萬科、魯能、合生創展皆因“學區房”受詬病 “學區房”行銷不再合法

　　來源:法治週末

　　2016年2月1日，《房地産廣告發佈規定》(以下簡稱《規定》)正式實施，《規定》要求房地産廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者，並要求房地産廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。

　　此前，很多開發商抓住了家長不想讓孩子“輸在起跑線”的心理，使得“學區房”的行銷方式屢試不爽。

　　然而，開發商關於學區房的承諾並不一定會實現。也因此，以適齡兒童家長為代表的業主群體向開發商維權的事情在國內各大城市層出不窮，且這些被維權的開發商中不乏萬科、合生創展、魯能等大房企。

　　維權緣由一:有承諾遲兌現

　　代表企業:萬科

　　代表樓盤:濟南萬科城

　　2016年1月16日上午，位於山東省濟南市歷下區的萬科城多位業主在售樓處聚集，並打出“維權實屬無奈，我們要見歷下區教育局有關負責人”“驚天詐騙，無恥萬科，説好的歷下前三呢?”等維權標語。

　　據了解，濟南萬科城開盤之初，售樓處曾以樓盤為“歷下前三學區房”為行銷點吸引購房者目光。有業主稱，其在買萬科城之前，置業顧問對其宣稱萬科城的小學還沒有確定，但肯定差不了。

　　但截至2015年12月中旬，萬科城一期業主已陸續收房時，學區房的事情還沒有確定。

　　事實上，這不是萬科城的業主第一次因為學區房問題維權。早在2015年1月2日，萬科城的業主就因學區房始終無法落實等問題在售樓處通過拉橫幅等方式進行維權。

　　在萬科城的售樓處內張貼著一份題為《關於濟南萬科城規劃學校建設和籌備工作進展的情況説明》的文件，資訊顯示，萬科方面一直積極與歷下區教育及多家學校溝通，希望儘早落地優秀的教育資源，但萬科城配套學校資源在教育局統一配置範圍內。

　　1月29日，濟南萬科的公關負責人對法治週末記者表示，相關學區房問題已經解決。

　　“1月22日在濟南市信訪部門的組織下，歷下區教育局、萬科及業主再次就學校問題進行了溝通。教育局回復稱，2016年1月25日至2月4日教育局會組織相關人員對萬科配建的學校的相關移交資料進行審核，符合條件後辦理接收手續，學校移交後教育局將著手配備優秀管理團隊。學校擬命名為濟南市歷下區俊德學校，擬於2016年9月1日正式開學。萬科城項目屬於該學校學區。”濟南萬科的公關負責人表示。

　　【點評】“開發商違反誠實信用原則”

　　點評人:北京來碩律師事務所主任律師李文謙

　　此類情況屬於開發商承諾項目為學區房，但消費者遲遲未能享受權益的情形。該案例的結果雖然算是比較樂觀，但開發商的違約責任仍可追究。

　　在此案例中，濟南萬科城確實在建設配套學校，因此，其將“配建重點學校”作為宣傳賣點看似並無不當。

　　但是，開發商只負責給學校造房子，引入哪所學校是教育主管部門的事情。開發商造的房子最終要移交給教育主管部門，自己是沒有産權的，也沒有權力決定是哪所學校，用哪的老師，招收哪的學生。因而在這件事情上，開發商仍存在過錯。

　　《規定》出臺前，其廣告行為違反了民法通則、合同法中所規定的誠實信用原則。《規定》出臺後，其第三條中要求廣告內容要“準確”，這就要求在廣告中，消費者不僅應當知道該房地産項目會配建重點學校，還應知曉該學校是否經過教育局的批准，何時驗收、何時開始招生入學等關鍵資訊。

　　維權緣由二:有承諾不兌現

　　代表企業:魯能

　　代表樓盤:重慶·魯能星城

　　2015年7月，位於重慶市渝北區魯能星城的309名業主因教育相關問題通過種種方式維權。

　　業主代表寫給魯能方面的公開信和在重慶網路問政平臺發表的情況反映文件顯示，業主在購買魯能星城的房屋時，與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中均有每個買受人的一名子女入讀魯能星城巴蜀幼兒園一園或二園、小學及巴蜀中學初中部和高中部的約定。

