廣陽郡九號自詡豪宅難副實 報價超4萬衝頂房山區域

　　在本月即將入市新項目中，一家位於房山的新盤廣陽郡九號因項目4.2萬元/平方米的銷售定價引發了市場的關注。畢竟這個價格在普遍處於二三萬元售價區間的房山樓盤中顯得鶴立雞群。

　　面對近年來房山樓市整體低迷；周邊大興區域強勢崛起對置業人群的分流效應持續發酵；以及同一板塊低價項目的短兵相接，身處這樣環境內的廣陽郡九號能否突圍“剛需”叢林，成為房山樓市的風向標已成為區域一大看點。

　　自稱豪宅

　　近日，北京商報記者實地探訪了廣陽郡九號。按照售樓員的指引，記者驅車從海澱區出發，一路沿西五環、京港澳高速、京良路及東環路行駛。因避開高峰期，僅用時1小時10分鐘即到達項目售樓處。

　　“我們的項目將是房山首個突破4萬元的樓盤，預計均價超過4.2萬元/平方米，可以説我們是房山的首個豪宅項目。”售樓員在向北京商報記者介紹樓盤時充滿了自信。她告訴記者，廣陽郡九號由萬年基業地産公司開發，位於房山良鄉大學城板塊，是繼長陽板塊後，房山又一個新盤熱點區域。廣陽郡九號預計近期開盤入市，項目定位為房山首個健康科技豪宅。

　　北京商報記者探盤了解到，該項目設計採用法式建築，1.55的容積率，35%的綠化率在區域內地區有一定優勢。同時，全石材外立面，最寬達百米的樓間距的確也在房山區難得一見。售樓員還特別向記者強調，項目是房山樓市首家採用恒溫恒濕恒氧的健康住宅。此外，包括潔具、石材、櫥櫃等裝修標準遠超同區域，甚至可以比肩北京市目前在售的頂級豪宅。項目還擁有北京首個綠色健康主題會所“萬美俱樂部”，配有標準泳池。

　　記者了解到，廣陽郡九號推出戶型為139-228平方米。對此，相關人士表示，通常情況，北京稱得上豪宅的項目至少要達到250平方米以上的面積，這樣的戶型尺度應該算是改善型産品，廣陽郡九號自稱的豪宅應該是指設計施工的標準，以及項目在産品設計用料、園林規劃、精裝修標準等建安成本上的投入而言。

　　該人士表示，除了産品標準高外，廣陽郡九號在價格上則面臨挑戰。畢竟該區域內未出現如此高的價格樓盤，而且高出其他項目近萬元。就在同一區位上，緊鄰該項目的另一家樓盤五礦銘品的定價僅為3.4萬元/平方米，比廣陽郡九號單價低了8000多元/平方米，按照兩個項目的同面積區間140平方米左右戶型來計算，兩者總價相差超過100萬元以上。要知道，房山地區以剛需産品為主，目前還有水墨林溪這樣定價在1.7萬元/平方米的樓盤，廣陽郡九號的定價的確夠“豪”。

　　記者查閱資料了解到，廣陽郡九號項目土地為2013年房山區出讓的地王項目，樓面價為2.3萬元/平方米。對此，負責廣陽郡九號代理銷售的和碩地産第一事業部總經理胡磊表示，按照正常土地成本核算，賣到單價4.5萬元才不賠，目前單價4.2萬元應該算貼地飛行。而且從市場大勢來看，周邊毛坯新房也已逼近4萬元。

　　同時，精裝修加科技配套也是項目核心優勢，相比毛坯房競品，廣陽郡九號的豪宅精裝標準完全可以覆蓋兩者的價差。但胡磊也承認，目前項目來自周邊區域的外溢客戶相對更多，房山本地客群對本地項目的産品和價格尚存固有認知，需要一段時間來接受。但長遠來看，廣陽郡九號會成為房山由剛需轉向高端的分水嶺。

