李宇嘉：扶持住房機構租賃需警惕“創客空間”泡沫化重演

　　◎李宇嘉

　　日前，國務院發佈“租房新政”，新政最大的亮點，是鼓勵包括政府公租在內的機構租賃。為此，新政大篇幅地提出，通過金融、稅收、土地等政策優惠，培育和壯大機構租賃。此外，還可突破規劃和用途限制，將商業用房改造為租賃住房，水電氣的價格按民用標準執行。事實上，從管理層的角度來看，無論租賃權益保障缺失、租金水準高漲，還是居民“重售輕租”，都與機構租賃弱小相關。

　　租賃市場具有明顯的公共屬性，機構租賃則是穩定市場、降低租金和權益保障的“壓艙石”。國際上，政府公租和地産企業、金融機構、非盈利組織等私人機構租賃（接受租金管制或政府補貼）佔市場份額30%以上。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房佔24%，私人機構房源佔22%；2013年，美國3200萬套私人租賃住房中，機構租賃佔28.4%。

　　目前，我國機構租賃佔比太低。數據顯示，我國25.8%的城市居民租房住，89.5%的可出租房屋來自私人住宅。2010年，基於北京租客的網調顯示，租賃關係以個體房東散租和個體二房東轉租為主，二者佔比超過80%。只有約6%的租賃住房來自機構出租，主要的租賃機構是就業單位（4%）和房管部門（2%）。無人監管、處於野蠻生長的個體散租市場佔主導。

　　機構租賃弱小，根源是系統性的：一是房地産開發和銷售利潤率較高（毛利率和凈利率分別高達30%和10%），相比之下持有和租賃收益太低，甚至低於無風險利率；二是REITs（房地産投資信託基金）等産品缺失，租賃投資回收期太長，久期和流動性風險突出；三是租賃是“輕資産、重運營”的行業，人工、管理成本高；四是政府監管缺失、信用環境尚待凈化，租賃交易成本高，投入産出不匹配。

　　此次租房新政似乎要著重改變上述局面。對一般納稅人出租營改增試點前取得的不動産，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅；支援符合條件的住房租賃企業發行債券、不動産證券化産品，推進REITs試點；鼓勵地方政府盤活城區存量土地，採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。“商改租”在規劃上的突破，可謂是最大利好。

　　未來，租賃需求邊際增長更快。大學畢業生、藍領工人等新市民成為樓市需求主體，講究生活品質的“90後”，不希望成為房奴；城市化已進入“下半場”，即從城市化到“大城市化”。面對居高不下的房價，租賃是新市民們的第一選擇，甚至是長期選擇。因此，有預測稱，目前1.5萬億元的租賃市場未來或翻倍；從供應看，樓市進入存量時代，25%的房屋閒置，託管需求很大。同時，産業轉型，大量廠房要改造，也亟待向需求更大的租賃市場轉型。

　　目前，存量物業盤活、“商改租”等領域，由於土地成本很低，此前機構進入租賃市場所顧慮的投資回收期太長、流動性風險均明顯緩減，從而被視為發展機構租賃的“風口”，較為突出的是近年來貼上“網際網路+”標簽的長租公寓市場。近年來，相繼有蘑菇公寓、青客、YOU+公寓等長租公寓品牌誕生，並獲得資本市場多輪融資的青睞，長租公寓也成為龍頭萬科轉型的四大領域之一。

　　不過，筆者認為，即便普遍“合法逃稅”，散租市場投資收益率也僅為2%~ 3%，難以進入機構投資者的選項。因此，考慮到租賃服務佔用較多的人力資源，REITs在推廣難度大的情況下財務投資的成本也很高，即便有稅收優惠、規模化優勢，也無法提供足以吸引機構進入的最低收益率。目前，絕大多數長租公寓運營商主要依賴租金收益，標準化的配套生活服務，以及個性化人居體驗、智慧硬體接入、群體租賃定制（如軟體園公寓）等增值服務還無法匹敵租金收益。

　　另外，物業盤活、“商改租”儘管降低了土地成本，但改造成本不可忽視。一方面，“商改租”涉及廚衛、空調、暖氣等，有機構預測，每平米的改造裝修成本在2000元以上，一套50平米的空間改造需要成本10萬以上，僅改造成本就需要2年以上才能收回。另一方面，“商改租”還包括社區、教育、醫療等生活服務配套，涉及到區域規劃的調整，綜合成本會非常大。

　　因此，要警惕打著長租公寓的幌子，衝著政府補貼、風投青睞，無視租賃市場培育和探索增值服務的圈錢行為、投機行為。近年來，國家鼓勵創客空間發展，但投機資金借助“雙創”熱潮一哄而上，包裝騙取政府補貼、風投資金的不在少數。本質上，多數創客空間是靠租金收益的“二房東”，在集聚創業人才、扶持初創項目、融資支援和成果推廣方面的增值服務嚴重缺失。

　　即便部分長租公寓能盈利，也多為高端租賃經營，這與國家扶持機構租賃大相徑庭。筆者認為，針對新市民為主的租賃供給，具有很強的住房保障特性，依靠市場是不現實的。

　　首先，政府公租房和貨幣補貼要佔據一定比重，發揮帶頭作用，這才是穩定租賃關係、降低租金價格、凈化租賃市場環境的基石。德國機構租賃的主體是政府公租、非盈利組織，然後才是接受政府補貼的市場化機構租賃。

　　目前，相比房屋開發和銷售，我國住房租賃在拉動經濟和稅收上的貢獻很低，地方熱情不高，這是政府公租難以壯大、佔據重要地位的體制性原因。

　　（作者係深圳市房地産研究中心研究員）