◎歐陽捷

　　最近聽一個同事説，他在常州的二手房終於賣掉了，去年挂了一年幾乎無人問津，現在仲介接連打電話，“連常州都復活了，更不用説上海的樓市了”。

　　上海春節後第一週市場尚未甦醒，因為去年和今年1月賣得很好，導致有些項目售罄了；而另一些項目封盤了，當然是因為我們去年就説過：一線城市領漲，所以捂盤惜售了。結果正如大家所見，上一週的上海市場就讓大家都瞠目結舌了，不僅一手房量價齊升，二手房更是跳價連連。

　　何止是上海，南京、蘇州也已吹起衝鋒號，南京1~2月商品住宅銷售都比去年同期翻了一番，價格不用説了，去化週期也是直線向下，有的區域已經一房難求，封盤也成為回調利潤的不秘之傳。蘇州商品住宅市場也是成交量翻番，而且銷供比達到2.3以上，全年房價同比上漲26.7%。

　　新城控股的很多項目來電與到訪密度都大幅上升，包括無錫和常州，甚至青島市香溢紫郡項目連車位都被搶購。

　　從去化週期看，常州已從前年的28個月下降到目前的13.7個月，無錫13.3個月，都已接近或達到合理去化週期。而杭州9.4個月、武漢4.5個月、南京4個月、上海4.1個月、蘇州只有3個月，已經顯示出嚴重的供不應求。這些城市房價也出現了不同程度的回升，2016年2月房價同比來看，無錫上漲2.33%，杭州上漲1.59%，武漢上漲16.31%，南京上漲11.29%，上海上漲15.01%，蘇州上漲12.34%。不止是一手樓市，連一些城市的二手房也出現大幅回升。重點城市土地市場也已經極端詭異了，上海土地拍賣跳價連連，麵粉價基本上都接近或高於麵包價了。

　　雖然只是幾個典型城市，但管中窺豹，還是能夠發現一些市場走勢的蛛絲馬跡。

　　這一切都在印證我們去年10月在中國指數研究院華東品牌峰會上發佈的觀點：一線城市領漲、二線城市普漲、三四線城市止跌企穩，少數城市仍有下跌。市場復蘇跡象已經越來越明顯。

　　市場復蘇中，供求關係是主要矛盾，資金氾濫是核心推手，資本避險是重要力量。

　　當然，復蘇究竟能持續多久，仍是未知數，但相信一二線城市的復蘇還會有很長一段時間的路。

　　不過，這種復蘇是建立在沙灘之上的，如果沒有政策刺激，復蘇的基礎將不復存在。正如我們去年3月在中國指數研究院百強排行和觀點地産卓越100榜發佈會上所説：“如果沒有政策刺激，今年不會比去年更好，但政策刺激一定會有”。據新城控股市場行銷中心統計，全國有超過130個城市出臺了相對應的寬鬆和刺激政策。

　　例如濟南市政策利好連連，首付20%、公積金額度提高、契稅降低、首套房按“區”認定，市場如願回應，網簽宕機兩周，2月最後一天簽約上千套。

　　杭州市號稱只要在全國任何城市繳納公積金，都可以在杭州申請公積金購房，雖然杭州公積金額度已經嚴重不足。正如我們去年10月所強調的“這是住房市場最好的政策機遇期、也是最後的政策機遇期”，相信也只有兩年左右的時間。其實，城市分化仍是當前市場的常態，二線城市中的重慶、西安、溫州、瀋陽、福州、長沙等城市依然沒有明顯起色，按去化週期和房價同比來看，重慶去化週期為16.5個月，房價同比下跌3.43%；西安去化週期為22.7個月，房價同比下跌4.39%；瀋陽去化週期為18.9個月，房價同比下跌2.66%；福州去化週期為27.9個月，房價同比下跌11.72%；長沙去化週期為21.6個月，房價同比下跌2.40%。

　　二線城市尚未全面回升，三四線城市更是需要耐心。

　　央行降準、降息、降首付的初衷絕不是為了刺激這些城市的房價回升或飆漲，而是希望幫助三四線城市去庫存，但是，房價不漲、庫存難去！我們相信，一些領漲的城市將很快會出臺政策或措施，嚴控房價非理性過快上漲，比如上海已經有控制措施，要達到2.5萬平方米才能整體推售，南京控制3萬平方米整體推售，而且上海也有控制房價上漲幅度不能超過20%，南京更是要求次年漲幅超過去年的10%。

　　對於這些供不應求、房價上漲預期過高、上漲過快的城市，在土地供應不可能大幅增加的情況下，樓市調控勢必隨之而來，當然不會再像過去那樣亂投醫了。一二線城市的調控也可以將資金擠壓向三四線城市，目前來看，一線城市暴漲之後，二線城市普漲會如願而來，至於三四線城市，相信也會梯隊式跟進，不過那只會在庫存消化得差不多的時候了。

　　（作者為新城控股高級副總裁，原文發佈于微信公眾號“歐陽先聲”，略有刪節，未經作者審定）