國務院多策促住房租賃市場 長租公寓迎增長良機

　　◎每經記者 吳若凡

　　上周，國務院和住建部連續提出了一系列鼓勵房屋租賃的意見，提出了包括允許部分房屋按間出租、商業地産可分隔出租、商用房的出租可享受和住宅一樣的水電煤以及對出租房屋給予稅收優惠等一系列條件。

　　對此，魔方生活服務集團市場部高級經理任宇表示，此次新政，使得不少空置的房間進一步盤活。原先，商用房、舊廠房空置率較高。該政策對産業鏈有幫助，原先，部分傳統商辦物業運作低效，不少城市普遍存在商辦物業過剩的情況。而今，空置的商業空間可以被充分利用，將原先市中心的商業用地加以改造，使其具備住宿功能。有利於存量房的盤活，為市場提高供給，並一定程度上降低單間房子的租賃價格，允許商用房從灰色地帶進入陽光地帶，這是順應市場趨勢的表現。

　　對長租公寓來説，這個政策可以讓他們大規模增加可以租賃空置的商場，再將其分隔後出租，換取高額租金。對開發商來説，政策允許分割租賃，將解決他們最頭疼的商業地産高空置問題，讓一部分商業地産得以重新盤活，進而産生更高的租金回報，提升物業價值。

　　一個1.7億用戶的市場

　　由於傳統租房方式存在諸多痛點，而年輕租房群體的對租房體驗的要求也更為個性化，在人口凈流入而房價持續高企的一二線城市，長租公寓快速崛起。

　　根據國家衛計委發佈的《中國流動人口發展報告》顯示，中國流動人口規模2013年已達2.36億人，72%的流動人口通過租房居住，北上深等6省市的流動人口占全國流動人口的85.9%，特大城市人口聚集態勢明顯。

　　高校畢業生新增就業人口帶來新的租房需求。中國社科院《社會藍皮書》指出，2015年我國高校畢業生總數繼續增加，達到740萬人，應屆畢業生的增長為大城市提供了強大的租房需求，且畢業後到自有住房的過渡期一般在3~5年，未來應屆畢業生租賃市場需求巨大。

　　正是在此背景下，長租公寓不僅擁有內生發展的動力，亦有外力助推，近兩年獲得了快速發展。

　　一米好地CEO馮印陶向記者表示，社會發展導致生活方式發生深刻改變，也使得人們對於出租屋條件有了更高要求。此外，網際網路的快速發展也改變了人們的生活方式，購物社交和娛樂行為的改變，使得人們喜歡住在離工作地點近、體驗式商業多的區域。

　　規模集中度決定盈利能力高低

　　長租公寓的盈利能力一直以來備受外界質疑，這個行業始終無法擺脫髮展規模的局限，市場份額難以集中，盈利能力弱，發展緩慢都是這個行業的短板。

　　馮印陶告訴記者，長租市場像橄欖球，一端是規模化，這一頭的企業在做的是規模化、標準化，這些企業往往擁有雄厚的資金實力，而另一頭則是個體經營，規模不大，但單體經營利潤非常高。反倒是中間部分，這部分企業規模不大，盈利能力不強。

　　一般而言，長租企業會與業主簽訂5~10年的租約，按照租金上漲水準，每隔幾年就有一定的租金上浮。而租給租客，一般最長是1年一簽，一年後漲租可能性較大，也正是如此設計，長租公寓運營商可較為準確測算未來收益水準。

　　魔方公寓品牌總監邵俊表示，長租公寓的運營能力和盈利能力首先體現在物業的選擇上，必須要有長遠性。魔方公寓有自己的財務模型，基於這個模型，在選定物業時會非常理性面對價格，並借助財務模型去測算出之後的定價和運營成本，不會不計成本地拿高價物業。

　　此外，當規模達到一定數量時，可以採用集團採購的方法，即用量來獲取綜合成本的控制，同時和一些大型的供應商合作，在保證品質的基礎上拿到一個合理價格。

　　“改造、硬裝、軟裝、家電”是最重的投入，這被統稱為公寓的改造成本，也是公寓裏最主要的成本支出，屬於硬性投入。

　　另一方面，成本控制和運營能力，首先是人員成本控制，而魔方已經運用系統優勢來進行相關服務。此外，團隊配備經驗也非常重要，都是些資深的運營人才。

　　邵俊介紹，每個魔方公寓（150間左右）管理人員最多不超過5人，每人平均管理公寓至少30間。同時運用網際網路技術實現公寓管理的自動化。當然，這主要是由於集中式長租公寓房源集中，人員配比不高，而且服務的半徑小，管理難度也相對較低。

　　但是，如果公寓的房間少，而且不集中在一棟房時，每人平均管理的房間數就會很少，單位管理成本就非常高，盈利能力自然也就變得很差。

　　很難産生“獨角獸”

　　這個問題已經越發明顯，馮印陶認為，中小規模的長租公寓企業無法達到集中採購、集中管理，在獲取物業的競爭中沒有太大優勢，只有大型企業在獲得足夠多的資金支援之後，才能將成本高的問題解決，真正做到快速、標準、品質，盈利。

　　馮印陶告訴記者，這是一個無法一家獨大的市場，可以看作是“超長尾市場”。未來，長租市場早晚會被平臺提供商替代，在這細分行業上提供精細的服務。“每個環節並不需要企業自己做到最極致，取而代之的是上下游有更專業提供商進行服務。更多服務商出現，比如一些房屋出租管理的平臺，和專門提供維修的公司。”

　　由於長租公寓整體來説沒有成熟，運營比較稚嫩，究竟哪種模式適用於長租市場，哪種品牌能活到最後，目前還難以定論。目前來看，大部分市場還是掌握在小微企業手中，可能就是兩三百間，房租市場沒有集中度，地域性、局限性非常強，租客需要離自己公司近、生活方便，未來長租公寓市場會有大品牌出現，但不會像網際網路企業那樣出現“獨角獸”。

　　當然，就目前情況來看，中低端白領市場空間巨大但競爭最為激烈，價格及區位也是租房者最為敏感的因素。中高端的金領市場競爭不多，區位及服務是目標客戶選擇的關鍵因素。目前由於中高端市場空間並不大，且被外資深耕多年，現有長租公寓運營商及潛在進入者將重點佈局中低端市場。

　　長租公寓，這個在網際網路風口迅速膨脹的新業態，正在以驚人的擴張速度勾勒出一幅藍圖盛景。