央廣網財經北京9月1日消息 據經濟之聲《交易實況》報道，房地産業傳統的金九銀十在今年會不會出現，這是我們下面要討論的話題。萬科企業股份有限公司董事會主席王石近期的發言，讓投資人對地産業的前景憂憂心衝衝。在2014亞布力中國企業家論壇夏季高峰會上，王石表示：國家在轉型，企業在轉型，萬科在轉型當中，下一個十年怎麼辦？是有困惑的。因為萬科是老大，老二、老三在挑戰。根據萬科的歷史，王石估計下一個倒臺的就是萬科。其實很多機構對萬科的預期是比較樂觀的，信達證券認為:行業低迷時期，龍頭企業抗風險能力較強。

　　但不樂觀的是，據北京中原地産研究部統計數據顯示，今年前8月，20大標桿房企合計拿地僅1842億元，相比2013年同期的2946.2億元減少了1104億元，同比減少幅度高達37%。業內人士分析，房企拿地意願出現明顯下降。那銷售情況怎麼樣呢？隨著“金九”的到來，樓市今年剩餘時間裏最重要的衝刺節點就來到了。近期全國的市場到處都充滿了備戰的氣息。上周（25日）淘寶萬科高調宣佈合作，“淘寶用戶全年花了多少錢，就可在萬科全國12個城市23個樓盤直接衝抵購房款，最高可抵扣200萬元”。在香港參加綠城中期業績發佈會期間，一位媒體記者向孫宏斌開玩笑説，“如果我找你買綠城杭州的房子，你可以打幾折？”孫宏斌沉默了一下回應稱，“不用找我，直接去項目就可以打七折。”

　　西南證券研究員的劉峰我們一起分析房地産業的金色九月將會如何。

　　經濟之聲：從各大房企的銷售行業看，為了刺激購房人出手入市，眾多房企開始推出 “0首付”、“特價房”、“首付貸”等五花八門的促銷手段，不少房企還開始了大尺度降價-提高性價比成為房企吸引購房者的核心手段。這些手段能否為房地産企業今年的業績添上濃重的一筆，改變普遍難看的中報業績的這一景象呢？

　　劉峰：去年黨的十八屆三中全會上就已經提出，市場應成為資源配置的決定性力量。從當前的價值回歸，一方面表明只有前期的限購等行政方式比較有效的依據了房地産的價量增長。另外一方面我們看到很多城市在為限購鬆綁，同時這也表明市場行為將在今後的房地産調控中佔一個主要地位。價格和供求關係始終是相互影響的，當前的供求關係能夠促使價格逐漸回歸到房地産價值本身，運用價格杠桿我們當然認為可以起到撬動部分市場的效果。

　　經濟之聲：數據顯示，截至2014年7月底，監測的一、二、三、四線35個城市，商品住宅累計庫存余量為3億0216萬平方米，同比增幅達39%；35城累計存銷比為22.58個月，同比漲幅為61%。全國各大中城市普遍面臨“去庫存”壓力，如何加快跑量仍是開發商首要解決的問題。這個負擔會不會引起房企的降價潮？

　　劉峰：我們剛才看到您在問題裏也説了，加快跑量是開發商首要解決的問題，對於整個房地産行業整個的背景來説，當前各個房企更注重的是去庫存、去泡沫，而不是像以往一樣更注重是利潤的增長。所以，穩定的現金流對於緩解公司當前的流動資金緊張，並且可以降低債務違約風險有很重要的意義。

　　經濟之聲：去庫存是當前最重要的任務。那據您的了解和觀察，目前一線房地産企業他們的負債率是怎樣的情況？

　　劉峰：根據2014年的中報情況，房地産整個行業的負債率是77%，比去年同期要增長1.6個百分點，也就是有一個輕微增長。在一線房地産中，像萬科、保利、招商、華僑城、華夏幸福等，他們的營業收入就由400億到110億元人民幣不等，他們的負債率分別達到79%、80%、72%、68%和87%，企業均與去年同期相比是基本持平這麼一個狀態，其中萬科和招商還有華僑城他們的負債水準還略低於去年。

