上半年京二手房成交量創六年新高

2016年07月04日02:30 新京報 作者：方王洋

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　　在政策、信貸等多方利好下，今年上半年北京二手房成交熱情高漲。根據機構統計，今年1-6月，北京市二手房網簽量創下了2010年以來的新高。不過隨著政策利好效應的邊際遞減，市場雙方的心態正在發生變化，二手房市場逐漸降溫，6月北京二手房網簽量出現了斷崖式下跌。業內預計下半年北京二手房或將迎來降溫盤整。

　　政策去庫存成市場催化劑

　　據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，環比2015年下半年增長20.6%，創下2010年以來半年度交易量的新高，成交均價為43465元/平米，環比2015年下半年的均價上漲9.3%。

　　在業內普遍看來，國家“去庫存”的政策大方向，以及春節前後一系列利好政策的出臺有效刺激了樓市需求，也使得更多購房人形成了“房價將持續上漲”的市場預期，加上春節前後新房市場供應量不足，購房需求不得不轉向二手房，諸多因素共同造成了二手房市場的火熱態勢。

　　實際上，自2014年9·30政策出臺以來，2015年的3·30政策，以及央行的多次降息，均為購房者尤其是改善型購房者入市提供了條件。隨著市場需求大量入市，市場成交量價自然水漲船高。

　　交易量“先揚後抑”，6月成交量腰斬

　　儘管整個上半年的二手房成交量增長明顯，但在二手房報價不斷上漲的背景下，需求釋放量的不斷縮減，也造成了二手房市場呈現趨冷的現實。

　　據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016年1-3月，北京二手房市場快速升溫，交易量逐月走高。其中3月份創下了3.2萬套的單月成交量高點。到了4、5月份，市場衝高回落，但整體市場成交量仍在2萬套以上。

　　六月份，北京二手房成交量出現斷崖式下跌，在5月份成交2.4萬套的情況下，6月份的網簽量僅達到1.1萬套。

　　6月份以來，北京部分區域的二手房門店也反映出上述情況。

　　據海澱區學院南路的二手房經紀人介紹，4、5月份區域裏賣得最好，皂君東裏一個社區就成交了十幾套。6月份以後，市場相對冷淡下來。在石景山、海淀等區域，不少二手房門店反饋6月份實際成交量不盡如人意。

　　偉業我愛我家集團數據中心統計，5月最後兩個工作日二手房成交將近兩千套，但6月以後，北京二手住宅單日網簽量由1000+驟降至了500套甚至以下。根據鏈家網統計，6月北京二手房市場房客源比已經下降到2.9，遠低於市場繁榮時期的4以上的新增房客源比，這也意味著買賣雙方進入市場的熱情在降低。

　　■ 放大鏡

　　學區房依舊是關注重點

　　雖然二手房市場整體面臨降溫趨勢，但隨著各中小學開始資訊採集和招生計劃發佈，近期學區房的關注度依舊不減。

　　在鏈家網統計的最近30天帶看最多的小區中，芍藥居北裏和遠洋山水分列第三名和第九名。其中，芍藥居北裏作為人大附中朝陽學校小學部的學區房，在最近一段時間，小區裏的諮詢量始終不減。景山學校遠洋分校以往基本僅對一手房業主子女開放。今年3月遠洋與學校取消共建後，不少家長考慮到學校同時對二手房業主開放，因此近幾個月強烈關注遠洋山水二手房。

　　據偉業我愛我家集團數據中心統計，在較為明確的購房原因中，孩子上學是主要因素，43.9%的買家都有此考慮；其次是就近上班和照顧父母，考慮人群分別佔25.3%、18.2%。

　　90後買家增多，兩居最受青睞

　　最近幾年，80後逐漸成為北京二手房市場的購買主力。今年上半年，這種趨勢依舊沒有發生變化。根據機構統計，在上半年的二手房買賣中，80後佔54.6%，雖然較去年略微減少了0.5%，但依然是市場主力。

　　值得注意的是，隨著90後畢業進入職場，並逐漸擁有經濟能力和購房需求，90後在北京二手房買家中所佔比重也表現出上漲趨勢。機構數據顯示，今年上半年，90後買家有6.1%，較2015年增加1.9個百分點。另一方面，對於價格承受力高的70後正在漸漸縮減佔比份額。

　　二手房的戶型成交結構沒有發生明顯變化，主要面對剛需的一居室和兩居室依舊受市場青睞。在今年上半年成交的二手住宅中，一居室佔25.5%，兩居室佔51.2%，兩類戶型佔據了市場總成交的近八成。

　　■ 後市

　　“下半年樓市降溫將是大勢所趨”

　　雖然上半年北京二手房市場成交量表現不俗，但根據月度表現，市場回調趨勢已現。

　　在業內普遍看來，6月北京二手房市場的下滑不僅表現在成交量上。從機構反饋的數據來看，二手房的議價空間在明顯增加，部分區域的房主降價幅度在3%左右。從整體市場情況來看，本輪二手房上行週期已到達末端。如果未來沒有新的樓市利好出臺，預計下半年到2017年北京二手房市場將進入調整期。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，從當前的政策形勢來看，北京未來的樓市政策仍將從嚴趨緊，二手房市場的持續低溫或難以避免。北京二手住宅的年均交易總量一般在15萬套左右，近幾年隨著存量房市場規模的增加，年均交易總量也就在20萬套左右，而今年僅上半年二手房成交就已超過13萬套。根據歷史經驗推斷，下半年北京二手房市場的成交規模在七八萬套的水準，下半年北京樓市降溫將是大勢所趨，而房價也會隨著交易量萎縮，逐步企穩回落。

(責任編輯：馮孔)