金融讀書匯|徐遠：房價上漲的根本原因是什麼？

　　3月26日，《城裏的房子》作者，北京大學教授，博士生導師徐遠做客頭條財經聯合中國網財經共同舉辦的“金融讀書匯”，分享買房和租房背後産業鏈邏輯，詳解我國房價上漲的根本動力。

　　徐遠在訪談中直擊大眾置業的“靈魂3問”：“買房好還是租房好”、“城中心的小房子增值快，還是郊區的大房子更有投資空間”、“買房應不應該一步到位”。對此，徐遠稱，買房比租房好很多，城中心的小房子更值得投資，根據資金壓力決定買房是否一步到位，以免“貽誤戰機”。

　　對房價上漲的根本原因，徐遠表示，是經濟增長，通貨膨脹，城市化。而其他的原因，比如貨幣超發，土地供應，投機炒作，證據都不足，理論上也經不住推敲。

　　以下為訪談實錄：

　　中國網財經：歡迎北大教授徐遠做客中國網財經聯合頭條財經舉辦的“金融讀書匯”欄目。本期我們請到了暢銷書《城裏的房子》的作者徐遠，請徐遠教授先跟盆友們打個招呼吧。

　　徐遠：大家好我是徐遠，北大教授，博士生導師。今天做客《金融讀書匯》是想和大家分享一些我對於房地産的觀點和理解，幫助大家澄清一些流行的謬誤，成為一個懂房子的人。

　　中國網財經：《城裏的房子》出版後廣受業內好評，請您先就本書的寫作背景和寫作原由做一下簡單介紹吧！

　　徐遠：這本書有兩個背景，一個大背景，一個小背景。大背景是，前面十幾年，對於經濟增長和城市化花過點功夫，房子的價值，就是城市的價值。因此呢，研究房子，有一些學術上的準備。小背景是，2018年年初，替香帥在“得到”代課，講述房地産投資。當時是講了一週，很受歡迎。後來就發現，房子的問題雖然從學術上並不複雜，但是大家很關心，也存在一些流行的誤區，有必要説清楚，於是就有了這本《城裏的房子》。這本書出版以後很受歡迎。但是呢，其實我並不很滿意，很多問題説得不夠清楚，於是就又寫了些文章，發在我的頭條號上。

　　中國網財經：我們開宗明義，您先來解答下您的“靈魂3問”吧。“買房好還是租房好”、“城中心的小房子增值快，還是郊區的大房子更有投資空間”、“買房應不應該一步到位”？

　　徐遠：這三個問題很重要，我可以給出很直接的回答，一般而言：

　　(1)買房比租房好很多，因為買房抗通脹，還能抵禦房租上漲；

　　(2)城中心的小房子更值得投資，因為區位價值更大，房子主要是位置值錢，郊區的房子不一定能長起來，風險較大；

　　(3)沒有資金壓力的話，當然要一步到位，買滿意的房子。有資金壓力的話，買房沒必要一步到位，因為這樣會貽誤戰機，導致越來越買不起。先買個買得起的，你的資産就可以和房價一起上漲，相當於“先買票上車”，讓自己的財富和中國經濟的列車一起前進，不被列車拋下，是很重要的。

　　具體的分析，請參考書中的章節，也可以關注頭條號(“徐遠觀察”)上的文章。

　　中國網財經：您認為中國房價上漲的根本原因是什麼呢？是不是只要貨幣不超發，土地供應足了，抑制炒作了，人口紅利也透支了，房價就會下跌呢？

　　徐遠：房價上漲的根本原因有三個：經濟增長，通貨膨脹，城市化。其他的原因，比如貨幣超發，土地供應，投機炒作，證據都不足，理論上也經不住推敲。

　　比如，我國通脹並不高，比絕大多數主要發展中國家都低，很難説有貨幣超發。再比如，土地供應可以增加，但是城中心的土地供應是有限的，而恰恰是城中心的房子最貴。至於人口紅利，也經不住推敲。非洲窮國那麼多年輕人，房價為什麼不漲？人口紅利是經常使用的一個淺層詞彙，不能説完全沒有道理，但是底層的邏輯並不是人口紅利，而是經濟增長，城市化，制度創新，技術進步等等。

　　篇幅關係，詳細的解釋，請大家看書。

　　中國網財經：現在的中國房價有泡沫嗎？剛需族購房，有什麼原則需要遵循呢？

　　徐遠：房價泡沫的觀點很流行，但是經不起仔細推敲。如果説房價優泡沫，為什麼這麼多年就是不破？嚴厲的調控之下依然堅挺？大城市限購之後，小城市開始漲，就説明對於房子的需要還是很大。

　　其實，現在中國房價雖然貴，但是並沒有泡沫，北京上海的房價比紐約、香港、新加坡便宜很多。考慮到我國人口基數大，資源集中度高，經濟增速快，房價基本合理。關於房價合理性的自習分析，請參見書中的詳細分析。而且，未來隨著經濟的進一步發展，北京上海會超過紐約、倫敦、新加坡。

