日前，仲量聯行發佈了《2015年第四季度北京房地産市場報告》。報告指出，受益於強勁的內資需求，2015年第四季度北京甲級辦公樓市場凈吸納量取得了2010年以來四季度的最高值。但長期來看，匯率會成為影響2016年北京房地産市場的主要因素，屆時，波動明顯的美元及人民幣匯率或將促使更多的外資基金試圖出售其位於北京的資産。

　　市場冷熱不均

　　報告統計顯示，2015年第四季度北京甲級辦公樓市場凈吸納量達到18萬平方米，同比增長13.8%。得益於新入市項目逐步提高的入駐，望京、中關村以及金融街成為凈吸納量的主要貢獻者。

　　仲量聯行華北區商業地産部資深董事賀睿柯説：“內資IT和金融公司是北京甲級辦公樓的主要吸納者，對於已經到來的2016年，他們還將持續對北京甲級辦公樓市場起到主要支撐作用。”

　　工業物業市場租賃方面，報告指出第三方物流企業是支撐市場需求的主要力量。據仲量聯行工業地産部董事羅薔薔介紹，由於連續三個季度沒有新增供給，北京工業地産市場始終處於供不應求的環境，這使得業主方在2015年年末取得了租金的小幅增長。

　　相比之下，高端住宅市場略顯“冷清”。報告顯示，2015年第四季度，北京市場豪華公寓的銷售量環比減少32%至432套。報告分析認為，是新項目較高的報價抑制了北京高端住宅市場的銷售率。同時，環境問題也導致北京高端住宅的租賃需求同期疲軟。

　　匯率比利率影響大

　　至於對2016年北京房地産市場的預期，有人擔心中國政府調整利率的節奏或將影響房地産的銷售及租賃項目。

　　但仲量聯行中國華北區研究部總監麥哲文表示，利率的調整預期有限，且局限于住宅市場，並不會對北京整體房地産市場造成壓力。與其關注利率，麥哲文強調，匯率才是2016年影響北京房地産市場的關鍵因素。

　　麥哲文指出，2016年美元匯率將出現明顯波動，同時人民幣加入特別提款權（SDR）後，匯率也將迎來更頻繁的波動。

　　在此背景下，一方面這將促使更多的外資基金試圖出售其位於北京的資産，尤其是那些持有期即將結束的資産。

　　另一方面，出於增大其對其他貨幣資産的敞口從而保持其投資組合的價值的考慮，更多投資者或將考慮進行更多的對外房地産投資。

　　對此，報告以辦公樓這一北京房地産市場最熱門分支為例指出：2016年更多的房地産投資者會希望資産配置多元化，考慮到中國經濟的放緩而導致中國市場的不確定性或使得投資者無法得到在過去所達到的投資回報，很大一部分的興趣開始轉向境外投資。

　　不過，仲量聯行華北區資本市場部總監秦子凡説：“在外國基金已經在中國持有資産的情況下，由於匯率的利空，他們將會試圖儘快減少其資産的持有。由於可出售資産的增加，這將會導致更多的購買機會。這對於其他的一些基金，尤其是已經感受到需要投資于增值型資産壓力的基金來説也是個好消息。”