北京房山：地勢和房價的雙重“洼地”

　　“房山，論地勢，是北京的洼地；論房價，也是北京的洼地。”近日，有業界人士發出這樣的感慨。

　　地處京西南的房山區，地勢低窪，每逢暴雨，總會受到城市內澇問題的困擾和洪澇災害的侵襲。2012年，“7·21”暴雨襲城，房山受災嚴重。而今年7月20日，暴雨再襲房山。房山這一次能否經受住考驗？

　　而論及在樓市的表現，房山也是一個明顯的價格洼地。今年上半年，當“鄰居”門頭溝多個新盤衝破4萬元/平方米時，房山區的新建住宅成交均價僅為2.29萬元/平方米，在北京所有區中僅排在平谷、懷柔、密雲、延慶四個遠郊區縣之前。房山樓市的前景又會如何？

　　易澇區域，新建區域重視排水系統

　　今年7月20日的暴雨過後，上週六及本週三，記者兩次探訪房山時注意到，京港澳高速部分地勢低窪地段路基在暴雨中受損。據當地居民表示，長陽、良鄉等以往較易發生城市內澇的區域，在此次暴雨中也積水嚴重，部分地區積水齊腰。

　　據房山區政府官方網站顯示，7月20日，房山局部地區達到400毫米，其中平原最大降雨區域為長陽鎮，降雨量高達319.1毫米。整個房山區域，多個路段因積水採取交通管制。

　　資料顯示，房山區處於華北平原與太行山交界地帶，地形複雜多變，西部和北部是山地、丘陵，約佔全區總面積2/3，這些丘陵和山地形成一道西南到東北走向的天然水汽障礙，所以每當夏季，濕潤東南季風從海上攜帶大量水汽入境，受到山地抬升作用影響，促使水汽凝結，導致山前大暴雨，山洪下泄入平原。而房山東部和南部是沖積平原，地勢平緩、低窪，積水無從排出，從而形成城市內澇。

　　“這一回的暴雨不像四年前‘7·21’的時候那麼急，所以住宅小區所受影響也沒有當年那麼嚴重。”據在房山長陽附近工作的房産經紀人王先生介紹，此次暴雨中，長陽幾個新建住宅小區由於地勢較低，也有車輛被水浸泡的情況出現，但積水並未沒過車頂。

　　“如果想要買房的話，其實對內澇的問題不用特別擔心，因為目前新建區域的排水系統做得已經比較好了，偶爾的暴雨並不會影響到房子的不斷增值，不然地勢最低窪的長陽，也不會成為房山房價最高的地方。”見記者比較關心降雨帶來的內澇問題，王先生特意補充説道。

　　樓市“洼地”，上半年大賣3755套

　　“洼地”這個詞對於房山來説不僅有地理上的意義，還有著樓市上的重要意義。

　　在人們的印象中，房山區一直都屬於北京樓市的價格洼地。房山因為集中了大量的剛需樓盤，區域均價相比北京其他城區較低，因此也承載著大量剛需人群的置業夢想。

　　據中原地産統計：今年上半年，房山區新建住宅的成交均價為2.29萬元/平方米，僅位列平谷、懷柔、密雲、延慶四個遠郊區縣之前。在北京的幾個近郊區中，它也是一個明顯的價格洼地。與房山區位條件相似的幾個近郊區中，門頭溝區今年上半年的新建住宅成交均價達3.63萬元/平方米，順義區為2.89萬元/平方米，昌平區為2.55萬元/平方米。

　　不過，“價格洼地”房山區在今年上半年卻有著3755套的成交量，居全市榜首。有業內人士分析，當前在大興、通州、昌平、房山等近郊區中，剛需供應最多、價格相對較低的仍然只有房山。

　　“房價是受到土地價格的影響的。環顧北京樓市，在五環到六環之間，房山的土地出讓價格仍然維持在一個相對較低的水準，當然長陽這一熱點區域除外。”房山長陽一項目行銷負責人告訴記者，去年11月底，房山閻村地塊出讓，其樓面價在1.85萬元/平方米左右。相比今年年初門頭溝龍泉鎮4.8萬元/平方米的樓面價要低廉很多。不過儘管如此，這一地價還是超過了周邊房價。而與閻村地塊同日出讓的房山長陽地塊，則拍出了42.03億元，樓面價達2.95萬元/平方米。如果以此來計算，這一宗地上打造的項目未來售價也將逼近6萬元/平方米。如此看來，未來房山的“洼地”印象也有可能出現轉變。

　　上半年房山長陽、良鄉的商品住宅成交均價，同比上漲幅度高達19%，比房山全區的平均漲幅高出8個百分點。

　　與去年同期相比，長陽、良鄉在區域內商品住宅總供應量下滑了近三成的背景下，戶型面積為150-200平方米的住宅供應量反而同比大增574%。——亞豪機構市場總監郭毅

　　板塊分化，“洼地”中有“高地”

　　實際上，近些年來房山樓市的供應結構也在發生著比較明顯的變化。從剛開始針對首次置業的剛需人群，漸漸向有首次改善需求的人群過渡，部分高品質的項目也在逐漸開始入市。同時，由於房山區面積較大，分為多個樓盤相對集中的板塊，而每一個板塊又有著自身不同的區位特點，這也造成了房山區域市場相對複雜，各個區域之間的供應結構和價格相差較大的局面出現。

