高端住宅千帆競發
未來市場海闊天空
本報記者 田曉玉
6月1日，鄭東新區龍湖區域上演“地王”爭霸賽，一天之內連續出了兩個“地王”，隨著新晉“地王”以26035.22元/平方米的高樓面價塵埃落定，高端住宅再次成為焦點，引發全民關注。著眼當下，鄭州房地産市場高端樓盤集中入市，市場競爭加劇，眾多開發商如何破局，客戶接受度如何，高端住宅未來發展是否大有可為？ 帶著這些疑問，記者探訪多位開發商、專家學者、購房業主，以求“撥雲見日”找到答案。
市場：高端住宅如雨後春筍
6月初，榮盛房地産發展股份有限公司以18.63億元拿下鄭政東出〔2016〕10號（網）地塊，經測算該地塊單價為2603.40萬元/畝，樓面價約為26035.22元/平方米，霸氣當選鄭州地塊單價和樓面價兩項指標的“地王”。按此估算，後期銷售價格可能達到4萬元/平方米以上，消息一齣，高端住宅市場再起波瀾。
對於高端住宅的定義和衡量標準，鄭州市住宅與房地産業協會秘書長葉琦如是解釋：“這只是市場上的一種統稱，它無論是在品質、檔次、規模和售價等方面，還是在戶型設計、景觀園林、建築風格和密度、産品材料和配套、産品功能等方面，品質都比普通住宅要高得多。”
今年，鄭州市場上高端住宅集中發力，代表項目有藍城蘭園、正弘瓴築、永威·上和院、建業海馬九如府、亞新·茉莉公館、建業天築、正商善水上境、鄭地美景東望、融創美盛象湖一號﹑名門紫園、萬科·榮成蘭喬聖菲、康橋香溪郡、鴻園、天倫莊園、鄭州碧桂園等。
在今年入市的高端項目中，不乏大手筆拿地的企業，談及初衷，“為了做高端産品，樹立企業形象”是最多的回答。其中，永威·上和院項目是永威置業在其10週年紀念日當天拿下的鄭東龍湖副CBD的一宗地，以總價125200萬元，每畝單價1753.26萬元，樓面價15471.64元/平方米的價格競得。有業內人士笑言：對於眾多高端住宅項目以及背後的企業來説，2016年，真的是“蠻拼的”一年。
開發商的爭相搶灘，並沒有讓客戶“亂花漸欲迷人眼”。“高地價、高品質、優區位、低密度、好設計……一個個符號讓我們對高端住宅充滿憧憬，加上今年高端大盤集中入市，讓改善型需求的人群有了更多的對比和選擇。”一位近期正在選擇改善置業的市民告訴記者。
大盤扎推入市，在業主選擇空間增加的同時，無疑也給開發商帶來了更大的壓力。對此業內專家表示，高端大盤的競爭力，靠的絕不是一兩個賣點，而是對各種要素進行最適宜的設計、匹配與組合。絕佳地段、醇熟配套也只是天賦優勢，只有將項目軟實力打造同産品氣質相結合，營造更為契合的全方位産品，才能在競爭中脫穎而出。
特點：多片區發展分流需求
“龍湖副CBD板塊今年的競爭會更加激烈。”説到高端住宅市場預期，業內人士都會提及鄭東龍湖等熱點區域。
未來，龍湖副CBD區域藍城蘭園、正弘瓴築、永威·上和院、建業海馬九如府、亞新·茉莉公館等多個高端項目將會同場競技。有業內人士認為，建業海馬九如府作為區域內率先入市的項目，帶有搶佔先機的考慮。
“這個區域如果被炒得太熱，地價漲得特別猛，不利於它的健康發展。龍湖副CBD這個片區是鄭州市的明星區域，除了在售的亞新·茉莉公館項目外，未來亞新集團還會繼續在此拿地，但我們考慮更多的是，如何能不辜負這塊土地，做出來好的産品。”亞新集團東區公司總經理余清江在談到龍湖副CBD的高端住宅時如是説。
雖然龍湖副CBD區域受青睞，多家知名房企於此佈局，但鄭州高端住宅分佈呈多片區共同發展之勢。除卻龍湖副CBD，鄭州的高端住宅版圖，北有迎賓路一帶傳統高端住宅區，除了迎賓路3號，惠濟區的天倫莊園、天地灣、普羅旺世、思念果嶺國際居住區等多個項目也堪稱區域內高端住宅代表；南有正商·紅河谷、國瑞城、康橋·林溪灣、綠都溫莎城堡等比較早的高端住宅項目；東有新崛起的龍子湖板塊、象湖板塊、綠博園板塊、雁鳴湖板塊內的鄭地美景東望、名門紫園、萬科·榮成蘭喬聖菲等高端住宅代表；西有新田城、碧桂園等遠郊大盤。
“鄭州的高端住宅市場多片區發展，分流了同類需求，這既有益於城市均衡發展避免一個片區過熱，也可以使各區域房價協調發展，抑制房價非理性上漲。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱。
