與限購之前的成交火熱相比，限購之後的通州公寓市場已進入冰點。機構統計顯示，自5月5日深夜針對通州商務型公寓、商業和辦公市場的限購令出臺至今（5月6日-5月11日），6天時間內，通州公寓市場僅成交2套房源，商業和寫字樓市場也僅成交4套。

　　記者在實地走訪時發現，幾個前期熱點的通州公寓類項目目前售樓處內人流稀少、門庭冷落。而與此同時，因限購不得不離場的購房人，已經悄然轉移至毗鄰通州的大興、房山甚至門頭溝和順義市場，在短短幾天時間內，這些接盤板塊成交量應聲而起。

　　□探訪

　　不符條件的買房人紛紛退定金

　　近日，記者以購房人身份來到位於通州運河核心區的通州富力中心（富力運河十號）售樓處。還未走近，銷售員小李（化名）已經站在了售樓處的外面，笑臉相迎。走進售樓處裏面，除了前臺的另外三個銷售員之外，整個售樓處內便再無一人。

　　據小李介紹，今年6月，項目將新推出一部分商業、辦公立項的房源，總計大概900多套，其中受關注度較高的40-50平方米小戶型大約有160多套。截至目前，已經有700多位客戶進行了排卡並每人支付5萬元定金。

　　如果沒有5日晚間的限購令，大概一個月之後，項目無疑將迎來又一次熱銷的盛況，而此時的售樓處也應該早已人滿為患。“如果沒有限購，這時候您才來想要一套小戶型，那我肯定會讓您去別的項目看看，因為這裡的小戶型您肯定是買不上了”。小李坦言，不過限購一齣，這700多位已排卡的客戶中，無效客戶數量將大大增加，所以即便是現在排卡，能買到小戶型的幾率仍然很大。

　　“最近幾天已經有前期排卡的客戶，因為不符合購買條件陸續來退回定金了”，小李告訴記者。

　　在售樓處現場，記者也看到兩位準備看樣板間的已排卡客戶，由於兩每人平均是以個人名義購買、沒有企業資質，按照限購新規，兩每人平均不符合購買條件。“心裏其實是很想買這套房的，但是名下又沒有企業，再説即便以企業名義購買，後續的稅收、貸款這些環節也會很麻煩，成本更大，所以只能放棄”，其中一位張姓女士告訴記者。

　　雖然限購令大大提高了進場的門檻，但仍有不少人對通州巿場表示長期看好。在記者向銷售人員諮詢期間，仍有幾組客戶先後來到售樓處進行諮詢。

　　在得知具體的限購細節之後，一位姓劉的先生對記者説，禁買和限買的政策恰恰説明瞭通州巿場的投資價值，“先看一段時間再説吧，也許執行一段時間之後，成交出現大幅下降，那時候政策會再有所變動，或者還有其他的投資機會出現”，劉先生説。

　　銷售員小李告訴記者，對於已經排了卡但按照新政不再具有購買資格的客戶，本週內公司會出臺相關的應對方案。

　　小李告訴記者，項目還會增大優惠力度來吸引更多符合條件的購買力。據了解，目前該項目除了全款的微弱折扣外，再無其他優惠，但是6月再開盤時，“折扣肯定會比現在更大”。

　　同樣位於通州運河板塊的保利大都匯和新北京中心，售樓處內也是同樣的門可羅雀。新北京中心的銷售人員告訴記者，在5月5日晚間新政出臺至5月6日零點，項目已經緊急簽約了20多套商務型公寓，目前僅剩餘不足10套100平方米以上的平層公寓，今年7月還將開盤一棟小戶型的LOFT公寓，但至今還沒有啟動排卡。

　　“最近幾天時間還在政策的消化期，基本上沒怎麼對外銷售”，上述銷售人員告訴記者，售樓處內也是難得的“清閒”，而在限購之前，這裡的銷售人員幾乎每天都要加班到很晚，“不停地接待一撥又一撥客戶”。

　　記者來到保利大都匯的售樓處時，也僅有前臺的幾位銷售人員，此外空無一人。其中一位銷售人員告訴記者，目前項目並無在售房源，到今年下半年才會推出新的公寓類産品。值得注意的是，屆時銷售均價仍是以目前的售價為基礎，不會出現特別大的上調。