　　在長陽、良鄉這兩個離城區較近、新盤分佈比較集中的板塊，6月的新房均價達到了2.95萬元/平方米和2.57萬元/平方米。相對地，較遠一些的閻村，6月的新房均價僅為1.7萬元/平方米，而更遠一些的琉璃河均價僅8600元/平方米。這些偏遠區域的房價在數據統計時拉低了房山區的均價，更使房山呈現出“洼地”的態勢。

　　在房山的長陽板塊，隨著北京樓市的水漲船高，部分新盤的售價也讓剛需族發出“高攀不起”的感慨。中原地産的數據顯示，今年上半年，中糧萬科·長陽半島帶精裝修的商住房源，銷售均價為3.2萬元/平方米，相對其南邊幾公里的廣陽城、良鄉大學城附近的房源，價格要高出不少。比如，位於廣陽城地鐵站附近的住宅項目金隅糖+，售價在2.7萬元/平方米左右，附近的世茂維拉則在2.6萬元/平方米。再往南一些，良鄉大學城北側的旭輝E天地商住LOFT産品，上半年毛坯房銷售均價僅在1.9萬元/平方米左右。

　　但是，記者本週三走訪時發現，上述幾個項目目前對客戶的報價均已大大超過今年上半年的銷售均價，但差距依然較大。像中糧萬科·長陽半島的商住産品，仲介介紹時稱其最高售價達3.8萬元/平方米。金隅糖+目前售價已達到3.5萬元/平方米，而旭輝E天地目前現房售價也達2.2萬元/平方米左右。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅表示，上半年房山長陽、良鄉的商品住宅成交均價與去年同期相比，上漲幅度高達19%，比房山全區的平均漲幅高出8個百分點，預計下半年還將整體拉升西南五環樓市的價格水準。

　　“北京市場上最後的價格洼地正在被潮水般湧來的購房需求填平。”郭毅表示，“今年以來房山長陽、良鄉共成交商品住宅2771套，比同期市場供應多出了千套之餘，區域樓市的供不應求催升了房價高漲。”

　　供應轉變，大戶型、豪宅漸入市

　　除了集中分佈于長陽和良鄉等地的剛需項目之外，房山還有大量的改善型住宅分佈。比如，五礦·銘品、廣陽郡九號、天恒樂墅、韓建·觀山源墅等，只不過這些項目並未位於剛需産品較集中的長陽區域附近，而是分佈在相對獨立的位置上。其價格雖然不能同動輒“十萬+”的地王項目相比，卻也大大超過了房山區域均價，針對的也不再是首次置業的剛需客群。

　　比如，位於良鄉大學城附近的廣陽郡9號，單套總價500萬至700萬元之間。而位於房山閻村附近的天恒樂墅，雙拼別墅産品總價600萬元起的價格也是主要瞄準改善型需求客群。

　　“目前，位於西南五環的長陽、良鄉，住宅一改以前以中小戶型為主的供應結構，大戶型産品的供應量明顯增加。”郭毅指出，目前，在長陽、良鄉等板塊，120平方米以上的大戶型産品供應套數與中小戶型各佔50%。與去年同期相比，長陽、良鄉在區域內商品住宅總供應量下滑了近三成的背景下，戶型面積為150-200平方米的住宅供應量反而同比大增574%。房山區域樓市正在經歷一個高端化的過程。

　　據記者了解，得益於近幾年7000億城南投資的推動，房山實現了産業升級與配套的完善，也吸引了品牌開發商紛紛進駐這一曾經被認為是價格洼地的房山樓市。

　　北京市房地産業協會秘書長陳志表示，依託于房山大的規劃，位於京西南五環到六環之間的區域發展前景廣闊。“因為從長遠來看，城六區也無法擴建，房山無疑是承接城六區功能和産業疏解的絕佳地帶，未來這個區域的舒適度是極高的。”

　　區域配套漸完善，未來潛力被看好

　　房山樓市由首次置業的剛需人群向高品質乃至首次改善需求過渡，也對房山的開發商們提出了更高的要求，同時也反過來催升了開發商對於區域的未來預期。

　　從房山區域的整體發展來説，近年來，房山新城CSD、高教園等區域規劃建設已經相對成熟，而華北最大奧特萊斯購物中心落戶也使得房山商業吸引了足夠人氣，區域商業價值以及配套開始逐步提升和完善，地鐵房山線的開通、燕房線的建設使得房山交通發展迅速，價值也不斷提升。這一系列的利好都極大地推升了房山核心區域的升值潛力。

　　不止一位房山區域開發商向記者表示，跟其他位置相近的區域比，房山區域的總體價格仍然是偏低的，所以今年以來，長陽、良鄉等區域的大漲是屬於“補漲”。

　　房山一別墅項目負責人也表示：“如今，房山區域購房者的需求已經發生了一些變化，價格已經不是吸引購房者的唯一要素，所以項目用價格的手段來吸引客戶，優勢也不再明顯。他們已從只關注價格、産品戶型、配套設施等看得見摸得著的方面，轉而開始注意物業管理、區域升值潛力這些軟性需求。這是區域客群正在成熟的標誌，也是整個區域發展帶來的結果。”

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