高企的一線城市地價，以及日漸匱乏的一線城市土地供應，正在讓二線城市成為標桿房企擴充土地儲備的核心區域。最新統計數據顯示，一季度房企在二線城市拿地成交額佔比從去年的三成多上升到今年的超五成。然而，部分熱點二線城市土地價格飛速上漲也令業界對這些區域樓市醞釀的風險不無擔憂。

　　“一線二線”此消彼長

　　二線城市土地交易在一季度顯得異常活躍。中原地産研究部數據顯示， 2015年一季度，標桿房企在二線城市拿地金額為352.94億元，2016年一季度這一數據增長到636.47億元，成交佔比從34.7%增加到53.6%。

　　中原地産研究部首席分析師張大偉分析，今年一季度，一線城市土地供應顯著降低，直接影響了區域內的土地交易量。

　　以北京為例，2月26日門頭溝土地成交後的一個多月裏，市國土局經營性用地土地出讓一直呈現“零供應”，直至3月底才僅僅挂出兩塊土地。按照慣例，公告挂出到實際成交會有半個月左右的成交週期，這就意味著直到4月上旬，北京土地市場也不會有土地成交。不僅是北京，其他一線城市也出現不同程度的供給下滑。統計顯示，今年一季度一線城市僅成交20宗住宅用地，環比下降78.5%，同比下滑52%，創下歷史最低紀錄。

　　“一線城市價格漲幅過高，而且3月逐漸出現了部分約束性限制政策。”一位地産界人士表示，政策走勢也是土地市場轉向的風向標。

　　今年2月，上海市明確了土地供應中小套戶型配比，中心城區不低於70%，郊區不低於60%；北京最新供應的兩塊土地也再次啟動沉寂已久的“7090”政策，即地塊除建設保障性住房外的剩餘居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。

　　房企扎堆推高地價

　　與一線城市相反，大部分二線城市依然出臺了不同程度的利好，各地推地積極性也高漲。房企赴二線城市拿地的積極性也在顯著提高。包括融創、綠地、華潤、恒大、碧桂園在內，眾多房企一季度拿地均超過百億元；保利、萬科、綠城拿地金額雖未“破百”，但也接近百億元。融創中國更以198億元的拿地總額位列一季度的拿地榜首，而去年融創一季度拿地金額僅為20億元。

　　“房企拿地分化，針對三四線城市庫存明顯過剩的風險，標桿房企開始全面回歸一二線城市。”張大偉分析，當前市場明顯分化，一二線城市雖然也處於調整中，但需求基礎依然龐大，從2016年一季度看，一二線城市快速復蘇。

　　一線城市在標桿房企拿地爭搶的影響下，已經普遍出現了地價超過房價的現象，目前僅有二線城市依然有一定的發展上升空間。但隨著中型房企與標桿房企在二線城市陷入激烈混戰，未來房價快速上漲風險正在加大。2月，恒大曾以37.71億元競得佛山市一塊商住地地塊，溢價率達到驚人的177.28%，樓面價已逼近周邊在售房價。

　　 二線城市風險加劇

　　在房企拿地積極性高企的背景下，南京、蘇州等二線城市紛紛出現“地王”，而且地價甚至超過在售周圍房價，這讓部分二線城市土地政策可能趨緊。

　　實際上，南京日前悄然調整土地拍賣規則，新的規則從土地款首付比例上從嚴。外界評論，這一舉措不會對土地拍賣有明顯降溫作用，但有可能讓冒進的開發商有所收斂。張大偉表示，房企的爭搶已經令部分二線城市地價上漲過快，這很可能引發調控指向這些區域。

　　專家指出，三四線城市短期內仍難復蘇，一二線城市仍是樓市熱點。在一線城市“受限”的背景下，二線城市地價在房企爭搶下正在追隨一線城市的腳步。但土地價格的飆升無疑導致房價上漲，價格持續上漲又將導致投機性、投資性需求捲土重來，市場風險會不斷累積。

　　“這樣的局面無論是市場還是管理層面都難以接受，屆時恐怕不僅土地調控政策會出臺，之前各地已鬆綁的銷售環節政策再度緊縮也不無可能，那樣無疑將令房企再度陷入銷售停滯的窘境。”上述專家説。（董家聲）