　　板塊邊緣化

　　“房山最好的時候應該説暫時過去了。”一位長期觀察北京土地市場的人士分析，從北京土地市場上來看，近兩年北京供地房山土地出讓很少，這一輪風頭正勁的無疑是大興、豐臺，這些當紅板塊直接導致本地區的樓市火爆，房價更是水漲船高。

　　以同屬於南城臨近房山的大興為例，受地價飆升、通州限購、購房主力轉移等因素影響，大興成為2016年以來最熱門區域。其中，在成交量上漲外的核心表像就是房價大漲。舊宮板塊的中冶·德賢公館、首開保利熙悅誠郡、國韻村、中南灣等樓盤單價都已超5萬元；大興新城板塊主打商住loft産品，天恒世界集、泰禾中央廣場均價已在5萬元左右；亦莊板塊也是名企名盤扎堆，亦莊金茂悅、紫禁壹號院項目單價已奔5萬元。

　　“地價飆升直接帶動了區域內房價暴漲，”上述人士感嘆，今年大興黃村地塊最新樓面價已達到4.7萬元/平方米的歷史新紀錄。預計下一個房價暴漲區域將是豐臺，去年以來豐臺只要有住宅用地放出，樓面價5萬元已經成為基本起價。

　　與上述地區相比，房山樓市無疑略顯寂寥。資料顯示，房山區土地集中供應主要在2008年和2009年，兩年時間各出讓了20多塊住宅用地，此後在2014年和2015年才出讓了8塊住宅用地。這使得房山近年來的土地市場炒作賣點明顯偏少，房價沒有出現飛漲的現象。

　　市場陷入低迷

　　業內人士分析，未來可能影響廣陽郡九號快速去化的因素除了價格外，房山樓市的整體低迷也值得注意。

　　亞豪機構的統計數據顯示，截至6月27日，今年上半年房山區住宅成交套數達到3746套，居北京各區成交數量前列。成交量上升與房山住宅供應量大直接相關。統計顯示，上半年房山區是純商品住宅供應最多的區域，新增供應套數達到了2846套。

　　“大量項目扎堆入市讓房山房價整體上漲遲緩。”上述人士分析，包括商住、住宅在內的樓盤同質化嚴重、扎堆推盤等因素導致區域內項目去化面臨壓力。即便是以快週轉著稱的旭輝地産也在房山面臨去化的困擾。當初曾喊出“8個月開盤，三開三售罄”這樣響亮口號的旭輝E天地此前曾被曝出推盤房源價格比三年前還低。2013年該項目開盤時單價2.4萬元/平方米，今年3月底該項目開盤居然對外報出2萬元/平方米的低價。

　　該人士分析，部分房山項目面對眾多樓盤短兵相接，為保證資金鏈安全，寧願壓縮利潤空間加快出貨。根據機構統計，7月房山入市的8個住宅産品中，仍有均價在2萬元以下的剛需盤。目前除了長陽板塊房價突破單價3萬元，其他板塊如良鄉、城關鎮、閻村、竇店等板塊房價都在3萬元以內。其中城關鎮、閻村、竇店樓盤價格多在2萬元以內，仍是目前郊區板塊中的價格洼地。長陽板塊一度是剛需供應扎堆的區域，目前以改善型和商住産品為主。其他板塊多以剛需住宅為主，雖然價格較低，但位置較為偏遠，這也是阻礙區域成交的一大劣勢。

　　另外，房山房價增長速度過慢也直接影響購房者投資熱情。目前房山房價僅超過平谷、懷柔、密雲、延慶4個偏遠區域。從2012年上半年至2016年上半年，房山房價整體漲幅遠落後排名靠前區域，四年間房價漲幅僅為66%，僅超過延慶、昌平、門頭溝等區域。

　　相關人士分析，房山板塊從生態資源、轉移承接北京産業方面的確給區域樓市發展帶來機遇，但目前在更多規劃尚未落地前，廣陽郡九號項目如果定位過高，區域內需求能否接受仍有待觀察。

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