最成功的教育是讓孩子懂得幸福，最靠譜的置業是買到開發商聯建的名校。如果説教育是家長的痛點，那麼教育地産也是地産的機會。“十年樹木，百年樹人”，對子女教育的重視，讓“教育”和“地産”有了越來越多的交集。“選擇XX小區讓孩子贏在起跑線上”“住XX小區上XX名校”，以此類宣傳為代表的“中國式”教育地産可謂遍地開花。即使教育部在推進教育資源均衡配置上屢出新規，但是家長追尋優質教育地産的步伐始終沒有停息。聚焦中國式教育地産，聚焦名校+名盤模式下的學區房、學位房，關注為下一代的夢想而買房置業的中國式家長。
□本報記者 陳霞
“名校+名盤”成就“教育+”時代
在中國家長望子成龍望女成鳳的傳統心理、國內優質教育資源的不均衡以及房地産現有發展階段等因素作用下，教育與地産的捆綁越來越緊密。每到6月中小學招生季，以學區房、學位房為主的教育地産就成為公眾關注焦點。買什麼樣的房子可以上名校，社區教育配套是否齊備，這些都成為買房人關注的熱點話題。
如果按照居住之外的功能劃分，教育地産絕對算是置業中最炙手可熱的類型。在石家莊，不乏中規中矩營造教育地産的開發項目，也充斥著讓人看不懂的花鉅資上名校現象。幾乎每一個樓盤在宣傳推廣時都希望能傍上一所學校，因為開發商深知中國的父母為了孩子得到更好的教育會不惜代價，“學區房”因此深得人心。
按照房地産業內的觀點來看，最稀缺的教育地産是指能夠獲得入學名額的重點、優質學校周邊的項目。在競爭日益激烈的當下，許多家長都不願讓孩子輸在起跑線上。而優質教育資源的多重限制使得父母們不得不面對更多挑戰，於是房地産+教育就成了開發商努力去挖掘的那片藍海。
但是，伴隨開發企業對“名校+名盤”模式的普遍認可，當初的那一片“藍海”正在日漸成為“紅海”。尤其是從長安區樓盤看，大多數樓盤項目無論是合作建校的“拉郎配”還是簽約引入名校，買房上學已經成為開發企業百試不爽的行銷妙招。
“學區房”不等於“學位房”
隨著競爭的日益激烈，越來越多的家長為讓孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置一切屬於教育品質好的幼兒園、小學、初中學區的房産。然而，市面上“學區房”、“學位房”等模糊概念讓不少購房者開始犯起了迷糊。殊不知，兩者雖然只有一字之差，實際涵義卻截然不同。
“學位房”是孩子在上幼兒園、小學、初中時，為了得到該地段相對應學校的學位而在該學校所規劃的學區房內購買房産。“學位房”大多是開發商將知名學校引進到項目或和知名學校簽訂協議，送給符合條件的購房者子女就學的學位。一般而言，項目有“學位”名額是因為其引進了學校，或與某些“名校”有聯建、合作關係。但是，並非項目引入了名校，買了項目房子的業主的子女就一定能夠全部入學。石家莊就出現過因為學校招生數量受限制，同樣買了項目的業主，有的能上有的就不能入學。
而“學區房”則是由教育部門根據每年片區入學生源劃分出來的一個範圍，在這個範圍裏學生可以通過享受義務教育，免試就近入學。但是需要注意的是，這種“學區房”的劃片範圍並非一成不變，受生源人數影響，學校招生區域也會進行適當調整。有些房可能上一年在片內，下一年度就會因為政府的規劃而不在片內；另外，從“學區房”的劃片規律來看，老小區往往比新建小區在片內數量多，而且並非以直線距離來劃片，有時候項目與學校僅僅一墻之隔卻並非“學區房”。
公立還是民辦學校區別大
除了“學位房”和“學區房”之辨，購房者在選購教育地産時往往還會面臨開發商引進的學校到底是公立學校還是民辦學校的疑惑。
從辦學性質看，學校分為公立校和民辦校兩大類。從當下省會教育地産現狀看，各家樓盤引進的學校既有公辦的，也有民辦的。具體要看學校和開發商合作的簽約情況，以及政府支援力度。公立學校實行9年義務制教育，而民辦學校則往往採取高收費，學費動輒一年數千元甚至上萬。
具體而言，公立學校是由政府撥款支援的，得到政府更多的政策和師資力量的傾斜，受到政府關注度更高，同時受到的約束相對也就更大。就近入學、劃片通常都是對公立學校而言。開發商引進屬於政府、學校和開發商三方辦學的公立學校，通常都是開發商負責建設校舍以及按照政府和校方的要求配置教學硬體設施，由學校和政府負責後期教學工作，比常規的公立學校在硬體上更有優勢。
而民辦學校本身屬於社團組織或個人投資，完全自負盈虧，所以辦學品質必須非常好才能吸引到更多學生，但他們的收費往往就會比較高。從招生看，民辦學校相對更具有自主權。
拆解教育地産模式
