買房還貸 這四金、四費你一定要知道

　　本文轉自微信公眾號：央視財經

　　第一次買房，很多人搞不清條款，房屋仲介讓交的“金”很多，而它們有些可退，有些不能退，有些甚至不合法。申請銀行貸款，有些費用需要交，有些則是“霸王條款”！定金、訂金、認籌金、意向金，有何區別？抵押登記費要不要交？

　　1定金

　　又稱 保證金，在合同訂立或在履行合同之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式。定金的款項是退還不了的。定金交納的數額不應超過主合同標的額度的20%，也就是説，當對方索索要更多的定金時，你可以直接提出異議，當場回絕。

　　提醒：定金不能退！

　　當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。

　　債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者回收。

　　給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金。

　　收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。

　　2訂金

　　又稱預付款。初步達成協定後，雙方進一步協商簽訂臨時認購協議，買房支付訂金即取得在此期間的優先購買權。與“定金”不同，訂金可退。認購協議簽訂前需要約定所選房號、面積、房屋單價、總價款、交房期限。在合同還未得以履行的情況下，不論是給付一方當事人違約，還是接收方諱約，預付款都要原數返還。

　　提醒：定金可以退！

　　訂金不受法律保護，定金受法律保護。

　　訂金違約返還為單倍返還.，定金違約返還則應雙倍返還。

　　3認籌金

　　購房者表現出買房的誠意，需耍通過繳納‘“認籌金”來體現。繳納認籌金後，購房者便獲得了房履的優先購買權，並在房價上享受一定程度的優惠。等到樓盤正式開盤時，“認籌”購房者能以“優先選擇”的順序選房。然而，根據規定，任何形式的認籌都是開發商在沒有取得預售許可證之前的非法活動，是國家明令禁止的。認籌金無法律效應！

　　提醒：認籌金無法律效應！

　　房地産商的提前認薦優惠大多都是“鏡中花”、“水中月”，看上去很美，實際上存在著很多意想不到的巨大風險，如延期開盤_、抬高房價、無法監管等等，大家一定要擦亮眼睛，避免損失。

　　4誠意金

　　又稱意向金。在仲介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有體現，購房者繳納小額金額，屬於當事人自發行為，此“金”繳納後可直接抵作房款使用。誠意金應該交付的金額，由當事人自由約定。

　　提醒：法律上並無誠意金一説！

　　購房者在繳納誠意金時，應該特別注意書面協議的表述及收據公章是否完好，並對於無預售證樓盤提前收取誠意金給予警惕。如果樓盤存在一直無法取得預售證或者爛尾的風險，房企資金鏈斷裂，可能會遇到錢無法退回的尷尬境地。

　　1房産評估費

　　所謂“房産評估費”是指銀行在甲核貸款時，對購房者抵押的房屋價值進行評估，以控制貸款風險，一般由第三方機構來執行。在上海、北京、南京等多個城市，向購房者收取房産評估費是普遍現象。多數銀行將房産評估作為貨款的前置條件，並要求貸款申清入承擔評估費，由評估公司收取，收費標準為房價的1%-5%不等。

　　提醒

　　2015年1月，發改委放開包括房地産價格評估在內的7項服務價格，要求嚴格遵守反壟斷法等法律法規，本行業相關經營主體不得以任何理由限制服務、指定服務，或截留定價權。

　　2抵押登記費

　　有一筆被稱為“抵押登記費”的費用常常需要自掏腰包——住房每件80元，非住房每件550元。然而很多人不知道、這筆錢只能向房屋抵押權人銀行或者開發商收取。

　　提醒

　　國家發改委、財政部《關於規範房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》(發改價格【2008】924號)規定，“房屋登記費向申請人收取。但按規定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取.”禁止銀行轉嫁成本。

　　3房屋貸款保險費

　　該險種保險標的一般為指一次性付款或抵押貸款購買的産權房屋，只保房屋框架。負責賠償因火災、爆炸、洪水、泥石流等對房崖造成的損壞。保險費率方面，各保險公司並無太大區別。有銀行表示，通常都是公積金貸款才強制購買保險，一般的商業貨款有的可以不買。

　　提醒

　　央行頒布的《個人住房貨款管理辦法》規定，以購買的房産作為按揭借款的抵鉀物的，購房借款人需在借款合同簽訂前辦理房屋保險或委託貨款人(銀行)代辦有關保險手續。即購房人需要作為投保人為房屋投保，而按照《保險法》的規定，投保人要承擔支付保險費約義務。

　　4房貸利息費用

　　貸款買房需要向銀行支付一定的利息，貸款利息通常由首付金額，還款方式，貸款年限，貸款利率等幾種因素決定。

　　提醒：提前還貸未必划算！

　　不少銀行接受提前還款的時間通常都是還貨滿半年或一年以上，借款人需要仔細查看與銀行簽訂的合同，如果沒有達到約定時間，則需繳納一定違約金。不同銀行，違約金也不同。而從借款人角度出發，處於還款初期的提前還貸是比較划算的，而到了後期其實已償還了大部分利息，提前還貸並不合適。

　　過來人的買房建議

　　1

　　初次購房盡力買大:初次購房者年齡大多在20一30歲，受限于經濟情況，傾向選擇小戶型，很快，你會感覺不夠用:來人過夜不便，東西沒地方放，打算要孩子·一換個大的，但發現置換的成本變得很高。例如往北京，公積金貸款買首套房，目前最低首付款比例為20%。因此，珍惜你的第一張房票，在承受範圍內，盡全力買大的。

　　2

　　如買小戶型:不要買小複式和開間:小複式層高低，採光通風差.開間則沒有功能區分:

　　3

　　買新不買老:老樓盤大多沒有電梯或電梯破舊，小區沒有規劃停車位.火災逃生通道缺乏，隔音差，樓道維護差:戶型側重臥室，輕視客廳、廚房和衛生間；使用年限比新樓短，70年産權規定下，對貸款的要求更麻煩；入手時要考慮它的折舊速度會越來越快。

　　4

　　儘量選高層:低樓層的觀景、安全、隱私、排水(會反味)等都不如高樓層:交同樣的物業費還不能用電梯。

　　5

　　能選品牌一定要選品牌:很多影響生活品質、生活細節的成本很難看得到，很大程度上只能依靠開發商的經驗和責任心，在這一點上，大品牌為了維護自己的口碑，底線要高一些。