□本報記者 彭揚

　　北京市住房和城鄉建設委員會和北京市通州區人民政府日前發佈了通州區史上最嚴樓市限購令。業內人士認為，政策從多個方面防範了炒房需求的出現。

　　抑制炒房需求

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，自去年北京通州區住宅雙重限購之後，區域內商住産品開始凸顯優勢，項目入市積極性提升因此拉動整體成交不斷攀升。而進入4月之後，隨著通州商住限購傳言的散佈，通州區域成交進入一個新高峰，4月通州區共實現成交6601套，市場成交佔比高達44%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此前在北京通州副中心建設背景下，部分投資投機客瞄準市場機遇，積極購房，進而轉手套利。現在來看，此類物業的投資價值在弱化，一定程度上和此前通州普通住宅購房政策收緊的思路是一致的。

　　另外，為了防範企業炒房，此次政策規定企業購置商辦項目，接盤者必須為機構，而不允許是個人。這便打消了此類企業購房轉讓給個人的想法，從各個關口防範了炒房需求的出現。

　　嚴躍進表示，仍需要警惕兩個風險：一是順義和大興後續類似商務型公寓的炒房熱或出現，使得這兩個區後續需要警惕此類炒房風險，相關數據監控工作應積極部署起來；二是可能引發通州周邊如燕郊等城市購房市場熱，此類城市後續也應繼續收緊相關政策。

　　高端産品供應料增加

　　從潛在供應情況來看，郭毅表示，2016年前5個月北京住宅用地僅出讓5宗，且今後出讓宅地將遵循“90/70”原則。潛在供應的稀缺以及土地成本的上漲，使得這類現有的城區住宅項目，尤其是主打中大戶型産品普宅項目價格仍將不斷攀升。

　　戴德梁行北中國區研究主管陸明表示，一季度密集推出的住房公積金賬戶存款利率上調、房地産交易環節契稅下降、放寬境外個人在京購買住房的限制條件等利好政策將刺激購房需求釋放，改善性需求的佔比也將進一步加大。2015年北京新增住宅用地樓面單價同比上漲15%，預計在土地市場的帶動下，未來高端産品供應量將繼續增加。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，一方面，在經歷了多年快速規模化發展之後，目前北京整體可供應住宅用地缺乏，宅地稀缺造成了北京土地價格持續攀高，這也使得新房項目呈現豪宅化趨勢；另一方面，2014年底“限高令”的解除，多年積壓的供需兩端的豪宅需求在2015年集中釋放，豪宅項目的熱銷，也刺激了高價地的成交，這將使得2016年至2017年，北京將迎來豪宅入市的高峰。

　　“未來住宅市場發展，對於一線城市而言，是剛需春天即將過去，高端市場的春天已然來臨，這是供需兩端合力的結果。”明源地産研究院副院長、房企轉型與創新研究專家劉策認為，從供應端來看，開發商拿地價格越來越高，甚至新增土地樓面價格已超過區域商品房均價，導致房企只能將大部分新增土地規劃建設成高端産品，以提升産品溢價，獲得正利潤；從需求端來看，隨著家庭結構的變化，一線城市改善型購房者將逐漸佔據市場主力，私營業主、網際網路、金融業等高管成為高端住宅主要購買人群。另外，一線城市房價逐年上漲，使得之前購房人群獲得了巨大資産增值，也在很大程度上提升了改善型産品的購買力。