　　但這一約定卻無法兌現。

　　魯能星城的業主稱，截至2014年12月31日，309位業主已經應魯能公司和巴蜀幼兒園一園和或二園的要求，完成了適齡幼兒的入園預報名，並在2015年4月通過巴蜀幼兒園的適齡幼兒入園面試和合同審核。

　　但在2015年7月1日，魯能公司和巴蜀幼兒園突然以書面情況説明的方式通知309名幼兒家長稱，原有的幼兒園容納能力有限，魯能公司正與巴蜀幼兒園緊密配合，承諾于8月31日前完成“巴蜀魯能六街區幼兒園”(暫定名)的裝修及籌開工作，而且魯能公司要求309名業主于7月3日上午用電腦分組搖號的方式抽籤確定就讀六街區幼兒園的名額。

　　這些業主認為，正在建設的六街區幼兒園根本不可能如期達到幼兒入園條件，因為該套建築雖主體已經完工，但沒有幼兒園配套設施，房屋也未進行內裝修，而在短期內增加配套設施和內裝修的房屋會對孩子身體造成傷害。

　　業主稱他們已經不相信已經失信的魯能公司主持搖號過程的公平性，其要求教育部門暫時接管魯能公司和巴蜀幼兒園的相關部門，以確保公平公正地解決此次群體事件，並希望對於不能入讀巴蜀幼兒一、二園的業主子女，作出合理補償，確保其隨時返回巴蜀幼兒園讀書及後續讀書的資格。

　　重慶網路問政平臺回復稱，渝北區政府已責成渝北區教委對此進行調查，並要求魯能方面加快新建幼兒園裝修進度，全部使用環保材料。

　　“目前，經開發商與業主溝通，開發商已為300多名入園幼兒指定了幼兒園入園學位，被劃分到六街區幼兒園的約120名幼兒，已有80多名幼兒到幼兒園報了名。”重慶網路問政平臺在回復中提到。

　　【點評】購房者可追究開發商違約責任

　　點評人:北京來碩律師事務所主任律師李文謙

　　本案中開發商的過錯在於，在沒有考察其所承諾入學學校承載能力的情況下，便將“學區房”作為宣傳賣點，最終導致承諾入學學校並不能完全接收“學區房”適齡兒童的情況的出現。

　　房地産廣告，究竟要“準確”到何種程度，才不會使消費者的權益受到損害呢?我想，當然是越細化越好。

　　針對消費者最終不能享受其權益的情形，消費者可依據合同法的相關規定進行維權，追究開發商的違約責任。

　　維權緣由三:售賣“偽學區房”

　　代表企業:合生創展

　　代表樓盤:北京·合生濱江帝景

　　位於北京市通州區的合生濱江帝景小區，在早期的宣傳期間，其項目負責人曾在接受採訪中，稱該項目擁有六大優勢，其中第一條就是“史家衚同名校領銜的教育資源”。

　　有媒體報道稱，合生濱江帝景的官網“項目介紹”一欄中也曾有“區內引進紅黃藍雙語幼兒園，社區外鄰近百年名校史家小學，藍天雙語幼兒園、運喬小學、潞河中學、時代中學、運河中學、三橋中學伴顧周邊，創造15年一站式教育體系”等字眼。

　　而“住濱江帝景，上史家衚同小學”“住濱江帝景，上 中關村 三小”也曾出現在該小區的宣傳冊或宣傳招牌上。

　　雖然銷售人員並未表示這一學校為史家衚同小學分校的學區，但是這樣的標語或宣傳詞讓不少業主都以為，買了合生濱江帝景孩子就能讀史家衚同小學。

　　當不少人決定簽合同時，卻發現，這一項目並非所謂的學區房。

　　合生濱江帝景C1號樓的一位購房人曾向媒體展示了購房合同，合同上面甚至明確寫著:“出賣人已明確告知買受人該商品房不在史家衚同小學招生範圍內，不屬史家衚同小學學區，買受人已知悉該事實，並予以認可。”