　　限購客源流入大興房山

　　在通州公寓、商業以及辦公市場陷入冰凍期的同時，不少被限購客源已經悄然流入毗鄰的大興、房山等市場。

　　5月11日中午12點，雖然正值午飯時間，但位於大興區義和莊地鐵附近的三個綜合體項目售樓處內，仍然有不少的看房人。

　　“很多在通州沒有資格買房的都轉移到了大興，因為大興也有很好的區域規劃，比如新機場、南城建設”。首開萬科中心的銷售人員告訴記者，在5日晚間限購政策出臺之後的近一週時間裏，看房人數基本比之前翻了一倍，週末單日會有接近10套的成交，遠高於此前。

　　恒大未來城的一位銷售人員也在剛剛接待完一組客戶之後告訴記者，由於多數為投資購買，客戶普遍在很短時間內便做出購買決定，不少看房人稍一猶豫便會錯失中意的戶型。

　　大興不少項目醞釀提價

　　在價格方面，上述恒大未來城的銷售員告訴記者，由於通州限購帶來的利好再加上近日一宗大興黃村高價商業地塊的成交，區域進一步升值在望，而且周邊項目都已經先後漲價，因此近期調價的可能性很大。

　　同樣不愁賣的還有泰禾中央廣場，其銷售人員告訴記者，目前在售的特價房是4.2萬元/平方米，但再開盤時將上調至5萬元/平方米。

　　一位來自昌平的張姓購房者告訴記者，在通州出臺雙限購政策之後，有傳言其他熱點板塊也正醞釀出臺調控政策。因此他擔心其他區域也會很快被調控而失去投資機會，便改變了原來在通州投資買房的計劃，轉至大興看房。

　　“通州買不了那就買大興、順義或者昌平其他區域的項目，而且相比來看這些區的價格還會更低一些”，正在大興看房的王小姐對記者説，她準備把用來買通州的錢拿出來買大興或者順義的房子，可選擇的空間更大，對戶型、朝向等也能選擇更好的。

　　□數據

　　通州限購6天僅成交2套公寓

　　據中原地産研究部統計數據顯示，限購6天來，通州公寓産品只簽約2套，通州寫字樓、商業也只有4套簽約，整體市場陷入短期冰凍，限購對市場的影響還在集中釋放期。而在此之前，4月單月，通州公寓簽約就達到5927套，佔全市比例為61%。

　　與此同時，在最近6天，北京合計簽約的商住公寓類物業832套中，房山與大興成為繼通州之後新的熱點區域，順義和門頭溝簽約比例也有明顯上漲。

　　其中，房山以195套成交套數居首，大興成交185套緊隨其後，門頭溝和順義則分別成交了154套和134套。

　　□觀點

　　通州房價將保持平穩

　　中原地産首席分析師張大偉認為，對於北京全市來説，由於通州的限購對於大興、房山、順義等公寓市場將是一定的利好，部分需要已經出現了轉移的跡象，預計未來全市的簽約將依然維持平穩。通州市場未來將進入有價無量時代，成交量低迷，但價格依然平穩。

　　“對北京來説，有通州這樣一個城市副中心的定位，通州周邊就會受到更多利好，包括通州北邊的順義，南邊的大興、亦莊等都可能是購房投資客群進入的地方。”亞豪機構總監郭毅表示。

　　“新政之後，通州的公寓、商辦産品成交量勢必跌入低谷期”，同策諮詢研究部總監張宏偉告訴記者。

　　在5月5日之前限購政策傳聞已有一個月左右時間，房企已經在這一個月時間集中跑了一波量，甚至限購政策出臺當日還在連夜跑量，這集中釋放了一波需求，待這波需求釋放完畢後，短期內市場需求已經沒有之前那麼多。另外，限購政策從嚴，擁有通州公寓、商辦購買資格的群體大大減少，短期來講，這部分購房者或投資客會進入觀望狀態，必然大大拉低成交量。

　　張宏偉預計，由於限購導致成交量短期表現不好，那麼接下來一段時間，通州被限項目短期內的銷售策略將轉為捂盤惜售和少量多批。對於購買者來説，由於限購政策規定只有企業可以購買商辦産品，預計短期內個人註冊企業購買不動産的行為會越來越多。

　　京華時報記者 潘秀林