2016年，對石家莊寫字樓的發展而言將是至關重要的一年。在京津冀協同發展的大背景下，寫字樓市場也面臨轉型升級，如何尋找寫字樓發展的新模式、新力量、新路徑，産品如何創新，石家莊幾個重頭寫字樓項目的負責人、行銷總監，對寫字樓未來一年的發展問題做了探索式解讀。

　　京津冀協同發展：潛移默化

　　石家莊作為京津冀核心城市之一，第三産業必然迎來漸進式的發展趨勢。那麼，在第三産業發展浪潮中，石家莊寫字樓市場的發展機遇在哪？

　　2015年在天山·世界之門城市規劃廳舉辦的石洽會上，石家莊商務局局長田嘉一在解讀石家莊招商引資五大優勢中提到，冀中南地區被列為國家重點開發區域，石家莊市承接産業轉移的優勢凸顯，將打造成為京津冀第三極，打造京津冀城市群南部中心城市。京津冀協同發展作為國家戰略，必然會帶動京津冀地區的經濟發展。石家莊作為省會城市其影響力而帶來的人才吸附力是其他城市所不能比的。因此，當石家莊的城市地位日益提升，將會吸引越來越多的外來人口涌入，而這些，都包含了大量的潛在的自用辦公和投資人群。

　　這種核心城市的優勢，帶來的必然是寫字樓市場格局的變化。市場需求層面整體利好，隨著京津冀規劃的深入落實，將有更多的企業遷來石家莊，産業轉移勢必進一步激發企業活力，進而帶動寫字樓市場的發展。

　　市場擴張空間：新區發展

　　隨著石家莊部分行政區劃的調整，石家莊的市區人口增加將近1倍，市區面積擴大將近4倍。劃入城區的藁城、欒城和鹿泉三地緊密圍繞石家莊老城區及高新區，作為新石家莊版圖中心的高新區未來將大力發展文化、旅遊、金融、創新産業等高端服務業和高科技産業，成為石家莊的城市新中心。在新區域蓬勃發展的形勢下，將會對石家莊寫字樓市場帶來怎樣的影響呢？

　　天山·世界之門項目負責人認為：作為省會創新發展的排頭兵，高新區發展非常迅猛，區域內的支柱産業在社會效益、帶動就業、拉動經濟增長等方面都起到了積極與巨大作用，有力地助推了石家莊市與全省的經濟和社會發展。目前高新區基本形成了生物醫藥、電子資訊、先進製造和現代服務業四大産業集群，並且隨著京津冀一體化産業導入和發展，産業人口有望進一步增加，預計未來整個高新區人口達到70萬，因此迫切需要搭建商務發展的載體和平臺，為協同發展做好堅實後盾。從這一點上看，高新區及其他新區一大批高品質寫字樓項目的崛起，是極為必要的。

　　臨近車站與地鐵上蓋：競爭大勢

　　2016年，隨著京津冀一體化逐步實施，城市擴容及第三産業發展，寫字樓對交通效率的要求提高了。寫字樓的車位配備、物業出入口是否順暢、物業周邊的擁堵狀況如何，都是被選擇時需要衡量的重要因素。除了市內交通狀況，是否有地鐵通達火車站和是否方便到達機場，也成為重要因素。從交通方面看，京津冀交通一體化的實現，縮短了三地之間的距離，從北京到石家莊也就一個小時，綜合來看，石家莊的寫字樓，應定位到京津冀的門戶城市位置上來。

　　石家莊榮鼎房地産開發有限公司行銷總監李玲玲認為，能往石家莊轉移的産業，其實主要是資訊技術與金融後臺、文化創意與教育培訓。這些行業的轉移會加大對寫字樓的需求，雙城辦公的企業更注重的是效率與形象。效率是由高鐵與地鐵決定的，城際的來往需要高鐵支援，城市的內部需要地鐵加速，所以未來石家莊的寫字樓臨近高鐵火車站的項目與地鐵上蓋的項目更具有市場的競爭力。對於這一點，河北和發房地産開發有限公司副總經理王文濤有更深的理解，他負責的建華城市廣場是市內罕有的雙地鐵上蓋項目，他認為，有過地鐵出行經驗的人，都會明白雙地鐵對項目的意義所在。

