104家房企躋身百億軍團 2000億量級“大腕”增至3家

　　時代週報記者 賽亞 發自廣州

　　2015年，房地産銷售大年，樓市奏鳴曲再度被吹響。

　　過去一年，在一輪輪“救市”信號中，內地樓市衝破重重迷霧，迅速煥發活力。

　　規模房企業績井噴，在年終交出了一張張圓滿答卷。絕大多數房企的銷售業績達到了去年年初的預期，綠地、萬達、保利等20家典型房企的平均銷售目標完成率為98%，其中中海等房企提前完成甚至上調了銷售目標。

　　與國家統計局發佈全國商品房銷售額增速15.6%（前11月）相比，2015年百強房企21.3%的銷售增速則更為顯著。統計顯示，2015年，百強房企的銷售金額約3.5萬億元，面積約3.2萬億平方米，同比分別增長21.3%及18.7%。2015年共有104家房企躋身百億軍團，較2014年增加24家，市場份額已超40%。

　　房企銷售業績水漲船高，百強房企的入選門檻亦大幅提升。據時代週報記者了解，2015年，TOP10、TOP20、TOP50房企入榜門檻分別為725億元、358億元和196億元，分別同比增長10%、24%和27%。值得注意的是，TOP100房企的入榜門檻已達到104億元，同比增長48%。至此，百強房企的年銷售規模已全部超過百億元。

　　競爭愈發激烈，房企間廝殺成團。過去一年，龍頭房企已有分化為兩個梯隊的趨勢，其中恒大一舉超越綠地登上百強銷售榜中的“榜眼”之位，他們與萬科一道站在了2000億元數量級上；中型房企間的搏殺最為激烈，融僑、融信等房企發力衝刺，TOP50房企集中度已達31.74%；此外，和昌、東原等首次入榜的黑馬房企成長性亦值得關注。

　　在中央號召“去庫存”的宏觀背景下，如何利用好存量資源將成為2016年房企的新課題。如何開拓創新模式、變革運營思維，將成為房企未來思考的重要方向。

　　百強門檻104億元

　　在克而瑞地産研究中心發佈的《2015年中國房地産企業銷售TOP100》排行榜中，時代週報記者發現，2015年，各梯隊房企的表現均好于2014年。其中，TOP100房企表現尤為亮眼，金額門檻從70億元增加至104億元，面積門檻從48萬平方米增加至90萬平方米。

　　從金額門檻來看，今年TOP10房企入榜門檻為725億元，較2014年增加67億元，同比增長10%；TOP20、TOP50和TOP100房企的金額門檻分別為358億元、196億元和104億元，較2014年分別增加70億元、42億元和34億元，同比分別增長24%、27%和48%。

　　從面積門檻來看，TOP10房企入榜門檻從上一年同期的570萬平方米增加至578萬平方米，小幅增長1%；TOP20房企同比增長21%至357萬平方米；TOP50房企則較2014年增長11%至163萬平方米；TOP100房企入榜門檻達到90萬平方米，同比增長88%。

　　百強房企集中度在繼續上升，品牌效應強勢依舊。金額方面，除TOP10房企集中度（16.87%）較上年減少0.05個百分點外，其餘房企集中度均有所上升。其中，TOP20、TOP50和TOP100房企集中度分別為22.82%、31.74%和39.64%，分別同比增長0.03%、0.59%和1.86 %。

　　面積方面，各梯隊房企的集中度均繼續上揚。2015年，TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房企的集中度分別為11.31%、14.62%、19.94%和24.65%，分別同比增長0.87%、0.97%、1.22%和2.35%。

　　值得注意的是，目前發達國家TOP10房企集中度均已超過20%。這意味著，中國的房企集中度還有上升空間，品牌和規模仍然是房企未來爭奪蛋糕的重要籌碼。

　　“未來5年，規模化仍然是大型房企競爭的主戰場，”中國指數研究院企業研究總監蔣雲峰在接受採訪時指出，預計到2020年將有7家2000億級企業、7家1000億-2000億企業、16家500億-1000億企業，而TOP10企業銷售額均值將達2000億元左右，市場佔有率將超過20%。

　　廝殺中三大鴻溝

　　2012年以來，在萬科、恒大、綠地、萬達、中海、保利、碧桂園等七家房企之外，千億陣營再未擴容，這一格局至今未被打破。

　　2015年，7家千億房企年銷售均值1796億元，其中萬科以2627億元年銷售領銜行業。這一年，2000億級別房企增至3家，上了一個臺階的是恒大。攜年末海花島開盤大賣122億元之餘威，恒大一舉超過綠地（不算海外銷售部分）攀升至房企第二位。當然，兩者的差距只有1.8%，分別為2050.4億元和2015.1億元。

　　不同的戰略方向下，千億房企內部出現分化。2015年，萬達、碧桂園、中海和保利的銷售金額在1500億元左右。

　　年銷售金額500億-1000億元的第二梯隊裏，有九家房企的一席之地，較上一年新增加了一家金地。2015年，金地以621億元的銷售金額首次進入了這一陣營。該陣營的年銷售均值為664億元，其中華潤置地以851億元銷售額脫穎而出，而世茂、融創、 華夏幸福 、綠城、金地、 招商蛇口 （原招商地産重組而來）、龍湖、富力等8家企業銷售額集中在500億-700億元區間，彼此之間更趨“膠著”。

