5月27日下午，南京仁恒江灣城一期維權業主代表張斌（化名）拿著仁恒當初的宣傳單頁等資料告訴《中國經營報》記者：“這是一個目前均價2.8萬元每平方米的高端項目，這裡數千戶業主當初選擇該項目無非是良好的居住環境和學區配套等，然而開發商仁恒置地方面罔顧業主權益，以規劃更改為由，讓承諾的學校成了空頭支票，項目容積率也因此出現變更，車位縮水。”

　　近日，以“仁信治業，持之以恒”為宗旨的仁恒置地在其內地開發代表性地區南京遭遇了一系列大規模維權。起因是開發商當時承諾的學校、商業等配套沒有兌現，導致仁恒南京江灣城項目業主子女面臨入學困境。這讓其多年鑄就的品質口碑正在遭遇信譽危機。

　　對此，記者聯繫南京仁恒置地行銷部相關負責人孫女士，就業主反映的問題進行採訪。孫女士為本報記者提供了一份《仁恒江灣城近期相關情況的通報》（以下簡稱“通報”），針對車位價格、車位設計尺寸、學區等業主維權的主要訴求點，分別作出了解答。

　　標桿項目陷入維權旋渦

　　從今年3月中旬至今，南京仁恒江灣城業主就掀起了一輪輪大規模維權，而仁恒江灣城這個曾經宣傳中的南京標桿品質住宅項目也遭遇了前所未有的信譽危機。

　　5月23日上午，一場大規模維權在仁恒江灣城三期車位認購現場附近展開，維權業主們駕駛近20輛豪車，車上貼有“車位縮水”“還我學區”等維權標語，排列整齊駛上街頭，引來諸多圍觀群眾。這場豪車維權行動，將南京仁恒江灣城業主持續了兩個多月的維權推向高潮。

　　維權業主代表張斌表示：“儘管業主們聲嘶力竭地掀起一輪輪維權，但是仁恒方面一直沒有跟業主方面回復相應的説法。現在我家女兒馬上就要上小學了，可是仁恒江灣城這邊的學校依然遙遙無期。現在政府的説法是要在四期那邊劃一塊地2017年開工建個小學。但是據了解那片地之前規劃是作為我們的社區中心的。而且我們之前規劃中的小學面積有1.4萬平方米，現在那片地只有8千平方米。所以我們對這個結果不滿意。”

　　在張斌提供的仁恒江灣城宣傳單頁和學區規劃等資料資訊中，記者注意到， 仁恒一期的宣傳單頁上有國際幼兒園、小學、中學、一體化教育。“開發商承諾的小區內的小學和中學學區沒有了，原來宣傳的是有國際幼兒園、小學、中學、一體化教育，現在卻是致遠外國語小學分校和中華中學上新河初中代招。我是一期業主，當時衝著仁恒優質學區的宣傳，又讓兒子買了仁恒江灣城三期的房子，仁恒大肆宣傳學區的時候我小孫女還沒出生，現在小孫女已經六歲了，上小學迫在眉睫，而當初的學校卻不見了蹤影。” 維權業主王女士表示。

　　而在開發商南京仁恒置地方面回復的通報回復資訊顯示，2007年1月8日，與南京市國土資源局簽訂了《寧國土資出合【2006】313號國有土地使用權出讓合同》（以下簡稱“出讓合同”）。出讓合同第三條約定了仁恒實際受讓土地使用權面積為306126.5平方米，另有教育用地32000平方米（其中初中用地面積18000平方米，小學用地面積14000平方米）及基本社區中心用地15000平方米（合計47000平方米土地）。根據出讓合同條款，前述教育用地及基本社區用地並不在仁恒受讓範圍，建設主體也非仁恒。出讓合同第三章第十條第三款明確規定“該地塊內的中學、小學及基本社區中心均由政府有關部門建設”。該約定明確了建設主體並非仁恒，而是政府有關部門。

　　或因青奧會規劃遭遇更改

　　記者在採訪中了解到，此次因為規劃變更引發的學區、車位縮水等維權，起因于當初青奧建設江灣城項目部分已經出讓地塊被更改用途所致。據當地媒體報道資料顯示，2011年南京市承辦青奧會，因青奧建設江灣城部分已出讓土地被更改用途，此後仁恒獲得了更改江灣城三、四期原有規劃的許可。三期增加了樓棟，四期增加了建築高度，小區的容積率攀升，舒適度下降。而此前一期樓盤宣傳和承諾的中學小學也沒有了。