　　附加功能的競爭：生態型辦公

　　我國的寫字樓發展經歷了幾個階段，已經從最初的傳統模式過渡到智慧化辦公模式，從企業發展角度來講，具備什麼特點的寫字樓才更適合當下企業的需要呢？建華城市廣場行銷總監王文濤解釋説：企業最初辦公處在計劃經濟背景下相對簡單的辦公環境。隨著經濟發展，現在的企業不再是單純生産加工型企業，網際網路資訊時代企業種類眾多。對於現代企業來講，寫字樓的公共空間品質、智慧化程度、辦公環境的優劣、網路速度的快慢、辦公氛圍濃厚與否，甚至公交和軌道交通的通達度等，都是企業選擇寫字樓的考慮因素。

　　他還認為，企業為了便於商務往來，對於資源的共用，完備配套等等會有更多的訴求。隨著經濟轉型，人們需求的日益多元化，以後寫字樓市場應該會向生態型方向發展，目前智慧型辦公模式應該是市場主流。西方發達國家對寫字樓已經會選擇視野開闊，環境相對優雅的地段。無論什麼樣的寫字樓，依然是以創造價值為主要目的，當下國情尚未達到環境高度需求時代，而是滿足企業發展的時刻。但是生態型的辦公將是種趨勢。

　　潛在的價值需求：商務生態鏈

　　行業發展本身還有哪些提升空間？康忠義認為，一個結構合理、功能完善的業態組合裏，如有酒店、公寓、展覽、會議、高檔商務餐飲等，將縮短企業商務半徑，而業態彼此功能配合、效能放大，又形成成本低、效率高、活力強的商務生態鏈。

　　康忠義所説，解讀了為何處於商務綜合體中的寫字樓價值往往大於獨棟寫字樓價值，處於城市綜合體中的寫字樓價值又大於商務綜合體中寫字樓價值的真正原因。事實上，勒泰中心備受追捧，也正因為其對商務資源與配套資源的整合，重要的是不要玩噱頭，而是真正把産品做到位。

　　石家莊已有的寫字樓項目，在滿足客戶使用的基礎上，有哪些不足，行業發展本身還有哪些提升空間呢？對此，李玲玲指出，現有的寫字樓普遍存在停車困難、電梯擁擠、等待時間長、物業管理、服務不到位等問題。她建議，未來寫字樓的規劃要提升空間，合理規劃停車位，解決客戶停車難問題；增加電梯數量，減少等梯時間，設置專屬VIP電梯，提升客戶尊貴感和私密性，同時開發商要聘請品牌物業管理公司為客戶服務，增強服務意識。

　　寫字樓市場客群：日益理性

　　石家莊寫字樓的市場供應大概超過1000萬平方米。但優質的寫字樓供應也就在200萬平方米左右，有效供應要更少一些。現在市場上的寫字樓都標榜是5A甲級寫字樓，但基本都停留在狹義的針對智慧化硬體方面，而5A甲級其實對樓宇品牌、地理位置、客戶層次、服務品質、硬體設施都是有標準的，有些項目一味強調如何滿足客戶的使用需求，聽起來是從客戶角度考量，但當企業或是投資者置業後，才會真正感知到其他方面存在的短板。

　　對此，石家莊勒泰房地産開發有限公司策略總監康忠義分析，石家莊寫字樓市場，同一二線城市比，還處於中間階段。隨著經濟的發展及京津冀協調逐步深化，和多年來被市場的多次教育，置業者對寫字樓的要求將會越來越嚴格。對購買勒泰産品的業主，康忠義説，“我們做了相應的系統分析，基本上都是從其他寫字樓搬遷到勒泰的，他們考量的因素除了地段這個首要要素外，對車位配備、物業服務、交通狀況、品牌品質等等都是考察的重要因素，經過對比分析最終才從勒泰置業，也反映出當前寫字樓市場客群變得越來越理性。”

　　河北和發房地産開發

　　有限公司副總經理

　　王文濤

　　石家莊榮鼎房地産開發

　　有限公司行銷總監

　　李玲玲

　　石家莊勒泰房地産開發

　　有限公司策略總監

　　康忠義

　　天山世界之門

　　項目負責人