦、東京，其中北京遙遙領先。比如北京的相對每人平均教育資源是全國平均水準的11倍以上，而紐約只相當於美國平均水準的2倍左右。

　　中信證券研究報告稱，綜合考慮收入、人口、資源配置和空氣品質，北上廣深相對房價指數排名均低於倫敦和紐約，但深圳在國內四大城市中相對房價指數排名最高，表明其風險相對較高。廣州在四大城市中相對房價指數最低，離倫敦、紐約和東京都距離較大。