樓市限購政策遍地開花 二三四線城市同時發力

　　南京、青島，15日晚間，又有兩座二線城市發佈限購措施，樓市調控進一步加力。而此前，僅本月以來，就已有杭州、南昌等九座二線城市限購升級，還有滁州、三亞、贛州等六座三、四線城市出臺新政調控樓市。春節後短短一個多月，又開啟了一波樓市調控的“小高潮”。

　　有業內人士認為，從國家統計局近期公佈的1至2月份全國房地産開發投資和銷售數據看，上升勢頭顯著，甚至超過預期，部分二、三、四線城市或暗流涌動、或已現過熱苗頭，成為引發調控升級的重要原因。

　　限購政策“遍地開花”

　　15日晚間，南京市發佈《市政府辦公廳關於進一步調整我市住房限購政策的通知》，主要內容包括：自16日起，在六合區、溧水區、高淳區範圍內，暫停向已擁有一套及以上住房的非該市戶籍居民家庭出售住房。在主城區(不含上述三區)範圍內，暫停向已擁有兩套及以上住房的該市戶籍居民家庭出售住房。以上限購規定涵蓋新建商品住房和二手住房。

　　幾乎同時，青島市國土資源和房屋管理局下發《關於保持和促進我市房地産市場平穩運作的通知》，要求自16日起，在市區範圍內，能夠提供從購房申請之日起前兩年內、在該市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明(下稱“證明”)的非該市戶籍居民家庭，限購一套住房；對在市區範圍已擁有一套及以上住房的非該市戶籍居民家庭，或無法提供上述“證明”的非該市戶籍居民家庭，暫不得購買住房。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。

　　此前一天，3月14日，贛州市政府辦公廳印發《關於進一步加強房地産市場調控工作的通知》要求：提高第二套住房公積金貸款首付比例至50%，對購買第三套住房的，暫停辦理商業貸款；住宅用地的競買保證金比例按不低於宗地起始價的50%交繳。另外，在市中心部分區域實施住房限購措施。

　　還不止上述三地，近期，陸續有二、三、四線城市加入樓市調控行列。3月2日，杭州樓市限購再升級，明確暫停對已擁有兩套及以上住房的該市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。3月7日，南昌當地官方媒體報道稱，該市即將出臺《關於進一步做好住宅市場調控工作的通知》，將加大限購限貸力度，增加住宅用地和住宅有效供應量，確保住宅量價平穩。3月9日，安徽滁州市七部門聯合發文調控樓市，強調實行差別化住房信貸政策，市區居民家庭首次購買新建商品住宅的，申請個人商業貸款首付款比例不低於20%；購買第二套住宅的，首付款比例不低於40%；第三套首付款不低於60%。3月12日，三亞市政府發佈《關於進一步加強房地産市場調控工作的通知》，禁止預售商品房轉讓、禁止陰陽合同、二套房首付比例不低於50%，同時暫停向購買第三套房以及上的家庭發放商業性個人住房貸款。

　　三、四線城市抑制“炒房風”

　　記者梳理髮現，自春節後，除海南、安徽、山東等省一級政府出臺各類房地産政策外，已有不下十個二線城市出臺調控政策，其中包括原有調控政策再升級、整頓房地産市場秩序以及針對土地市場的調整等。另外，有六個三、四線城市也加入調控行列。節後短短一個多月的時間，又開啟了調控的“小高潮”。

　　克而瑞房地産資訊集團執行總裁丁祖昱認為，儘管多數城市在經歷去年調控後成交量迅速下滑，但仍有部分城市在2017年前兩月樓市成交增長顯著。例如重慶，今年前兩月住宅成交量同比增長73%，而南昌前兩月成交近100萬平方米，同比增幅達到104%。三、四線城市中，徐州前兩月成交同比增長超過八成，鹽城也同比上升33%。

　　“大部分成交下滑城市受到供應不濟的影響，主要是因為‘限價’政策所致，在導致成交下滑的同時，實質上還造成新上市樓盤銷售火熱。因此，當前市場也呈現出買房難和市場成交下滑共存的‘奇景’。”丁祖昱指出。

　　在這樣的市場背景下，近一段時間以來， 連雲港 、滁州、涿州、三亞等三、四線城市紛紛加入調控行列。丁祖昱分析認為，這些實施調控的三四線城市中，涿州和張家口都處於環北京地區，由於北京房價快速上升導致部分剛需自住客群溢出，炒熱了當地樓市。再加上張家口的崇禮區舉辦冬奧會等原因，也帶來部分投資客，讓市場成交和房價在短時間內上升了好幾個臺階，調控強化也在情理之中。而涿州宣佈限購以及連雲港上調公積金首付則應屬於“未雨綢繆”。另外，如今三亞的房價也已經達到2萬元/平方米左右，再加上去年以來整個海南樓市明顯好轉。因此，對三亞的調控也是順理成章。

　　而去年已過熱大漲的二線熱點城市調控升級也成為趨勢。自去年9月份以來，杭州、南京、合肥等城市多次發佈調控政策，其中合肥、杭州、南京分別達到五次。其中，杭州的這次調整，是近幾次中比較嚴厲的一次。另外，南昌也在原有的限購上擴大了範圍。而這些城市限購的加強都可能會對市場産生較大的降溫效應。

　　宏觀方面，3月14日，國家統計局公佈1至2月份全國房地産開發投資和銷售情況。上海中原地産市場分析師盧文曦表示，從數據看，樓市銷售勢頭強勁超過市場預期，但市場出現結構性變化。一線城市受調控影響，交易量有所降溫，二、三、四線城市則表現超過預期，投資外溢現象明顯，尤其是一線城市周邊的三、四線城市出現熱銷，一些樓盤的外來投資客超過六成。投資需求釋放拉動銷售數據，這也是調控升級擴容的重要原因。