揭秘房企爭當“地王”的深層次原因

　　要問今年什麼跑得最快，一個是地價，一個是信貸資金，一個地王頻出，一個頻創紀錄。前者將會改變地王歷史，成為誕生地王最多的一年，後者則已改變信貸歷史，1月份投放的信貸資金就高達2.51萬億元，比此前的紀錄已不知高到哪去了。那麼，到底是什麼力量驅使房企如此不惜一切代價地競相拿地、爭當地王呢？難道房價上漲預期已經到了可以不顧一切的時候嗎？顯然，這裡有更多深層次原因。

　　如果説投放信貸資金，還可以從穩經濟、穩增長、穩就業、穩居民收入增長等方面找到理由的話，那麼爭當地王可能很難找到令人信服的理由。但是，卻真真實實地展現在我們的面前了。據媒體報道，截至今年6月2日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內的22個重點城市，已經産生了總價、單價或溢價率“地王”數量高達113幅。其中，央企包辦了近半。融創、保利和信達今年上半年的拿地金額已分別達到了255億元、234億元及215億元。

　　那麼，到底是什麼力量驅使房企如此不惜一切代價地競相拿地、爭當地王呢？難道房價上漲預期已經到了可以不顧一切的時候嗎？顯然，這裡有更多深層次原因。

　　經濟走勢或是驅使房企競相拿地

　　爭當地王的重要原因之一

　　經濟走勢或是驅使房企競相拿地、爭當地王的重要原因之一。按照權威人士的説法，中國經濟呈現“L”形格局。也就是説，既不可能是“U”形，也不可能是“V”形。那麼，探底和在底部盤整很有可能是未來幾年中國經濟的基本格局。在這樣的情況下，無論是經濟繼續下行還是呈現復蘇態勢，對房地産市場來説，都可能是一種利好。

　　如果經濟繼續下行，按照目前實體經濟的運作狀況，重提房地産，將是大概率事件。當下的一些政策，實質已經開始依賴房地産了。多拿些地放在手上，還是有利的，是能夠有增值空間的。相反，如果經濟出現好轉，市場開始復蘇了，需求也旺盛了，包括商品房在內的商品價格，也不可避免地會出現上漲現象，同樣對房企有利，對拿地有好處。即便現在拿地的價格高一點，也不影響將來賺錢。從總體上講，收益還是要大於風險的。

　　通脹預期也是房企不惜一切代價

　　拿地的原因之一

　　通脹預期也是房企不惜一切代價拿地的原因之一。從2008年到現在不到8年的時間裏，廣義貨幣（M2）就增加了90多萬億，高達140萬億，平均每年新增M210多萬億。尤其是2015年，新增信貸資金高達11.3萬億。今年以來，投放的貨幣也是只多不少。如此規模的貨幣投放出去以後，經濟卻仍處於下行狀態，實體經濟則普遍面臨融資難、融資貴的矛盾。那麼，投放的貨幣都去了哪兒呢？一旦經濟步入復蘇通道，這些投放出去的貨幣，會不會成為通貨膨脹的強大推力，值得關注。

　　很顯然，通貨膨脹的壓力是存在的，釋放出去的鉅額貨幣，是會轉化成通貨膨脹因子的。因為，這些投放出去的貨幣，除非繼續以實物狀態存在，以不動産形式存在，以週轉不靈的方式存在。否則，就必然會激活通貨膨脹細胞。如果在未來若干年內不出現通貨膨脹，那只能説明中國經濟的運作效率相當低，貨幣的週轉速度相當慢。貨幣週轉慢、資源利用效率低，毫無疑問也不是我們希望看到的結果。在這樣的情況下，房企通過拿地來維持資産的保值增值，避免貨幣貶值，就可以理解了。更何況，房企的拿地目標，大多都是一、二線城市，特別是土地供應越來越緊張，外來人口較多的城市，就更是地王誕生的“福地”。

　　融資成本低是房企敢於拿地

　　的一個不可忽視的重要原因

　　融資成本低則是房企敢於拿地的另一個不可忽視的重要原因。別看實體企業每爭取一分錢資金支援，都要看銀行的臉色，都要付出很高的代價。但是，房企不同，房企依靠土地抵押、相互擔保等，卻可以大把大把地從銀行獲得貸款支援，且成本極低。一些銀行為了信貸投放需要，甚至可以用倒貼錢的方式把貸款投放給房企。這也無形中增強了房企競相拿地、爭當地王的動力。

　　更重要的是，就算將來房價不漲，也虧不到哪去。經歷了前十多年的房地産市場快速發展，多數開發商儲備的土地已經基本消化完畢，或者説在某個城市設立的房地産開發公司，在接下來的時間裏要關門的情況下，拿下一些土地，讓設立的分公司繼續有事做，以維持市場的份額也是需要的。

　　政府對風險大包大攬

　　是開發商拿地的另一個原因

　　而驅使開發商競相拿地、爭當地王的另一個原因，就是政府對風險的大包大攬。這些年來，因為地方政府、銀行、企業等不規範行為積累起來的風險並不少。但是，風險的積累者，包括地方政府、銀行和企業，似乎並不需要承擔責任，也不需要承擔風險，而是由政府大包大攬了。地方債務面臨風險了，通過債務置換的方式化解，銀行面臨風險了，則通過不良資産證券化來解決，企業面臨風險了，就以債轉股的方式解決。就連銀行濫發信用卡産生的風險，都可以通過不良資産證券化來解決。也就是説，無論是地方政府還是銀行、抑或企業，闖再大的禍，積累再大的風險，都不用擔心，都有政府這棵大樹做依靠。

　　眼下，正在大力推進行政管理體制改革，理順政府與企業的關係，可是，在一些具體問題的操作上，卻又要扮演無限責任政府的角色，體現政府的萬能，從而給地方政府、銀行、企業等産生不怕闖禍的心理，想怎麼幹就怎麼幹，想怎麼積累風險就怎麼積累風險。具體到房企，雖然爭當地王、高價拿地風險很大，但是，有政府大包大攬，根本不需要考慮風險。更何況，拿地的資金大多是銀行的，至多把地給銀行罷了。自然，也就不會把地價當回事。尤其是央企、國企，就更不需要考慮成本、代價的問題了。

　　從總體上講，房企，特別是央企爭當地王的行為是不太合適的。至少，在目前的經濟環境下不太合適，必須加強監管，加大對不規範行為的查處力度。更重要的是，政府不能再發出錯誤信號，不能為了一時之需，把風險大包大攬，從而讓包括房企在內的市場主體，産生政府會解決、政府會想辦法的心理。如此，危害極大。（譚浩俊）