購買學區房後賣方拒履合同京法院首次凍結學區房學籍

　　原標題：購買學區房後賣方拒履合同 京法院首次凍結學區房學籍

　　日前，海淀法院受理了一起房屋買賣合同糾紛案件，在這起案件中，涉案的房屋屬於學區房，購房者在買房時，賣房人曾經在合同中承諾房屋的學籍沒有使用。後因為學區房漲價，賣房者不想再出售房子，雙方發生糾紛。

　　購房者擔心賣方單方違約，且有可能惡意使用涉案房屋學籍，便向法院提出申請保全，禁止他人使用涉案房屋的學籍。海淀法院經審查後作出裁定，禁止使用涉案房屋及該房屋相關戶口的學位。這也是北京地區法院在房屋買賣合同糾紛中，首次裁定凍結學區房學籍。

　　王某起訴稱，2016年4月，經過仲介公司，他與被告廖某簽訂了房屋買賣合同，合同約定王某購買廖某出售的位於海澱區萬壽路的房屋一套。協議簽訂當天，王某按照合同支付了定金10萬元。4月26日雙方完成網簽。

　　但此後，因為該房屋學區房價值升值，被告廖某拒絕繼續履行合同。王某因此起訴到法院，請求判令廖某交付該房屋，並將房屋所有權轉移登記至其名下。

　　在訴訟過程中，王某向法院提交了申請，稱根據雙方簽訂的房屋買賣合同的約定，原告享有涉案房屋對應學籍的使用權。目前廖某單方違約且有惡意使用涉案房屋學籍的可能。根據當前學籍政策，學籍被使用後6年內，該房屋學籍不得再次使用，如果廖某惡意使用該學籍，將造成王某買房的目的不能實現。為保障自己享有使用涉案房屋學籍的權利，申請法院對涉案房屋的學籍進行凍結。

　　海淀法院經審查發現，在雙方簽訂的房屋買賣合同補充協議中，廖某確曾承諾涉案房屋為某小學學區房，且學區名額未被使用。

　　在與廖某的溝通詢問中，廖某表示其拒絕繼續履行合同的理由是王某和仲介公司在網簽合同中虛構較低的價格逃避稅款，可能使他的誠信記錄出現問題，也給將來的交易帶來風險。

　　海淀法院認為，王某的申請符合民事訴訟法規定，即“人民法院對於可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執行或者造成當事人其他損害的案件，根據當事人的申請，可以裁定責令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為”。

　　海淀法院於是作出民事裁定書，禁止使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學位，並及時向相關小學送達了民事裁定書和協助執行通知書。相關小學也表示將按照法院裁定書的內容予以執行。

　　據了解，目前，該案正在進一步審理中，雙方當事人也在積極開展庭外和解，力求在本年度小學招生工作結束前協商解決本案糾紛。

　　調查

　　學區房持續升溫 三類糾紛易出現

　　北京青年報記者查詢相關判決書發現，近年來隨著家長們對子女教育問題的持續關注，學區房的買賣不斷升溫。而由此引發糾紛、訴至法庭的事例也屢有發生。其中一些涉及購買學區房後的戶口遷移，一些與能就讀重點學校有關，還有些糾紛則發生在親屬之間。

　　現象一

　　購學區房時常現戶口糾紛

　　在這些糾紛中，因為房子戶口未遷出進而産生的糾紛案件多次出現，在這些案件中，購房者往往跟賣房者約定購房後，賣房人要將戶口遷出，但買完房之後卻發現戶口沒有遷出。

　　比如，在北京一中院審理的一起案件中，為了孩子將來上學打算，王先生從劉先生手裏購買了一套學區房，並取得了房産證，在買房的時候，劉先生稱房子沒有登記戶口，然而王先生後來在諮詢房屋所在學區學校事宜時卻得知房屋內有他人戶口，並且登記戶口的人就在房屋所在的學區就讀，戶口一直沒有遷出。後來雙方對簿公堂，劉先生稱他根本不知道王先生要買的是學區房。

　　法院經過審理認為，雖然房子沒有遷出的戶口並不是劉先生的戶口，但劉先生在將房屋出售給王先生時，應協助王先生了解房屋的有關資訊。最終法院判決劉先生向王先生賠付違約金。

　　現象二

　　購房後發現無法上重點小學

　　家住朝陽區的王女士為了能買新房子，就賣了名下的一套房子給趙女士，後雙方約定以340萬成交。簽訂合同後，這套房子的價格一直向下跌，趙女士通知王女士要求解除合同，並退還房款。雙方隨後對簿法庭。

　　趙女士説，她之所以當時買王女士的房子是為了自己的孩子能上重點學校，因此才委託仲介尋找合適的學區房。後通過仲介找到王女士時，她賣的房子可以上北京市和平裏四小，還出示了兒子的畢業證作為證明。趙女士經過查詢後發現，當時王女士的房子確實屬於學區房，而根據當時的就學政策，趙女士買房後孩子確實可以在北京市和平裏四小就讀。

　　趙女士説，她後來之所以決定不再買王女士的房子並不是因為房價下跌，而是發現由於北京市就學政策變化，即使自己購買了房屋，自己的孩子也沒法在和平裏四小就讀了。另外，如果不是為了孩子上學，自己也不會花那麼多錢買房子，因為經過權威機構評估，王女士的房屋正常市場價值只有248.39萬元，所以自己並不是因為房價下跌而惡意違約。

　　後法院判決解除雙方的購房合同，趙女士賠償王女士81萬餘元，王女士退還房款。

　　現象三

　　因學區房親屬起糾紛

　　在一些學區房案件中，出現過一些為了孩子上學借親屬名義，但最終雙方發生糾紛的案件。在其中一起案件中，趙女士稱， 2012年的時候她想購買一套房屋，對海澱區的一套學區房有出資購買意向。她的親屬李女士聽説後找到她，稱女兒想入讀中關村第一小學，因趙女士看中的房屋屬於中關村第一小學的入學片區，因此向她借一個入學名額。

　　由於當時中關村第一小學入學時必須提前三年落戶，故在2012年6月30日前戶籍必須遷入才能獲得入學名額。考慮到雙方的親屬關係，她同意房屋暫時落至李女士的名下，但以後需無償轉給她以便子女能夠繼續獲得入學名額。

　　後雙方簽訂了合同，趙女士全部出資購買房屋，暫落在李女士名下，為李女士提供中關村第一小學學區房入學名額，在建立好學籍的前提下，李女士要無償將此房屋轉到趙女士名下。如果雙方約定的時間沒有建立好學籍，則在建立好學籍之後，將此房屋轉到趙女士名下。後趙女士發現，因為買的房子上漲，李女士瞞著自己與拆遷公司磋商。趙女士於是起訴到法院。

　　後法院審理認為，因雙方都認可李女士的女兒還未取得中關村第一小學學區房入學名額，趙女士要求李女士進行房屋過戶的訴訟請求法院不予支援。李女士並沒有將名下涉訴房産出賣的行為，且其女兒上學的學籍取得要依賴於涉訴房産産權的持有，因此不存在喪失或可能喪失履行債務能力的情形。最後法院判決李女士支付趙女士租金。