　　這一做法被業主在業主論壇裏詬病，也有不少業主向媒體進行投訴，認為受到了欺騙。

　　有業內人士曾評論道，一些開發商為了銷售房屋，而在樓盤周圍給購房者營造一個附近有學校的假像，打著學區房的擦邊球包裝樓盤進行銷售，從而吸引購房者。

　　【點評】開發商行為涉嫌虛假宣傳

　　點評人:北京來碩律師事務所主任律師李文謙

　　如果消費者投訴的情況屬實，這一樓盤就是屬於虛假宣傳的偽學區房。

　　此類情況比此前兩種情況要嚴重的多。開發商為了銷售房屋，採用種種方式誘導消費者認為其所銷售的房屋為學區房，但其並不對消費者進行任何有關“學區房”的承諾，涉嫌誘騙、誤導、欺詐消費者。

　　如果消費者在簽訂合同前發現了此種情況，應當向房屋管理部門、工商管理部門等政府部門進行舉報，倘若消費者因此遭受了損失，可以要求開發商承擔締約過失責任。

　　如果消費者在簽訂合同後發現了此種情況，可向法院起訴，因其受騙從而造成意思表示不真實，請求確認該合同無效，並要求開發商賠償其損失。

　　打贏“學區房”訴訟不易

　　能否成功維權，取決於“學區房”相關內容是否被寫入合同、如果未在合同中體現，則在宣傳中“學區房”是否是左右消費者購房及房價的主要因素。

　　如果開發商在宣傳資料中表示房屋為學區房，但事實上，這一承諾無法落實，購房者應如何維權?

　　曾經多次代理學區房維權訴訟的北京市中唐律師事務所律師王玉臣告訴法治週末記者，當維權進入到訴訟階段，相關糾紛得到圓滿解決的案例極少。

　　法治週末:為何學區房相關糾紛得到圓滿解決的案例比較少?

　　王玉臣:嚴格來講，學區房並不是法律概念，只是開發商為了提高樓盤的銷售競爭力、提高銷售價格、吸引更多的消費者而設計的宣傳點。雖然有學區房糾紛得到圓滿解決的案例，但是這僅僅是極少數。因為關於教育資源的問題，開發商無權決定學校是否應該建設在某個小區，也無權決定學校的師資力量，更無權決定自己所建設小區業主的子女是否能夠進入周圍學校就讀，而這一切都屬於教育主管部門的管理職責。

　　法治週末:開發商在合同裏會不會對學區房相關的內容有所約定?

　　王玉臣:開發商一般不會在合同中明確約定購買該樓盤就能就讀某學校。相反，開發商大都會在合同中明確約定“銷售廣告或宣傳資料不是合同的組成部分”等內容來免除自己的法律責任。

　　法治週末:那是否就意味著，如果開發商涉嫌虛假宣傳，消費者也只能認栽?

　　王玉臣:並非如此。開發商即便在合同中約定“銷售廣告或宣傳資料不是合同的組成部分”，也不能完全推脫責任。

　　因為《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

　　而且，有時候即使在民事上開發商能夠逃脫法律責任，消費者還可以選擇其他的方式來維護自己的合法權利。比如通過向有關主管部門(主要是工商局、住建委)提出虛假宣傳、欺詐銷售的查處申請，如果相關部門在法定期限內(一般為60日)不履行查處的法定職責，則消費者可以通過行政復議或行政訴訟的方式給相關部門施加壓力。

　　法治週末:實踐中，一旦購房者因為學區房問題無法落實而起訴開發商，法院在審判裁決時一般會考慮哪些主要因素?

