繪圖：簡仁山

　　剛剛結束的三月，對一線城市和部分熱點二三線城市來説堪稱樓市“金三月”。而整個一季度，國內主要重點城市的樓市成交均迎來一波量價快速升溫的“小陽春”。

　　隨著一線城市的樓市成交量和成交價格站上歷史高位，部分二線城市成交領漲、價格直追一線，這些熱點城市也相繼在3月末收緊調控政策，以推動過熱的市場“退燒”。業內人士認為，隨著限制性政策的落地，國內樓市或迎來新一輪調整期，以降低風險推動房地産市場的平穩健康發展。 南方日報記者 牛思遠

　　現狀 一季度二線城市成交領漲

　　2016年開年，上海、深圳房價大幅上漲引發各界關注。隨後，滬深樓市在量價登上歷史高位之後遭遇調控政策收緊，後市開始面臨壓力。

　　中國指數研究院最新數據顯示，一季度北上廣深四個一線城市成交面積同比上漲達31%，其中上海以53%的漲幅領跑。成交面積大幅上漲的同時，深圳、上海的房價漲幅也是嚇壞了購房者。第一季度深圳房價同比漲幅近8成，上海房價同比漲近5成。

　　剛剛過去的3月，中指院數據顯示，一線城市成交面積環比上月大漲109.25%，同比亦上漲57.28%，4個城市中僅深圳保持下滑態勢。

　　因供應量不足，深圳成為四大一線城市中3月唯一齣現新房成交量下跌的。但當月深圳新房與二手房仍然呈現了價格持續高漲的局面。

　　實際上，一季度火熱的並非僅一線城市。日前公佈百城房價指數顯示，3月份重點城市的房價已經迎來了11連漲。而根據中國指數研究院發佈的《2016年一季度主要城市房地産市場交易情況》報告，2016年3月監測的36個主要城市累計成交面積環比大漲129.90%，同比上漲83.39%。

　　數據顯示，重點監測的36個主要城市中，一季度有32個城市成交面積同比上漲，即近9成城市成交量同比上漲。而環比來看，36個城市中也有34個城市上漲，呈現全線上揚的態勢。

　　值得注意的是，成交量的上漲幅度中，二線城市已經明顯超越此前火爆一時的一線城市，領跑全國。

　　例如32個成交面積同比上漲的主要城市中，漲幅最大的是惠州，達到163%，南京、天津同比漲幅也超130%，分別為138%和134%；同比下降的城市中，昆明降幅最大17%，包頭次之，同比下降16%。

　　在經歷了一個季度房價上漲之後，部分二線城市的房價已直指一線城市。杭州23451元/平方米的成交均價已逼近北京的26201元/平和上海的26201元/平方米。同樣，一季度房價上漲3成左右的南京和蘇州成交均價也已經和廣州齊平。

　　成交面積方面，一季度，中指院監測的20個重點二線城市，成交面積較2015年第一季度上漲51%。以南京、蘇州兩個熱點城市為例，一季度成交面積同比上漲138%和98%，相比之下，廣州的成交面積僅上漲了37%。

　　後市 二季度樓市增速或放緩

　　2016年第一季度樓市小陽春來得十分猛烈，但業內人士認為，隨著購買力釋放和調控政策轉向，二季度樓市面臨回落或增速放緩局面。

　　3月25日，上海、深圳兩地相差12小時，先後推出了樓市“新政”收緊調控，試圖為當地樓市價格猛漲降溫。

　　其中，被稱為“史上最嚴”上海樓市新政，落實差別化的信貸政策，對於擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低於70%；嚴格執行限購政策，對於非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務的要求從2年提高到5年。

　　深圳的政策則規定，深圳也發佈調控政策，非深戶在深圳購房社保繳滿年限由此前的1年提高至3年，對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

　　同一天，另兩個近期樓市火爆的城市武漢和南京也出臺了調控政策。而包括蘇州、合肥、青島、廊坊在內的多個熱門二三線城市日前也紛紛出臺限制性政策。

　　新華社報道稱，春節後一線城市房價發生了很大變化，上漲過快，穩定一線城市和部分二線城市的房價成重要任務。此次滬深兩市帶頭加碼限購限貸政策，進一步制外來投資客，為過熱的市場需求降溫，也將促使市場回歸理性。

　　受上海、深圳等地收緊房地産政策影響，此前上升勢頭強勁的一線城市房地産市場出現明顯降溫。上海佑威房地産研究中心近日發佈的最新數據顯示，3月28日至4月3日當周，上海市商品住宅成交面積為28.36萬平方米，環比前周下跌60.44%；成交均價為每平方米32916元，環比前周下跌3.42%。

　　數據顯示，一季度北京的成交均價和成交面積均出現的下跌，成交均價同比下跌3%，成交面積同比下跌8%。業內人士分析認為，隨著上海、深圳收緊限購政策不斷地向北京看齊，未來一段時間內，上海、深圳可能會像北京一樣，迎來價格、成交的回落。

　　日前央行調查顯示，未來3個月內準備出手購買住房的居民佔比13.6%，較上季回落1.1個百分點。專家認為，2016年二季度， 一線城市樓市可能難以再有更好的表現，房價總體將漲速趨緩。二線城市繼續分化，穩價走量仍是三四線及以下城市2016年的主線。

　　-連線

　　同策諮詢研究部總監張宏偉：

　　分類看待近期樓市調控政策

　　近日，蘇州、上海、深圳、南京、合肥、武漢、廊坊等城市紛紛出臺調控政策，這些政策區別於其他城市以“去庫存”為主的基調，轉向以抑制投資投機性需求，防止樓市過熱與房價過快上漲。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，可以將其分為三類：第一類，像上海、深圳這樣的一線城市，經濟基本面走勢領先全國，人多地少，樓市始終處於供不應求；第二類，蘇州、合肥、南京、武漢等這樣的1.5線城市或二線城市，屬於區域中心城市或省會城市，經濟基本面良好，人口也較為集中，樓市供求關係基本合理或處於上行通道中；第三類，就是像廊坊這樣受一線城市輻射較為強的三四線城市，樓市在這輪市場表現當中也開始受益，房價也開始進入上漲通道。

　　“滬深兩地樓市調控政策出臺之後，樓市需求熱度會因為政策面出臺而降溫，市場也會在今年下半年進入市場調整期。”張宏偉説，但由於兩地人口基數尤其是非本地戶籍仍然較大，因此，仍然有大量市場需求會通過其他渠道進一步釋放。例如上海限購從嚴後，辦公産權的公寓式辦公勢必會迎來火熱的局面；樓市需求繼續外溢到花橋等周邊城市區域；非住宅産權的大戶型類住宅産品受到改善類客戶的歡迎等。

　　張宏偉認為，第二類的蘇州等城市，大多數城市調控措施較為溫和，或者實際執行力度上並沒有抓主要矛盾出手解決樓市過熱的問題。而像廊坊等第三類城市，主要是受一線城市輻射較強，目前市場處於上升階段，現有的限購政策恐怕難以起到預期作用，反而可能會起到“火上澆油”的作用。(一季度部分二線城市房價直指一線城市)