　　剛需族買房，要遵循兩大原則。一是“先上車原則”，買不起大的買小的，資金緊張的時候不要想一步到位，免得貽誤戰機。二是稀缺原則，買房要買資源稀缺的地段，比如靠近學校、醫院、商圈、地鐵等等，房子的價值，主要體現在這些稀缺城市資源上。

　　中國網財經：房産和其他投資工具相比，哪個更能改善財務狀況？如果買房的話，首付和貸款應該如何安排呢？

　　徐遠：過去十幾年的經驗看，買房的收益比股票、理財高很多。未來大中城市的買房收益，不加杠桿的話在6%以上，加杠桿就更高。首付3成，就是加3倍杠桿，就是18%。對於大多數人而言，買股票和理財獲得這麼高的收益是很難的。而且，買房投資很省心，買了放著或者租出去，不像股票那樣操心。

　　買房的時候，應該儘量少付首付，多用貸款，多用長期貸款。有公積金貸款的話，要儘量使用。有公積金餘額的話，一定拿出來用。

　　中國網財經：現在買房養老已經成為了一種趨勢，那麼我們應該在哪些城市買，如何挑選城市呢？那些買房就可以移民的國家的房子，會比國內的房子更值得投資嗎？

　　徐遠：買房養老有兩層含義，一是老了之後有個住的地方，二是買房可以保值增值，是一份養老的資産保障，做到“老有所依”。從“老有所依”的角度，當然是買有增值潛力的房子，主要就是一些有發展潛力的大中城市，包括一線城市、核心二線城市。

　　至於國外的房子，像紐約、東京這些大城市的房子，其實都不便宜，而且要交房産稅、管理費、保險費等等，其實投資收益率並不高。天下沒有免費的午餐，國外的房子便宜，回報率高的話，早就被國際資本買走了，不會留下便宜給我們撿的。

　　中國網財經：像北京、上海這樣的一線城市，租售年比達到60多倍，在這種情況下，當然是租房更划算。您認為呢？對於年輕人和中年人，即事業剛剛起步的年輕人和面對改善性需求的中年人，您分別有什麼建議。

　　徐遠：表面看起來是租房划算，其實考慮到這些城市的房租增長很快，每年在7%左右，10年就翻一番，很難説買房比租房便宜。實際上，我仔細算過一筆賬，用公積金貸款買房，比租房要划算很多，主要是買房是一次性把租金買斷，而租金的增速太快。今天你以為租房很便宜，以後你會發現根本租不起。

　　對於年輕人而言，如果是在大中城市，買房是剛需，在就業的城市買一套儘量靠近城中心、靠近工作單位的房子，不需要太多猶豫，簡單説就是“先上車”。如果是在小城市，其實不用著急買房了。

　　對於改善需求而言，要注意房子的升值潛力。目前看，大中城市依然有保值增值的潛力。至於如何挑選城市，請參見書中的第三章，其中講了挑選城市的“八大要素”。

　　中國網財經：北京的房價這麼高，到底會不會跌？ 2018年底，許多城市出現了所謂的樓市鬆綁，你怎麼看待這種現象呢？

　　徐遠：北京房價是很貴，但是比紐約、香港還是便宜很多，大約只有紐約、香港的一半左右。長期看，隨著我國經濟的增長、城市化的進一步推進，北京房價還有上漲的空間。

　　至於短期會不會跌，要具體看。總體上看，這兩年調控很嚴，但是大部分區域並沒有跌，有些房子跌，也主要是偏遠地方，或者是小區環境特別不好。總體上看，北京房價下跌的可能性很小，因為北京是當今世界資源最集中的城市之一。

　　最近中央提出“一城一策”，強調城市的主體責任。在這一政策下，一些城市房地産政策進行一些探索，一些房價不緊張的城市可能會有鬆動。在“房住不炒”的政策基調下，倘若房地産調控鬆動，估計也是慢慢鬆動，從中小城市慢慢向大城市蔓延。

　　中國網財經：共有産權住房和完全的商品房有什麼區別？共有産權住房的實質是什麼？購買共有産權住房划算嗎？

　　徐遠：共有産權房就是部分産權房，另一部分産權仍然在政府手裏，所以是購房者和政府一起持有，分享房價上漲的收益。共有産權房一般位置較偏，戶型不大，同時具有商品房和廉租房的性質。