從分類看，石家莊目前各種名稱的教育地産，不外乎可以分為帶入學名額的、學校建在小區裏、樓盤在學校劃片範圍等幾種類型。但無論開發商是自己在小區內投資建校再聯姻本地學校，還是直接在小區內配建學校引進外地名校，甚至是開發商買斷部分名校的就學名額，只要打出教育地産概念和學區房、學位房的賣點，幾乎無一例外地都比同區域的房産更受購房者追捧。一旦貼上名校學位房標簽，項目均價每平方米往往能比周邊項目多賣出一兩千甚至三四千元。
除了由教育部門主導的學區劃片外，從項目與房企嫁接的模式看，教育地産大致還可以分為聯合建設合作辦學、購買入學名額兩類模式。其中，聯建合辦模式是“學位房”最靠譜的模式。為最大限度把握學區房、學位房，不少開發商從學區、學位概念著手，無論是聯姻本地名校，還是引進外來名校，這種基礎的教育+模式很大程度上可以讓開發商在行銷層面大展拳腳。作為地産配建學校的榜樣項目，紫晶悅城引入的是北京師範大學石家莊附屬中小學，幼兒園和九年義務制教育，實現給業主的一站式教育資源的尊享配套；而位於長安中山東路與談固大街交口東北角的瑞城，則是與本地知名學校談固小學簽約。
此種校企聯姻模式也是當下開發商結合教育産業的主流趨勢。企業更多的是出於從品牌行銷和項目去化層面考慮，引入教育資源，增加項目賣點和企業品牌競爭力。這種地産與教育的結合，並沒有上升到企業戰略層面，一旦房子銷售週期結束，開發企業轉戰另外的項目，項目和教育的結合就將分離，雙方很難再有戰略層面的交集。但是僅從解決孩子上學來考慮，這種由開發企業在樓盤項目中配建的、且注入名校教育資源的模式，在實際運作中相對更靠譜。
打破學區房的“籬笆”
針對教育地産價格的狂飆上漲，尤其是一線城市學區房漲價到天花板超過豪宅單價的狂熱現象，今年初教育部辦公廳曾下發了《關於做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校衝動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥採取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實施多校劃片。
多校劃片是指一個小區對應多個學校。根據《通知》要求，多校劃片會將熱點小學、初中分散至每個片區，確保各片區之間大致均衡。在具體操作中，實行多校劃片將通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。派位未能進入熱點學校的學生，仍應就近安排至其他學校入學。
雖然省會石家莊並未在“多校劃片”試點的教育部“欽點”24個城市範圍，但是從去年開始，石家莊教育部門也推出了一些創新性舉措。教育局目前正在推進的石家莊試點義務教育學區制，就是結合石家莊優質教育資源不足和擇校熱的實際情況對教育部大學區制政策的貫徹落實。學區管理制是指中小學分片劃區管理的制度，學區內通過一定的管理制度，實現資源共用，優質學校對薄弱學校提供幫扶。
按照工作部署，今年石家莊計劃在長安區、橋西區、新華區、裕華區等4區每區組建3—7個試點學區，高新區組建2個試點學區。以全國500強小學機場路小學牽頭的機場路小學學區為例，學區成員學校北苑小學、西營小學、東營小學可與機場路小學統一教師調配、統一共用設施。此外，其他學區還包括金馬小學學區、紅星小學學區、北師大附校學區等。試點一年後，根據學區運作情況，逐步在區域內全面推開。通過這種管理體制改革，推動市區優質教育資源的提升和擴充，促進義務教育優質、均衡發展，努力實現讓每一個孩子都能上一個好學校的目標。
地産+教育模式的多元探索
除了政府通過主導推進的教育資源的均衡發展，來為家長狂熱的擇校熱買學區房和學位房退燒外，還有家長建議開發企業應該在學制教育之外開發更多的社區教育資源配套。比如萬科地産在一些城市推進的“萬科塾”戰略，囊括了社區營地、城市營地以及戶外營地三層産業體系，並兼顧辦學，全齡化社區教育以幼兒、少年、青年、中年、老年等年齡分類，在小區中設置適合不同年齡段的教育內容和設施。比如它獨創的“四點半學堂”，有效解決了孩子下午放學後無人接、作業無人管的問題。
目前，在省會已經有新合作城市廣場等項目率先試水教育綜合體模式，新合作城市廣場除了簽約28中名校外，還傾力打造教育地産概念的升級版——河北首家全産業鏈、一站式國際文化教育城市綜合體，希望通過強勢教育品牌的入駐，為業主子女提供“一站式”文化教育服務，涵養品牌教育資源，探討多方合作共贏路徑。期待，未來在傳統教育地産運營模式下，將有越來越多的教育+地産新模式涌現。
(責任編輯：羅伯特)
