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二線城市房價上漲應屬大概率事件

2016年05月23日01:50 新京報 作者：佚名

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　　■ 樓市觀察

　　調控二線城市房價過快過度上漲，應給予靈活調控措施，防止再走過去“一控就死、一放就亂”的調控老路，也要避免藉口去庫存而放任信貸加杠桿過度刺激樓市，使房地産泡沫再次被人為吹大。

　　最近，國家統計局公佈4月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲排名，前10位城市中，除了上海和北京外，其他均為二線城市，其中合肥位列第一，廈門、南京、惠州等城市也進入漲幅榜前10位。

　　之前，一線城市房價出現了大幅上漲，在監管部門叫停“首付貸”，實行嚴格限購政策、嚴格稅收和金融政策、增加土地供應及增加中小套型供應數量、打擊各種違法違規行為等政策措施下，一線城市房價應聲下落。但二線城市卻與之呈反向走勢，房價逆市上揚。在不少人眼裏，似乎二線城市房價上漲極不正常。但我卻對此持相反態度，認為二線城市房價保持中長期上漲趨勢應是大概率事件。

　　從需求層面看，二線城市房價成此輪上漲的“主力軍”，是有其巨大購買衝動的：一是具有潛在支撐性購買需求，受經濟增長及人口聚集效應影響，加上二孩政策實施等因素，改善型住房需求有望表現強勁，會刺激二線城市購買需求；相比三四線城市，二線城市基礎設施、教育等方面依然佔有絕對優勢，而一線城市嚴格控制人口，未來將有更多的人選擇二線城市居住。二是具有釋放累積性購買需求，受週期性因素影響，二線城市在經歷了房價下行到總體平穩後，此前積累的需求開始推動房價上漲。三是具有較強投資性購買需求，當前正是一線城市收緊調控時期，而二線城市並無相關調控政策，投資性資金逐漸轉移到二線城市。

　　從土地價格看，由於一線城市嚴厲的調控政策，不少開發商將開發“興趣點”轉移到了二線城市，這刺激了二線城市土地價格快速上漲。如今年以來蘇州、合肥等二線城市高價地頻現，多宗土地溢價率超100%，也自然推高了這些城市的房價。另據CREIS中指監測，4月份，二線城市土地出讓金總額1176億元，佔比全部土地出讓金1495億近八成，環比增加33%，同比暴增247%。4月，二線城市土地成交樓面均價每平米達3007元，環比上漲53%，同比暴漲180%，平均溢價率為65%，同比上升54%。

　　從貨幣政策效應看，為抵消宏觀經濟放緩影響，近兩年顯著寬鬆的貨幣政策明顯對房價上漲和銷量增長起到了推升作用。儘管宏觀經濟放緩可能降低總體購房需求，但一二線城市流動性效應將抵消該影響並對促進二線城市住房“量價齊升”起到推動作用。

　　從其他因素看，營改增導致地方政府稅收減少，致使地方政府對土地財政依賴之根難以斬斷，有推動房價上漲記憶體衝動。

　　房價過快上漲，是城市中低收入階層的最大“痛點”，且目前二線城市房價已不低，毫無疑問，調控二線城市房價過快過度上漲是永恒不變的主題。但需注意的是，應避免三種調控傾向：一要避免過去“一刀切”傾向，應根據不同城市具體情況，給予靈活調控措施，防止再走過去“一控就死、一放就亂”的調控老路；二要避免藉口去庫存而放任信貸加杠桿過度刺激樓市，使房地産泡沫再次被人為吹大。

　　總之，房地産調控政策應全面糾偏，做到科學精準：首先，應從優化樓市供給端入手，推進戶籍、土地、財稅等新型城鎮化綜合配套改革，為加速城鎮化創造條件，減少二線城市房價上漲推力，使二線城市未來房價總體處於“平和”上漲態勢；其次，降低新市民及低城鎮化成本，推動“購租並舉”為主要內容的住房制度改革，為抑制二線城市房價過快上漲奠定基礎；再次，地方政府應徹底打消對土地財政的幻想，將精力更多地放在去産能、去杠桿和降成本等房地産供給側改革上，為確保二線城市房價長期穩定提供政策支撐。

　　□莫開偉（中國地方金融研究院研究員）

(責任編輯：羅伯特)