　　經濟之聲：那麼此外今年銀行這個貸款的政策會不會左右房地産企業它的經營情況？比如説這個貸款收緊就會有房企出售資産，把年底的報表可以做的好看一些？

　　劉峰：銀行信貸和房地産經營都是緊密的相連，就是房地産的發展從開始到現在都一直是銀行的支援，它支援貫穿到土地的獲得，建設開發還有銷售等等多個環節。這個同時也影響到房地産和購房者兩方面，銀行信貸緊縮，中小房企出售資産，它的目的在於緩解現金流緊缺和減少債務違約的風險，也同時表明這個房地産行業面臨著洗牌、重組和並購的案例將大量的增加。

　　經濟之聲：再來了解一下中報房地産的業績情況。在已經披露半年報的82家A股上市公司中，有44家房企實現了業績增長，另外38家則出現了下滑。但在總營業收入增長的同時，82家房企的凈利潤則下滑了7.43億元，降幅為3.57%。 從盈利規模看，萬科仍是已披露中報的房企中凈利潤最多的一家。排在第二和第三位的是華夏幸福和招商地産。這三家公司能不能成為投資房地産股票的首選？

　　劉峰：我們覺得從目前的股價情況來看，股價是反映投資者對於企業未來價值的評價，從當前房地産行業的發展狀況來看具有穩定的現金流，充足的土地儲備和結構合理的分佈，向土地儲備的分佈，以及創新的經營模式將幫助企業度過這段房地産行業低谷的時期，還有就是我們應該在穩定收益的同時，還應該看到一個分紅戰略，如果這個企業能夠延續一貫的優良的分紅，那麼也可以幫助市場投資者能夠找到比較優秀的投資標的。

　　經濟之聲：那剛才我們説到了萬科，它在上半年的凈利潤是48.09億元，同比增長5.55%，那麼提到的華夏幸福是第二位，實現凈利潤23.01元，同比增長30.06%，當然我們也看到部分房企今年上半年業績下滑的幅度還是非常大的，在其中榮豐控股報告期內虧損了2079.08萬元，同比下滑1644.74%，成為目前業績下滑幅度最大的上市房企。而金豐投資、嘉凱城的業績降幅也達到了952.61%和716.17%。但是從二級市場看，這三家股票的走勢，要強于凈利潤較多的萬科、華夏幸福和招商地産。榮豐控股為什麼業績下滑最大，股價卻從5月份的8元漲到現在11元。原因是什麼？

　　劉峰：我們可以從這個股價情況來看，就是現在下半年的房地産行業雖然普遍面臨著去庫存，去泡沫的嚴峻局面，有些房地産業績下滑也比較大，但是我們從業績下滑的背後我們可以看到幾個方面所包含的內容。第一個就是當前房地産業作為我們國家支柱産業的地位是不可動搖的，也是不可在近期改變的。第二個在我國城鎮化的背景下，房地産開發商在城市建設、城市配套等方面仍然具有比較好的發展機遇。第三個方面和限購措施相比，用價格或者説是推行房産稅等等這種市場行為，將為房地産企業去營造一個更好的市場競爭氛圍。第四個我們看到從萬科推行輕資産、重運營的運營模式，從恒大它明確多元化的發展戰略等等這些例子可以看出，在行業去庫存、去泡沫的過程中間，企業前期面臨的業績壓力往往會促使企業為謀生存和發展去採取更為激進或者積極的發展戰略。最後，我們可以看到在二級市場上投資者對房地産企業的未來還是充滿信心的。但是除了上面五條還是要注意，需要説明和強調的是，就是投資者還是要充分考慮到房地産企業業績下滑所帶來企業基本面的惡化所引發的投資風險。