　　開發商回復記者表示，2010年，南京市人民政府依法決定將教育用地和其他用地合併，建設成舉世矚目的青奧中心。同時減少江灣城四期住宅用地約4000平方米，並將江灣城三期南端部分用地屬性調整為多層商業，仁恒作為企業為了配合和支援政府的重大賽事，為此承擔了自己的責任，做出了規劃方案調整。詳見2011年9月30日，南京市規劃局關於《建鄴區仁恒江灣城三、四期地塊用地條件調整批前公示》。即便如此，江灣城三期的容積率僅為2.25（規劃要求容積率為2.3）。

　　“仁恒江灣城”項目一期于2009年開盤銷售，該項目在單價將近高出周邊樓盤8000元/平方米的情況下，銷售異常火爆，創造了南京樓市的一個奇跡，該樓盤規劃中完善的中小學配套是其主要賣點。

　　然而在2011年，有關部門在江灣城業主已經實際入住的情況下，卻未有效通知並徵詢廣大江灣城業主這一法定利害關係人意見，違背《南京市教育事業發展“十二五”規劃》關於“嚴格保護現有學校規劃用地，禁止將教育規劃預留用地改作他用”的規定，以青奧配套為理由，將規劃中的中小學教育用地進行商業出讓，建設雙塔酒店。

　　據維權業主代表表示：“開發商和政府方面對於實際受損的小區購房業主沒有任何明確替代、補償方案；對項目開發單位卻給出了增加樓棟和房屋高度（原規劃設計要點房屋建築高度100米調整為150米）的變更，導致小區三、四期容積率攀升。”

　　據悉，江灣城一期出售時原有規劃是在四期南面建中小學。後因青奧會規劃更改，原有中小學校址地塊，即2006G72的部分地塊，交給政府建青奧村。“江灣城四期建築高度由100米變成150米，原來的容積率由2.25變成了2.35，江灣城四期變成了45層超高層。”南京仁恒置地相關負責人沈玉恩曾經公開對媒體表示。

　　儘管開發商方面解釋，由於青奧會原因，仁恒江灣城的三、四期規劃確實進行調整，但並不是仁恒主導。一期樓盤銷售時，學校等配套都按之前的規劃正常宣傳，並在售樓處有所公示。之後政府要求對土地變更，屬於政府行為，為不可抗力因素。但是以張斌為代表的維權業主們卻提出了自己的質疑，為何在2011年規劃變更時，在已經有業主入住的情況下，不做好相應教育用地的替代方案，而導致時至今日，江灣城配套小學用地仍在“開始”規劃中？

　　對此，仁恒在回復的通報中指出，政府對學校規劃調整問題已經作出了相關回應。4月底，南京市建鄴區教育局發佈了《關於建鄴樂山路仁恒江灣業主反映小區義務教育配套問題信訪事項答覆意見書》。後期還會建設江灣城小學和奧體二中作為仁恒江灣城配套學校。

　　盈利空間壓縮下的信譽危機

　　中國指數研究院南京分院方面提供的資料顯示，目前仁恒置地南京公司方面在售項目有兩個：一個是仁恒綠洲新島、一個是仁恒江灣城（三期房源已售罄，下半年推四期）。去年仁恒置地南京地區銷售額約27個億，在南京住宅開發企業中排第14位。

　　上海易居研究院分析師指出，從其在內地的項目開拓來看，主要分佈在一二線城市中，反映了其對於高端住宅業開發的專注。從其在行業排行中可以看出，由於具備比較好的定價能力，所以儘管企業規模不大，整個銷售業績在行業中還是能夠排名到前50強的。

　　而記者在近些年仁恒重點佈局地區的發展情況來看，蘇州、南京等地仁恒置地旗下項目維權接二連三，其中不乏因為房屋品質以及配套服務等問題引發的維權。其多年鑄就的品質口碑正在遭遇信譽危機。在一位不願具名的房地産業內資深人士看來，仁恒置地其品牌特色的建立實際上是通過上海項目而開始的，在上海成功打造了高檔住宅開發商的特點，進而利好後續其他幾座城市戰略的擴張。當然，過去的優勢在於高端項目拿地的成本雖然高，但盈利空間還是很大的，所以品牌效力是容易做出來的。而目前很多房企都有部分中高端項目的打造，這會對其産生品牌方面的干擾。

　　出現維權的做法，和其項目公司的具體操作方案有關。如果單從這樣一個糾紛看，説明對於後續項目運營中的突發問題是缺乏警惕的。當然，這樣一個補償的壓力，主要是針對仁恒置地的，但如果確實是由於政府規劃而引起的，那麼對於開發商來説也應該積極提出訴求。

　　本文來源：中國經營報