　　克而瑞在報告中稱，第二梯隊房企儘管每年都能確保一定業績增速，但因整體佈局和規模擴張已經基本完成，要邁入千億大關還需一定時日。

　　值得注意的是，中國房地産行業強者恒強的特徵，也在第一、第二梯隊房企中體現得淋漓盡致。在2015年房企百強榜單中，已經出現了幾個巨大的“鴻溝”：

　　以招商蛇口570億元年銷售來評估，第1名萬科和第2名恒大的年銷售額形成了577億元的差距，差不多相當於一個招商蛇口；第7名（千億房企末位）的碧桂園1401億元年銷售額和第8名華潤置地850億元之間，又差了一個招商蛇口出來。

　　除此，第16名富力535.7億元年銷售額和第17名雅居樂429.3億元年銷售額之間，又有一個較大的鴻溝，相差約106億元。

　　不過，房企間競爭正愈發激烈，殺成一團。據時代週報記者了解，從第4名萬達到第7名碧桂園的年銷售額只差111億元；第8名華潤置地到第12名綠城之間的年銷售額差距也只有127億元。

　　另外競爭異常激烈的區間段是第21-30名之間的房企，如第21名新城323.8億元年銷售額與第30位首開295.1億元之間，只差28.7億元。

　　事實上，據時代週報記者盤點，像新城、首開這樣躋身200億-500億元年銷售的第三梯隊陣營中的房企，共有33家，較2014年增加了正榮、融信、仁恒、卓越和融僑等9家房企。這一梯隊的年銷售均值為280億元，較上一年提高了19億元，其中有24家房企年銷售在200億-300億元區間。

　　200億元以下年銷售的房企競爭最為激烈，這類第四梯隊的房企共有51家。“單個項目的成敗就可能決定最終的座次，也因此成為百億軍團擴容和門檻拔高的生力軍，”易居中國執行總裁丁祖昱對時代週報記者分析稱。

　　在中國指數研究院的解讀中，這50多家房企是所有陣營中成分最為複雜、競爭最激烈且發展風險較大的群體，主要包括城市龍頭型房企、特色領域房企。該陣營房企平均進入城市為13個，大本營城市的數量佔比高達85%，因此業績受市場波動影響最大，具有不穩定的特點，也應警惕熱點城市需求疲軟導致的業績下滑。

　　存量資源驅動變革

　　先抑後揚，是2015年房地産市場的主基調。

　　今年一季度，各路房企的銷售情況並不樂觀，但在一系列政策利好刺激下，二季度銷售開始逐步好轉，三季度後一線和重點二線城市表現火爆、熱銷項目頻現，為房企全年業績作出了較大貢獻，並最終在四季度爆發。

　　四季度是房企對銷售目標發起衝刺的關鍵時期，多家房企四季度銷售金額佔全年的比重均值超過40%。據時代週報記者了解，由於銷售表現出色，2015年11月起，濱江、旭輝、保利置業等房企陸續宣佈提前達標，恒大、中海和龍光在上調了銷售目標後，最終也都輕鬆完成任務。

　　據統計，2015年20家典型房企的平均銷售目標完成率為98%，大部分房企的銷售情況符合年初預期。這一年，隨著“網際網路+”和“大數據”對行業影響的加深，房企在行銷層面的戰略也持續升級，更側重從客戶、産品角度切入，挖掘需求、回歸本源。

　　儘管新業務轉型動作頻頻，但主業對房企的重要性無可替代。在時代週報記者的採訪中，專家形成了這樣的共識：2016年，房企將繼續以物業銷售作為重點，轉變運營思維推動主業發展，一方面通過更多元的方式獲取新項目，另一方面加大存量物業的去化力度。

　　並購，會成為接下來龍頭房企的常規動作。2015年，恒大、融創等嗅覺靈敏、銷售能力強的房企已有多次動作，對象不乏由於資金緊張、謀求轉型等原因欲退出房地産行業的中小房企。

　　數據顯示，僅2015年1-9月，房地産行業並購案就達到176宗，涉及金額1600億元，幾乎相當於2014年全年行業的並購交易價值。

　　城市更新，也會有越來越多房企盯上這塊“大蛋糕”。2015年，深圳、上海等地的城市更新項目批量上市，並屢屢製造單日成交數十億元、數千人搶房等轟動場面。這使得房企不約而同地盯上了這塊“大蛋糕”，如：

　　萬科在上海接手了上置閘北雅賓利項目；恒大在深圳獲取了20余個城市更新項目；綠地簽約了南昌的兩個大型城市更新項目；融創通過城市更新項目進軍山西等。政府代表的公共需求和房企代表的市場意願，共同推動了城市更新政策日益完善，房企參與城市更新的積極性提高、利潤空間加大，未來城市更新項目在一手房市場的比重還會增加。

　　去庫存是房企的首要任務，更多創新模式將被開拓和應用。當前，中央對於去庫存十分重視，地方政府均在醞釀推出相應政策，房企則開始試水創新模式促進銷售，提高存量物業利用率。如綠地兩大網際網路金融平臺對商辦項目進行了資産證券化，恒大海花島則採用了酒店託管，分別對辦公和旅遊這兩大“庫存重災區”有一定效果，為其他房企提供了成功樣本。