“上海去年的寫字樓市場給了我們一個不大不小的意外。”謝晨指向一張柱狀圖，代表新增供應量和體現需求的柱狀圖雙雙衝破了標記“百萬”的坐標值，身為全球最大商業地産服務和投資公司世邦魏理仕華東區的研究部資深董事，他在接受《中國經濟週刊》記者採訪時以“供需兩旺”來概括市場行情。

　　謝晨的“意外”在情理之中。説“不大”，是因為自上海從金融危機中復蘇以來，除了2012年外，寫字樓市場一直處於供不應求的狀態。不過，去年還是被謝晨稱為上海寫字樓市場史上最活躍的一年。

　　説“不小”，是因為上海2015年的寫字樓新增供應量刷新了峰值，第一次達到了百萬平方米的水準，要如何在經濟下滑趨勢已定的大背景下逆勢消化，顯然不是一個輕鬆的命題。《中國經濟週刊》記者對比數據發現，前一個衝擊百萬級別的供應高潮還要追溯到2008年，但同年反映上海寫字樓需求的凈吸納量數值卻只有一半，次年空置率因此飆升。而2015年的凈吸納量不僅全部覆蓋了新增供應量，還比105萬平方米天量的供應多出一萬平方米，確實給了市場不小的驚喜。

　　虹橋引領新興區域商業地産崛起

　　在對上海過去的城市規劃版圖熟悉的人眼中，東有浦東，地理上對應的西面區域卻遠遠不敵，提起長寧、青浦、嘉定、閔行四區接壤的板塊，許多人腦中首先浮現出的總是冷清印象。

　　但虹橋商務區的異軍突起，讓“打造下一個陸家嘴”不只是寫在廣告牌上的宣傳口號。即使供應量不多的住宅市場也敏感地反映出虹橋板塊的炙手可熱，中國指數研究院數據顯示，相比2011年，“大虹橋”2015年的房價幾乎翻番，成交總量更是達到2011年的7倍之多。

　　而新興區域的崛起也成為上海商業地産的重要支點。據悉，虹橋商務區主體項目加國家會展中心總計約4.7萬平方米的核心區域已在2015年底基本建成。有數據顯示，該板塊寫字樓的出租率已經達到近九成，眾多500強企業相繼入駐。

　　事實上，不只是虹橋板塊，上海次中心區寫字樓正在集體逆襲。“去年上海次中心區(DBD)寫字樓新增需求56萬平方米，首次超越了核心區(CBD)，佔到了52%，次中心區可租面積相對充沛，全年新增供應中的63%是位於次中心區。”謝晨對《中國經濟週刊》記者表示。

　　在他看來，趕在2015年尾聲通車的地鐵12號線二期、13號線二期更是令次中心區通達度進一步提升，所以次級商圈以及新興商圈的迅速發展將成為2016年的主旋律。

　　謝晨告訴記者，以前上海軌道交通線路是呈“東西強、南北弱”的格局，從核心區域出發，東西線上的虹橋、花木等地區都已成熟飽和，南北線上的發展相對遲滯，“隨著12號線和13號線開通，南北線上的次中心區域與核心區域連通性大大增強，典型的受益板塊包括世博濱江、北外灘、長壽路，以及與靜安合併後的原閘北火車站板塊等。”

　　不僅是寫字樓市場，上海去年的零售物業市場也受到新興區域的提振。世邦魏理仕提供的數據預期，2016年虹橋商務區將迎來第一波供應高潮，整個商圈的新增供應將達到15萬～20萬平方米。2015年12月中旬，位於上海虹橋商務區的首個大型商業綜合體“虹橋天地”已經正式開業。

　　值得一提的是，從全國範圍看，這種大CBD時代的到來，上海並不是孤例。世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉告訴《中國經濟週刊》記者，2016年全國將迎來近930萬平方米的優質寫字樓新增供應，其中約有53%來自各城市的新興區域內，一線城市零售物業的新增供應中也有近一半來自完全新興的區域。

　　數據來源：世邦魏理仕編輯製圖：《中國經濟週刊》 採制中心

　　 商業地産租戶更替：內資取代外資

　　一年百萬級別的新增供應量究竟都會租給誰？曾經是上海寫字樓主力的外資租戶正在退出舞台中心最閃耀的位置。《中國經濟週刊》記者了解到，2015年上海寫字樓租戶中最得力的軍團來自內資，其需求佔比首次越過了半壁江山達到58%，而2013年時內資需求只佔28%，2014年則是37%。

　　謝晨對記者表示，內資之所以可以一躍成為上海寫字樓市場需求支柱，背後最重要的推手是非銀金融租戶。事實上，儘管外資金融租戶對業務擴張仍將以審慎為主，國內金融企業——尤其是保險、證券、基金、P2P網貸等非銀金融的繼續擴張已經成為寫字樓需求的一大主力。

　　據陳仲偉分析，網際網路金融行業的監管環境正從前些年的“野蠻生長”逐漸轉向規範化，從而創造更穩定、長期的寫字樓需求增長，“相較而言，受利率市場化和實體經濟貸款需求不足影響，2016年銀行業的擴張預計仍將落後於非銀金融。”

