滬上寫字樓租金明漲

　　文 / 張瀟博

　　今年第二季度上海甲級寫字樓市場表現活躍，萊坊的最新統計報告顯示：雖然近期有多個寫字樓項目竣工交付，為市場新增約469200平方米的辦公面積，新供應環比上漲370%，但寫字樓租金環比依然上漲4.2%，達到每天每平方米人民幣10元。這是自2008年金融危機以來，滬上甲級寫字樓租金每平方米首次達到兩位數。

　　寫字樓租金上漲的原由

　　據悉，位於浦東世紀大道，由長江實業開發的世紀匯項目寫字樓部分在今年第二季度交付，為市場帶來106600平方米的辦公面積；位於外灘金融集聚帶的外灘金融中心一期（原外灘8-1項目）也在第二季度交付，該項目由復星地産開發持有，其一期寫字樓面積為70000平方米。

　　充足的新增供應，並沒有改變今年上海寫字樓租金強勢的表現。萊坊研究部人士分析指出， “營改增”試點規定，對於2016年5月1日以後購入的新項目，寫字樓業主應按租金收入的11%繳納增值稅；對於2016年4月30日之前購入的老項目，業主可以選擇按租金收入的11%或者5%繳納。由於目前寫字樓市場的需求較為強勁，不少業主將稅負成本轉移至租戶，大幅上調租金報價，使得甲級寫字樓和超甲級寫字樓的平均租金分別達到：每天每平方米人民幣10元和每天每平方米人民幣13.5元，環比分別大漲4.2%和6.3%。因此，“營改增”試點計劃，可以説成為了第二季度寫字樓市場平均租金上漲的主要推力。

　　而來自高力國際研究部的觀點則認為：法務、金融、IT以及專業服務行業保持旺盛租賃需求，其中，國內公司尤為活躍。新增租賃需求持續才是租金上漲的根本原因。現階段評估“營改增”試點對業主及租戶的長期影響為時尚早。

　　筆者在採訪中了解到，事實上，“營改增”對寫字樓市場帶來最直觀的改變，是降低大宗物業買家的未來自持成本，帶動投資市場大宗交易成交量的增加。據統計，2016年1-6月，上海房地産投資市場共錄得六宗整購交易，成交金額達人民幣110.61億元，同比增長46%。期間，寫字樓大宗交易成交面積共284526平方米，同比上漲88.1%，佔市場總成交面積的49.7%，寫字樓物業依然是買家青睞的資産類別。另外，人民幣持續貶值的預期促使海外資本撤出，國內買家已取代海外機構投資者成為市場購買主力。

　　租賃空窗期稍縱即逝

　　今年以來，全球經濟發展並不景氣，跨國製造企業選擇從核心或中央商務區搬遷至次級商務區及新興商務區，以削減辦公成本。製造企業從中央商務區外遷的趨勢在第二季度依然十分明顯，本市第二季度次級及新興商務區的空置率環比下降了2.3個百分點。

　　與此同時，在寫字樓租賃市場扮演重要角色的P2P公司由於近期兌付困難而出現大規模的倒閉潮，致使部分寫字樓空置面積增加，而此前這些企業通常選址在租金較高的甲級或超甲級寫字樓內辦公。事實上，短期內P2P公司的撤出確實會推高這些寫字樓的空置面積，不過由於包括諮詢公司及律師事務所等在內的專業服務類公司對於核心商務區的偏愛，這些新增的空置面積預計將很快被吸納。萊坊的統計數據顯示，金融及諮詢行業的租賃需求依然旺盛，甲級寫字樓整體空置率繼續下降0.9個百分點至3.3%。

　　高力國際研究部相關人士認為，眼下雖然眾多樓宇P2P租戶退租，但這些空置空間預計在未來若干季度內將被其他各行業悉數消化，因此所謂的空窗期將稍縱即逝。

　　未來市場仍被看好

　　展望第三季度上海甲級寫字樓市場，若無推遲交付的情況，下半年寫字樓市場還將有大約180萬平方米的面積竣工交付。由印尼金光集團開發的浦西第一高樓，位於北外灘的金光中心將為市場帶來130000平方米的新供應；而核心商務區內，興業太古匯一期將會在下半年交付，該項目位於南京西路商圈，預計會為市場帶來96500平方米的辦公面積。據萊坊預測，未來一年上海甲級寫字樓的空置率將有所回升，但市場租金在業主普遍提價，以及核心區域出租行情良好的態勢下將繼續上漲，第三季度預計環比上漲2%，未來一年則預計上漲5%。

　　高力國際相關人士在接受採訪時分析稱：對滬上大體量供應下的寫字樓租賃市場未來總體走勢持樂觀態度。2016年下半年核心區新增寫字樓體量將為過往十年間的最高水準，這在後兩個季度會進一步推升空置率，並抑制租金增長。但值得注意的是，自今年起至2020年，上海市生産總值年增長設定為6.5%，該增速雖較往年有所放緩，但申城龐大的服務行業，以及行業內多種産業的成長將支撐起市場對寫字樓空間的持續需求。

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