北京新政下現二手房違約潮：算不可抗力 不承擔違約金

　　上個週末，王先生一直處於糾結的狀態。由於北京在3月16日出臺了新的調控政策，他陷入了要不要和賣家解約的矛盾中。

　　“之前糾結的是要不要在房價這麼高的時候抓緊置換，現在則變成是否選擇解約的兩難地步。”王先生稱，自己屬於現在市場上最常見的“連環單”業主，自己現在名下的房子還沒有出售，而這處房子的買家同樣也陷入了要不要解約的糾結中。“如果買我房子的人選擇解約，估計我的換房計劃也要緩一緩了。”王先生明確表示。

　　同時，據《證券日報》記者了解，不少完成簽約但還沒來得及網簽的買房者，面對首付比例的大幅提升，紛紛四處籌集資金，這部分人群中，解約風險的概率更高。

　　此外，有仲介公司員工告訴記者，此前的調控涉及貸款條件變更時，一般以上報材料的時間為準，即只要把相關材料上報給貸款審批部門，即可享受調控前的政策。而本次新政，則是以網簽時間為準，較以往的調控更為嚴格。“好多客戶都有違約的打算，我們只能儘量協調，看看房主能不能降一降價格，實在湊不出首付的客戶，就只能違約了。”上述仲介公司員工表示，自己店裏簽約未網簽的客戶，已經有二成明確表示放棄交易，另有部分客戶表示要考慮考慮。

　　對此，有業內人士指出，北京樓市調控新政對北京二手房市場的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。

　　調控加碼如期而至

　　春節以來，北京的二手房市場迎來一波火熱行情。

　　作為北京二手房佔有率最高的仲介機構，鏈家在最新的報告中指出，2017年春節後，北京市成交量持續攀升，截至3月份第二周，成交量達4849套，環比增長9.3%，已接近2016年最高值；價格方面，已達到67621元/平方米，環比上漲2%，較2016年“930”政策出臺時的均價上漲了29%。

　　同時，根據偉業我愛我家集團市場研究院的統計，3月1日至3月15日，北京全市二手住宅共網簽9309套，比2月份下半月增加53.8%。

　　不過，有業內人士告訴《證券日報》記者，由於網簽的滯後性，3月份中上旬成交數據至少要等到4月上旬才能得到體現。

　　面對這種局面，此前便有傳聞稱3月底相關部門有很大概率出臺新政策。而最終的結果是調控加碼提前落地。

　　3月17日下午，北京市住建委等部門聯合發佈了《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，新政策第二天便開始執行。本次調控直指投資性需求，恢復了此前執行過的認房又認貸政策，即只要在全國有過住房按揭記錄的，不管名下有房無房，都按二套房計算，購買普通住宅時首付不低於60%，購買非普通住宅首付不低於80%，且貸款年限縮短至25年。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉表示，目前北京五環內總價468萬元以下的被稱為普通住宅，五環外總價標準遞減。以目前北京2017年商品房住宅成交套均600萬元計算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房中雖然大部分指導價比較低，但除了公房外，如果想多貸款的話，絕大部分也會變成非普通住宅。

　　“連環單”下的違約潮

　　而在調控提前落地的情況下，陷入糾結中的王先生已經有了解約的打算。

　　王先生告訴《證券日報》記者，自己目前的房子在東五環附近，為了孩子上學，前一陣定下了一套南二環的兩居室。不過，由於此前買房使用過貸款，王先生的看上的那套兩居室，被定性為二套房，首付直接提高到了八成。

　　“我問了仲介，新政出來算不可抗力，解約也不用承擔違約金。説實話，有解約的想法一方面確實是首付多出不少，湊錢有壓力，另一方面也覺得政策出來了，房價可能會降一降，想看一個月再説。”王先生表示，上述考慮還是在自己房子能順利賣出的情況下。在政策出臺前，王先生現場加價20萬元與業主達成了交易，但現在買他房子的人，也在考慮是否繼續履行合約。

　　據麥田房産法務部分析，如確實因新政影響，首付增加而不具備購買能力的，則買受人有權解除合同。根據最高人民法院引發《2011年全國民事審判工作會議紀要》，屬於正常解約，無需承擔違約責任。

　　有仲介人士指出，目前北京過半的二手房交易都是“連環單”，一旦其中某個環節出現問題，那麼前後兩三筆交易都會受到影響。

　　而據《證券日報》記者了解，像王先生這種改善型需求的業主，在新政出臺後賣不出去也買不進來的情況並非少數。

　　此外，在新政前完成簽約的李女士，目前則正四處籌集資金。由於房主的原因，去年便完成看房簽約的李女士一直沒能完成網簽。由於去年簽約時，她敲定的這套房子總價為600萬元，目前已經上漲至1200萬元，所以主動違約並不在意李女士的考慮範圍內。“本來按原來的政策，我可以貸款300萬元，認房又認貸後，按二套房八成首付計算，我只能貸款100萬元了，剩下的200萬元只能先借一借了。”李女士稱。

　　相比于李女士由於價差的原因而盡力湊錢的情況，不少近期才簽約的業主，在首付大幅增加的情況下，選擇違約的概率則大大增加。

　　不過，也有金融行業的人士指出，“首付突然提高的情況下，個人信用貸可能會火起來。如果差的金額不是太多，買房人可以考慮，這個貸款利率水準比商貸一般只高一個點，一家銀行可以貸款三十萬元左右，但建議買房人要考慮自身的承受能力”。

　　值得注意的是，在新政出臺的短期內，業內人士普遍認為市場將陷入一個交易冰凍期。據偉業我愛我家市場研究院統計，3月17日，北京全市共完成二手住宅網簽1497套，較前一日增加近40%，創2016年9月30日以來單日網簽量的新高。“都是趕‘末班車’的，這禮拜開始成交量會大幅下滑。”有仲介公司負責人稱。(記者 王崢)