　　共有産權房的實質，是讓中低收入家庭能夠買房上車，同時又保障了地方政府的財政收入。因為保障了地方政府的利益，共有産權房估計會長期存在下去。

　　共有産權房有各種限制，佔用買房名額，位置較偏，投資價值比商品房小。因此呢，適合中低收入家庭，不適合較高收入家庭。買得起商品房的，還是買商品房划算。

　　中國網財經：很多人認為現在房價之所以高，是因為地價高，那又是什麼推高了地價呢？這其中有什麼內在聯繫呢？

　　徐遠：這個問題問得好。如果是地價推高了房價，又是什麼推高了地價呢？找來找去找不到。

　　其實，地價推高房價，是一種常見的誤解。正確的邏輯，是反過來的，是房價拉高了地價。地價之所以貴，是因為房價更貴，開發商爭著出高價拿地，是因為拿到這個地，可以建房子賣更高的價，最後還能掙很多錢。

　　你看，開發商拿地，都是自己舉牌的，沒有人逼著舉牌。為什麼願意出那麼高的價？是因為房子還沒建好，就有人排著隊買，對著一個挖著的大坑就可以掏錢買房子。所以，對房子的需求很旺，拉高了房價，進一步拉高了地價。地價推高房價的邏輯，是完全説反了。

　　中國網財經：您提到了一線城市的外延外擴，以北京為例，通州副中心、大興新機場、雄安新區這些北京的外延外擴區域的房價增長，是不是要好于核心城區呢？

　　徐遠：這個不一定。我一直認為，房價還是城中心更靠譜。城市外延之後，遠郊房價的潛力，需要進一步觀察，不是沒有風險的。這兩年北京遠郊的房子，很多區域有明顯的下跌。

　　中國網財經：今年對房地産稅的開徵有一定預期，您的預期是怎樣呢，對房價有影響嗎？

　　徐遠：房産稅我一直認為短期不會出臺，這個觀點一直沒有變過。2015年的時候，我説三年內出不來。2018年年初的時候，我又説三年出不來。主要的原因，是房産稅是對存量財産徵稅，徵稅成本很高，阻力大，也不利於社會穩定。

　　要看清這個道理，不妨想一下古代的“鹽鐵專賣”制度。鹽鐵專賣制度的實質，是收稅的成本太高，因此把鹽鐵這兩大必需品收歸政府專賣，通過加一點價，獲取政府收入，是一種變相的稅收。

　　鹽鐵專賣制度，幫助我們理解稅收的成本很高，不是想收就能收的。房産稅很難出臺，也是因為成本太高。

　　進一步，即便出臺了，因為要照顧大部分家庭，稅率也不會太高，對房價的影響也不會太大。打個比方，房子就像城市的股票，房子的價值就是城市價值的體現。一個城市的潛力大，房價就有上漲的壓力。這時候再加個房産稅，是下降的壓力。最後是升還是降，取決於這兩種力量的大小。

　　經驗上看，開徵房産稅不一定降房價。國外很多大城市都有房産稅，房價還是很貴。南韓2005年加徵房産稅，而是是累進稅率，房價還是一路上漲，直到2008年的金融危機。金融危機之後，又恢復上漲。

　　這個問題比較複雜，大家也很關心，書中有專門的論述，詳細請參閱書中的第7章的論述。

　　中國網財經：最後，房價是很多大城市生力軍頭上的一把刀，例如北漂一族，如果按照北京有一定收入基礎的人群的標準話(15k/月)，您對這些人有什麼買房建議嗎？

　　徐遠：這是個很心酸的問題。如果收入只有15k，一年只有18萬，再沒有父母親戚幫忙湊首付，看起來是很難買得起房。這時候我的建議，是投資自己。租一個工作地附近的小房子，能安身就行，然後努力工作，努力提高自己在就業市場上的競爭力，提高自己的薪資水準。其實只要努力，最後都會有機會。只要每年的薪資增速超過房價，其實就有希望。如果加倍努力，薪資每年漲10%以上，幾年之後就付得起首付，供得起月供了。

　　網友提問：最近單身女性買房的比例不斷增長，徐老師覺得單身女性有必要買房嗎？

　　徐遠：關於這個問題，我的看法是：現代社會女性的社會地位不斷上升，基礎是經濟地位不斷上升。女性獨立，除了在職場上自立自強之外，還要有一份資産作為保障。房産是安全、穩定、收益率高、省心的投資。因此，女性不管是不是單身，買個房子都是必要的。單身女性買房，因為是婚前財産，還多了一層保障。

　　網友提問：老師好，想問一下，現在除了一線城市之外，其他城市的房子還有投資價值嗎？

　　徐遠：最後，也感謝這位用戶提出的問題，同時恭喜你獲得一本簽名版《城裏的房子》。關於這個問題，我想説的是：未來主要是大中城市的房子投資價值大。大中城市中，除了一線城市以外，還有一些大城市有很大的潛力，比如杭州、成都、南京等等。以前給過一個城市清單，請參見“徐遠觀察”。

　　徐遠：時間關係，還有很多問題沒有能夠回答。感興趣的同學，歡迎關注“徐遠觀察”，上面有很多關於宏觀經濟，金融市場，房地産的原創文章，解釋一些大家關心的問題；也有一些更加學術的深度分析，幫助你慢慢建立分析的框架，理解底層的邏輯。