　　記者注意到，就普遍預計出現動蕩洗牌的P2P行業來看，相較其他一些城市，上海非銀金融租戶的結構還顯得比較健康。以2015年金融租戶寫字樓新增需求貢獻度而言，上海的P2P網貸佔比不超過一半，而北京約佔到了八成以上，廣州也在五成以上，而長三角亦有不少二線城市的金融租戶新增需求明顯依賴於P2P，比如無錫、蘇州、南京、寧波等。

　　但另一方面，一直被詬病錯過BAT的上海雖然正竭力打造全球科創中心，在吸納科技公司方面仍然不佔優勢。相比金融業租戶需求達到37%的佔比，網際網路資訊技術只佔12%，不僅被北京遠遠甩在身後，而且在一線城市中墊底，甚至不敵部分二線城市。

　　據陳仲偉介紹，從全國範圍看，科技公司都是2015年寫字樓市場上的一股新興勢力，成為繼金融業之後的第二大需求驅動力。比如在網際網路企業總部聚集的北京，2015年科技類租戶的寫字樓新增需求貢獻率達到38%，這一比例在杭州、廣州、深圳、成都、天津、重慶等城市也都達到15%以上的水準。

　　而世邦魏理仕亞太區研究部負責人金緯則告訴《中國經濟週刊》記者，不僅是中國，科技公司還是整個亞太區的寫字樓新增需求主力，包括日本、南韓、印度、東南亞其他國家和太平洋地區等。上海如何獲得優質科技公司的垂青，看來依然頗具挑戰。

　　上海寫字樓租金短期還將上漲

　　儘管上海去年寫字樓的新增需求輕鬆覆蓋了百萬級別的新增供應量，但不可否認的是，這也將考驗需求能否持續消化供應的能力。金緯對記者強調，上海去年寫字樓的新增供應量不但刷新了自己的紀錄，放在亞太區的坐標系裏也顯得非常突出。

　　不過，從2015年的情況看，上海核心區域的寫字樓空置率保持在5%以下，平均租金增幅達6.1%；浦東的空置率僅為1%，租金增幅達10.3%。這些數字都表明，上海仍有極強的寫字樓需求待釋放。

　　據記者了解，從空置率角度分析，上海短期也的確存在租金繼續上漲的動力。機構預測，上海陸家嘴和淮海路等核心板塊的2016年底空置率將保持在5%甚至以內，形成有力支撐，供應壓力主要還是體現在新興商務區內。

　　而在一線城市中，上海也很可能成為2016年寫字樓平均租金增長最明顯的城市。據世邦魏理仕預測，2016年上海寫字樓平均租金預計增長1.8%，上海中心等項目的交付使用將緩解浦東極度供不應求的局面，同時新增項目普遍超過50%的預租率也顯示板塊租金短期內仍具備繼續上行動力。

　　相比之下，機構預測，深圳連續第二年受到百萬平方米級別的新增供應衝擊，寫字樓租金自2010年起的上漲趨勢可能在2016年停頓，但在前海深港現代服務業合作區、前海蛇口自貿區和CEPA服務貿易協定的利好政策帶動下，還有金融、資訊技術、貿易、專業服務等行業的新設立和擴租需求可以保持租金水準基本穩定，這和北京及廣州的走勢預判相近。

　　總體來説，4個一線城市2016年的租金走勢都被認為不會出現明顯後繼乏力的情況，同樣走勢相對樂觀的還有華東二線城市。陳仲偉對《中國經濟週刊》記者分析，當前低於10%的空置率水準有望推動南京寫字樓租金增長3%，由阿里巴巴催生的網際網路行業集群和浙江發達的民營金融則令杭州寫字樓租金將實現1.2%的增長。

　　但其他區域的二線城市卻似乎沒有這份好運，被機構“點名”。世邦魏理仕的預測顯示，成都、重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續第三年處於30%以上，市場有嚴重供過於求的特徵。南京、杭州、寧波、大連將是空置率20%以下的僅有的4個二線市場。天津濱海新區的供應入市也將令寫字樓整體空置率踏過30%的門檻，所幸由於濱海新區與天津核心區近50公里的距離，該板塊對核心區域內租戶的虹吸效應以及租金影響偏弱。

　　相比一線城市，持續高企的空置率令大部分二線城市面臨租金下調的壓力。陳仲偉特別提到，成都寫字樓租金2016年將下跌逾5%，P2P等非傳統金融公司的不穩定性使其不足以從數量和品質上抵消2015年以來整體需求轉弱的負面影響，加之連續數年接近40%的平均空置率，是造成租金不斷下滑的主因。

　　他還認為，當武漢、長沙兩地也逐漸步入供應高峰期，供應過剩導致的租金頹勢在中西部城市將趨於普遍化，供應過剩的問題同樣在華北城市天津出現，瀋陽、大連租金下滑的原因來自東北三省的經濟失速、人口流出使兩地寫字樓需求增長乏力。