“現在鄭州已經多中心發展，高端住宅不能僅僅局限在某一區域，如果未來所有的改善都聚焦在北龍湖，會造成潮汐交通，希望更多的區域會得到發展。”萬科地産鄭州公司行銷總監黃榮慶説到。
河南省社科院原副院長、研究員劉道興表示，鄭州高端住宅發展不能劍走偏鋒，還是應該以協調為主。
銷售：熱度明顯供需兩旺
根據同致行鄭州分公司研究部監測的數據顯示，去年鄭州市區洋房類産品共成交33.13萬平方米，佔比3%；別墅類産品共成交13.95萬平方米，佔比2%。其中，洋房類産品價格為11555元/平方米，別墅類産品價格為18421元/平方米。業內專家預計，隨著龍湖副CBD區域內眾多高端住宅的集中入市，今年高端住宅價格或會創下新高。
據克爾瑞統計數據顯示，今年4月份，鄭州市商品住宅共計去化90.05萬平方米，從物業類型銷量來看，高層和別墅産品銷量均有所上漲，別墅去化2.01萬平方米，銷量佔比1%，價格19131元/平方米，較上個月上漲19%。洋房産品去化4.92萬平方米，佔比為3%。
值得一提的是，據統計局數據顯示，5月份建業天築銷售25套，均價23817元/平方米，建業海馬九如府銷售49套，均價38141元/平方米。
“不僅5月份建業海馬九如府銷量可觀，6月1日龍湖副CBD新地王一齣，較高的樓面價激發好多之前持幣觀望的客戶下定決心購買，客戶一是相信九如府的産品品質，二是看好未來區域內價格還會上漲。”建業海馬九如府的工作人員告訴記者。
“隨著鄭州眾多高端項目集中入市，一方面市場供應量增大，選擇空間增多。”易居行銷集團副總裁、河南區域董事長金琪昌説，“另一方面，新入市的高端項目將會通過控制總價和産品的差異化來更好地滿足市場需求，這兩方面都刺激有改善需求的客戶會及時出手，促使高端住宅銷量增加。”
前景：發展蓄力大有可為
一位業內人士指出，高端住宅是一個很好的載體，它能夠迅速地把分散在各處的、大批的高端人士、社會名流聚集在一起。因此，越來越多的人意識到：購買高端住宅，更多的是加入了高端的圈層。
嚴躍進提到，有些二三線城市在打造高端住宅的過程中，對所謂的“高端住宅”打了折扣。比如許多高端住宅價位上去了，但配套、服務還停留在普通住宅的層次上，或者略高於普通住宅，這種情況不可忽視，鄭州的高端住宅要想勝出，就必須擁有更獨特的軟體服務，突出産品價值點，要進行産品差異化。
“鄭州的‘地王’好拿，高端項目卻難做，風光無限的‘地王’，可能因為地段優勢成為市場的明星項目，也有可能因為土地的高成本、企業自身經營狀況，成為燙手的山芋。”説起做高端項目，一位業內人士如此建議，“所以做高端住宅，還是應該在自産品本身下工夫，將自身優勢擴大到最大化。”
“萬科在改善住宅方面有很多創新，在做産品設計時，研究人員會進行客戶家訪，了解其住房需求。”黃榮慶説，“甚至在深圳做産品研究時，會把房子樣板房搭出來，和客戶一起生活幾天，做産品功能測試。”
“在改善型住宅開發上，亞新最近有新動作。亞新集團在中牟租了一個大廠房做産品研發基地，把改善型的住宅先建出來，傢具放置好，新風系統也都做好，請客戶住進去體驗。另外，只要客戶要買房子，未來整個房子的建造過程，客戶都可以通過手機APP看到。”談到亞新未來的高端住宅發展，余清江信心十足。
“鄭州不是不需要好房子，而是缺少好房子。鄭州人口基數大、人口凈流入速度快，且又是單核城市、高鐵城市，因此鄭州房地産市場空間巨大，前景廣闊。”融創中國執行董事、執行總裁天津區域公司總經理遲迅在接受記者採訪時表示，“鄭州去年成交量數據可觀，我了解的情況是鄭州市場供需平衡，個別區域甚至供不應求，市場沒有泡沫。如果有合適的地塊，融創産品係中的高端産品‘壹號院係’進入鄭州只是時間問題。”
“隨著經濟條件的改善，溫飽層面的住房問題解決之後，接下來是更高層面的需求，就是改善型的住房需求。”河南財經政法大學教授、房地産經濟研究所所長李曉峰分析稱，“目前，鄭州房地産市場‘兩少、兩多’，一是商鋪、寫字樓物業多，住宅性物業少。二是中低端住宅多，中高端住宅少。所以，改善型住房需求將是主力，高端住宅應該是大有可為的。”
(責任編輯：羅伯特)
