二線樓市升溫引發搶地 專家：不約束房價將爆髮式上漲

　　九成高價地退居“二線”

　　二線城市樓市升溫引開發商搶地 專家稱若不約束 房價將爆髮式上漲

　　法制晚報訊（記者 李洪鵬）2016年開年，二線城市地價房價迅速地進入快車道，由於一線城市土地稀缺，開發商在二線城市上演了一齣又一齣的“群雄逐鹿”。5月， 信達地産 以總價123億元摘得杭州首宗總價超過百億的地塊，隨後，杭州又出現了樓面價高達31404元/平方米的“熱電廠地塊”。中原地産數據顯示，2016年截至6月13日，全國50個大城市合計土地出讓金達到了8727.8億，同比上漲了47%，二線城市佔據榜首。此外， 5月出現的高價地達到69宗，其中有56宗地王出現在二線城市，佔據總數的九成。

　　市場現象

　　群雄逐鹿 捧高二線城市地價

　　進入5月以來，二線城市的土地交易態勢也越發火爆。5月20日，杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價、31404元/平方米的樓面價出讓，溢價率89.56%，一舉刷新了區域地價紀錄。

　　而就在同一天，天津市河北區建昌道1號地塊經過73輪競拍後，以16.5億元總價出讓，溢價率152%，樓面價達到23468元/平方米，也刷新了區域地價新紀錄。不僅如此，寧波、福州也在同一天上演著刷新地價紀錄的戲碼。因此，5月，也被業內人士稱為“高價地月”，而總共69宗高價地有56宗出現在了二線城市。

　　中原地産數據顯示，2016年前4個月全國熱點的50個城市有117宗高價地，地價超過房價，也就是麵粉貴過麵包的現象已經在二線城市全面鋪開。

　　火力集中 蘇州南京最受寵

　　雖然開發商在二線城市普遍撒網，但是從交易金額上來看，蘇州、南京、合肥等則成為交易最為集中的城市，而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。

　　5月24日，蘇州有11宗地塊進入拍賣程式，其中有8宗限價地塊。這8宗地塊最終成交時，有5宗土地的溢價率超過100%。其中，樓面價14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號”地塊溢價率最高，達到196%；溢價率達到116%的26號地塊則樓面價最高，達到19046元/平方米。最終，這11宗土地合計成交金額為235.7億元，土地平均溢價率115%。截至24日，蘇州年內土地成交金額為754.4億元，同比漲幅高達860%。

　　在5月底的合肥土地拍賣會上，政府集中推出13宗地，有的地塊吸引近20家房企參與，位於包河區龍川路以北、關麓路以西的一佔地70.76畝的地塊，吸引17家知名房企的激烈爭搶，經過40余輪的加價“交鋒”，最終被建發房地産集團有限公司以15.92億元拿下，樓面地價約18750元/平方米，溢價率達350%。

　　原因分析

　　房價上漲 二線城市最給力

　　中國指數研究院最新的百城房價指數顯示，5月全國百城住宅均價，環比上漲1.70%，同比上漲10.34%，已是連續10個月出現雙漲。而且，漲幅居前十位的城市全部為二線城市，依次是：廈門、合肥、無錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌和珠海。

　　二線城市成為5月上漲主角，房價漲幅超過或接近3%。其中，廈門、合肥兩座城市的房價漲幅甚至接近6%。這意味著，如此下去，今年這些二線城市的房價上漲幅度會達到30%至40%。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。在3月份，一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價格上漲。從限購、限貸政策看，二線城市目前的寬鬆程度也最大，所以導致在前4月資金寬鬆的情況下市場活躍。

　　張大偉認為，新建商品房數據中，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲的先鋒，首次出現了上漲前列基本全部二線房企的現象。合肥、廈門、南京以及蘇州的這“四小龍”將取代過去一線城市。

　　消化迅速 去庫存效果初顯

　　雖然二線城市房價居高不下，但是消費者也相當“給面兒”，這些城市的去庫存能力不可小覷。

　　6月13日，國家統計局發佈1—5月全國房地産開發和銷售的最新數據。

　　記者據此計算發現，5月全國房地産開發投資同比增速出現年內首次下滑，較4月下滑了3.15個百分點。

　　此外，5月商品房銷售面積增速由4月的44.05%下滑至24.25%，這同樣是該數據年內首次下滑；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%。

　　而中原地産研究部統計數據顯示，二線城市的蘇州、南京、杭州、合肥，不僅僅房價漲幅明顯，四個城市也是2016年地王出現最頻繁的區域，這幾個城市本身的供需結構決定了這些城市領漲。

　　廈門、南京、合肥等城市目前的庫存處於明顯加速去化過程中，4個二線城市庫存合計1207萬平方米，同比1月份的1650萬平方米下調了27%。而一線城市只下調了6%。

　　未來趨勢

　　二線城市房價若不約束

　　將爆髮式上漲

　　國發智庫研究院執行院長沈剛表示，二線城市土地市場持續火爆，這説明開發商“轉戰”二線熱點城市步伐加快。一線城市根據自身發展需要，調整部分城市功能，房地産調控政策越來越嚴，開發商的準入門檻越來越高，地産開發項目越來越少且成本越來越高，導致開發商開始大規模佈局二線熱點城市。

　　但二線城市房地産市場風險也逐步增加，一些高價地的樓面價已超過區域房價，不少房企不惜透支全年利潤甚至借債瘋狂搶地。二線城市房地産市場抵禦風險的能力不如一線城市，拿地開發商的預期不一定能實現。這些風險不光開發商要注意，當地政府也要引起足夠的認識。

　　但是對於現在已經成交的高價地，未來房價空間是多少？入市的難度有多大？張大偉表示，這將成為2016-2017年最大的疑問。他認為，市場的豪宅化開始，一線城市地價飛漲，其中北京的平均商品房住宅樓面價已經全面超過3.7萬/平方米。這種情況下，未來豪宅化難以避免。房企未來運營的難度越來越大。

　　張大偉認為， 二線城市地王頻繁出現，這將影響後續二線房地産市場的穩定，整體看，特別是南京、合肥、廈門、蘇州這二線“四小龍”成為高價地最密集的二線城市，房價如果沒有約束性政策，很可能會爆髮式上漲。

　　文/記者 李洪鵬