學位房降溫二手樓成交量回落

　　5月上半月

　　5月上半月，廣州二手市場全市網簽量達到了3781宗，包括海珠、白雲、越秀在內的中心城區網簽量全線下降，降幅最大接近3成，與週邊區域的分化愈發明顯，業內人士認為，這與“學位房熱”降溫有關，也因為置換性買家入市，預計市場要等待整體供應量增加才能重獲回升。

　　文、表 廣州日報記者林琳

　　5月，持續火熱的學位房市場開始出現降溫現象，越秀區這個以優質教育資源為賣點的區域網簽量也應聲下降。市場人士解釋，考慮到廣州市公立小學網上報名時間為5月5日到5月15日，有小孩要在今年入學的家長最遲也會在4月買下學位房才來得及入讀名校。到了5月，學位房市場熱度大減，之前的主力購房群體已經撤離。

　　另一方面，越秀學位房業主對後市的發展普遍充滿信心，因此除非急需資金週轉，否則不會輕易降價出售，不少業主表示“現在來看房的人是比3、4月少點，等再過幾個月，有的是人要買，到時候不漲價就不錯了”。買家和業主之間的拉鋸、僵持，也使得大量原本可能成交的二手房交易最終無法達成。

　　中心城區：天河區表現最為突出

　　進入5月，中心城區二手樓市整體表現平平，尤其是荔灣區和越秀區在第一週的網簽量環比僅分別上漲12%和3.54%，但天河區卻表現不俗，5月首周的網簽量達到了326宗，環比漲幅22.1%。

　　搜房網廣州二手房電商大區總監甄欣表示，“4月的二手樓市，就只剩下那些依然處於觀望情緒中的買家和數量有限且價格已經被明顯抬高的二手房源。”甄欣補充稱整個4月都處在過渡期，“按以往經驗，過渡期可能會持續3~5個月。”他認為，在這個過渡期裏，市場在不斷積累二手房源，買家在適應新的價格，部分業主也會把放盤價做適當回調。

　　“就成交熱度而言，4月往往也是整個過渡期的最低點，因此在以天河為首的二手房交易熱門區域，5月第一週的網簽量會高於4月最後一週，也是符合常理的。” 甄欣預測稱不僅是第一週，整個5月天河區的網簽量都會明顯高於4月。

　　截至5月上半月數據，天河網簽量達647宗，第二周為314宗，環比下降了3.82%。有業內人士解釋，第二周網簽雖然有所下滑，但降幅很低，屬於正常波動範圍。中原地産研究部主任熊小洪認為，核心區域成交宗數雖然微降，但從目前看5月份還是相對活躍：“整月成交應該比4月份有所增長，預計也在7000~8000宗之間。”

　　週邊區域：增城網簽量環比漲幅最高

　　搜房網廣州二手房數據中心統計，5月上半月中心城區與週邊區域的分化愈發明顯，和4月同期相比，包括海珠、白雲、越秀在內的中心城區網簽量全線下降，降幅分別為16.55%、21.79%和27.22%，其中越秀降幅最大，業內人士判斷應該與學位房“退燒”有關。而週邊區域二手房交易活躍，番禺、從化、增城的網簽量環比漲幅分別達到了10.64%、16.83%和18.8%，其中增城上半月的網簽量更是達到436宗，超過越秀、荔灣、白雲等老城區。

　　業內人士判斷，5月第一週以番禺、從化為代表的週邊區域網簽量之所以大幅提升，其實是受到了中心城區房價上漲的影響：“在經過了3月後，中心城區優質二手房的數量大幅度減少，而且價格相比于3月之前已經有了15%~30%的上漲，一些熱門小區漲幅甚至更高。部分業主在賣房後，往往也會面臨意向小區已無房可賣的尷尬處境，只好將目光轉向週邊區域。”

　　據悉，5月1~16日，經鏈家滿堂紅促成的二手住宅買賣宗數比4月同期減少2%，全市成交均價為23473元/平方米，比4月同期上升4.2%。鏈家滿堂紅市場部高級經理周峰透露，新增有效買家數量比4月同期減少6.8%，新增有效售盤比4月同期減少7.3%，可售房源數量的減幅略大於準買家數量的減幅，這種局面只能等到新一批換房客戶把其持有的房屋放售，增加總體市場供應量，才可以得到改變。

　　分析：換房客入市比例提高

　　“無論成交暢旺抑或淡靜，市場上總存在一個共同的特徵：業主習慣性開高價和客戶習慣性壓價。”周峰以今年前四個月經該公司促成的近4000宗二手住宅買賣個案為基礎，統計出客戶成功還價的幅度，發現面積在60~90平方米和90~120平方米這類成交比例較大的區間，今年4月的客戶有效壓價幅度皆比今年第一季度低了0.5個百分比，“而在改善型客戶追捧的120~144平方米區間，4月的有效壓價幅度甚至只有1.1%，比第一季度減少1.2個百分點。”

　　周峰分析，今年春節之後，在信貸寬鬆條件的配合下，市場交易主流有向“賣方”傾斜的跡象，故業主對放盤價的“初定位”充滿信心，作出價格讓步的概率也相對縮小。今年4月各面積區間的套均放盤總價，基本上比第一季度高出6萬至10萬元/套，而4月的買賣套均面積為85.2平方米/套，比第一季度增加了2.0平方米/套，顯示換房客在當月的入市比例相對其他類別的客戶要大，故對樓價的承受能力也稍微強一些。