　　王玉臣:法院在處理該類案件時，往往會考慮幾個因素:首先，看合同中是否有關於學區房的約定，合同有約定按照約定處理，沒有約定則很難支援業主的訴求;其次，在合同沒有明確約定的情況下，要看學區房的宣傳廣告是否有具體明確的內容，例如，購買該樓盤能就讀某個學校;再次，要看宣傳的內容對購房人購買房屋及房屋價格的確定是否有重大影響。若是具備後面兩個條件，則關於學區房的宣傳也視為合同的組成部分，開發商無法兌現的也要承擔違約責任。

　　京城部分房産項目仍打“學區房”招牌

　　2016年2月1日，《房地産廣告發佈規定》(以下簡稱《規定》)發佈後，能否解決當下學區房領域的種種亂象?

　　“學區房的存在是多種因素共同作用的結果，要想從根源上解決學區房亂象，單拿開發商廣告開刀作用不大，還需國家相關部門站在推進義務教育均衡的高度上，對教育規劃、政策及體制進行系統性改革，將學區房與所掛鉤的優質教育資源剝離。”北京大學憲法與行政法研究中心主任姜明安説。

　　在走訪中，法治週末記者發現新規出臺後不少樓盤在推介時仍在打著“學區房”的金字招牌。

　　法治週末記者以購房者的身份諮詢了位於北京市東城區安定門附近的盛德紫闕項目，該項目工作人員告訴記者:“我們樓盤的地址是地壇小學的劃片範圍，以前就有數名業主子女上過，不用擔心，上學肯定沒問題。”

　　位於北京市海澱區公主墳的阿那亞城市公館的工作人員也告訴法治週末記者:“我們這裡劃片是八里莊小學，肯定能上的。”

　　然而，一位知名樓盤的售樓部負責人告訴法治週末記者，按照慣例樓盤在交付前，教育部門通常不會明確劃分該樓盤的學區歸屬，只有待交房後才能初步確定。

　　在北京市望花路一帶，不少二手房仲介推薦房源時，排在首位的理由也仍然是“學區房”。記者向一名仲介詢問已開始施行的《規定》是否對房屋銷量産生影響，這名仲介則表示，學區房是“皇帝的女兒不愁嫁”，即便不在廣告上標出來，購房者對學區房的熱情也是有增無減。

　　有專家稱，每年教育部門都會對地段進行劃分並就近安排入學，而劃片政策事實上可能每年都存在一些微調。也就是説，若在教育部門明確公佈地段劃分資訊前，或未經分管教育部門的確認，開發商或仲介就將“名校”捆綁叫賣，則可能涉嫌虛假宣傳。

　　針對前述行為是否構成《規定》禁止的情形，北京大成律師事務所張仁藏律師告訴記者:“這有些近似于在打擦邊球了，嚴格意義上，房地産開發商或仲介機構應向購房者明確表述，這是按以往的劃片政策進行推測，目前最新的政策還未公佈，還處於待定階段，即仲介機構應該明確披露，否則可能沒有盡到仲介機構的資訊披露義務。”

　　而偏低的違規成本，也讓地産商捆綁銷售“學區房”概念的行為屢禁不止。

　　有資料顯示，2015年，北京市成交的最貴學區房約為每平方米41.83萬元。相較于學區房的天價，違反相關規定發佈學區房廣告的處罰卻很低。

　　《規定》在第二十一條中載明:“違反本規定發佈廣告，廣告法及其他法律法規有規定的，依法予以處罰;沒有具體規定的，對負有責任的廣告主、廣告經營者、廣告發佈者，處以一萬元以下罰款;有違法所得的，處以違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款。”

　　“由此看來，處罰力度可能不夠強。為了解決學區房亂象，後續除了此類經濟懲罰措施外，也還需進一步引入一些新的政策制度來引導，比如説，對於屢次違規的房企和行銷部門，應注重在每次發佈行銷廣告前加大審核力度。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進這樣對法治週末記者説到。

　　張仁藏律師告訴法治週末記者，一項政策出臺能不能得到嚴格落實主要在於其違規處理措施能否到位。新規中處罰力度偏低，在施行中可能無法起到顯著的扼制效果，且也不會影響合同效力。並且，即便開發商或仲介在推介時違規進行了升學承諾，其真實收益仍然十分可觀，成本是完全可以被覆蓋的。