深度

　　每天為你講述一個財經故事

　　長租公寓，資本新寵，發展路徑未卜，雨後春筍生長。

　　過萬億的租房市場規模，讓投資者覬覦、讓房地産仲介垂青、讓房地産商和酒店集團蠢蠢欲動。雖然盈利模式還在探索，但長租公寓——這個在網際網路風口上成長起來的巨嬰，正在用速度和擴張來回應外界的質疑。近日魔方公寓門店數破百，其CEO柳佳表示，“近幾年長租公寓還會不斷涌現，3至5年內不會有競爭，並購、合併暫時不太可能。”

　　共用空間是賣點

　　租戶傾向於年輕白領、創業者

　　婷婷是一位朝九晚五的白領工作者，也是一名未婚文藝女青年。2015年5月，她成為了一家長租公寓的租戶。房間面積不大，除去床和衣櫃，只夠擺放一個兩人座的沙發和一個折疊式的書桌。不過，室內佈置得很小清新，傢具的材質、屋內物品的色彩搭配頗有講究，墻上還挂了一張油畫。“喜歡房間的裝飾風格，就定下來了，不過租金也會比租一般的民宅略高。樓下有公共活動區，但我很宅，大部分的時間是窩在自己的房間，很少下去和大家交流。只有朋友來找我時，有時會選擇到下面坐會兒、聊聊天。”婷婷表示。

　　長租公寓，就是帶有裝修和品牌管理的公寓，通常由資本方租下物業，裝修配備之後以公寓品牌對外出租。簡單來説，長租公寓扮演的就是“二房東”的角色。長租公寓又分為“集中式”和“分佈式”兩種形態，集中式公寓是資本方拿下整棟樓，對房間進行統一裝修配備、統一服務；分佈式公寓就是分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修配備後，以公寓品牌對外出租。婷婷口中的公共活動區，幾乎是目前集中式長租公寓的標配，也是長租公寓的主打賣點。

　　北京晨報記者日前參觀了魔方公寓紫竹院店，該公寓由一家快捷酒店改裝而來。該門店除了對房間內的硬體設施做了設計和改造升級，最大的亮點便是在負一樓設置了公共活動區，劃分為飲料吧、健身房等小區域，還擺放有檯球桌。“這些設施租戶都可以免費使用。”魔方公寓的工作人員介紹。上海的“窩趣輕社區”公共活動區域面積更大，還設有小型會議室等。多位長租公寓負責人坦言，“在租戶的選擇上設置有門檻，傾向於年輕白領、創業者等。公共活動區就像一個‘共用空間’，除了社交功能，還希望能成為‘創客空間’。”記者了解到，有的長租公寓還設置了申請、面試等環節，故意擺出“驕傲”的姿態。

　　各路資本殺入

　　上萬億的租房市場被視為藍海

　　上萬億的租房市場被視為“藍海”，吸引了各路資本青睞。2013年，華平投了魔方公寓6000萬美元。2014年，小米科技創始人雷軍向you＋國際青年社區投資1個億，讓長租公寓名聲大噪。當年，蘑菇公寓、優客逸家等長租公寓均獲得資本注入，2014年因此被業界稱為“長租公寓元年”。2015年，青客公寓獲得賽富亞洲領頭、紐信創投等跟投的1.8億元的B輪融資；華平繼續追加投資至2億美元，魔方公寓因此成為了行業內獲得投資最多長租公寓企業，截至目前，其全國門店已發展至100家，門店數量也是行業第一。

　　雖然聲名鵲起的you＋國際青年社區曾遭到質疑，有文章稱實際租住條件與宣傳不符、並對其提供的服務提出投訴，但是長租公寓市場依舊如雨後春筍般蓬勃發展。有數據顯示，截至2015年，國內房屋租賃的交易額總規模達到8000億元左右。北京市租房居住比例達52.2%，其中僅有26.31%被調查者稱未遇到租房權益受損的情況。龐大的市場規模和租房的痛點，讓資本嗅到了商機。除了專做長租公寓的公司之外，房地産仲介、房地産開發商、酒店集團等各路“諸侯”紛紛“殺入”。

　　鏈家早在2012年便推出整棟服務式青年公寓品牌——自如寓，我愛我家2015年開發了出租領域的新業務——相寓。手中握有房源優勢的房地産開發商也躍躍欲試，萬科推出公寓産品“萬科驛”，陽光城、招商等多家房企也瞄上了這一市場。有標準化服務運營管理經驗的酒店集團也沒閒著，近期，以“7天連鎖酒店”起家的鉑濤集團打造的長租公寓品牌——窩趣輕社區亮相，如家、華住（漢庭）等快捷酒店集團也盯上長租公寓這塊蛋糕。

　　盈利模式尚在探索

　　服務與預期的差距尚需解決

　　在飛速擴張的同時，長租公寓的問題開始漸顯。多位長租公寓租戶向北京晨報記者反饋，“性價比不高，房租比普通民宅高大約20%左右，但條件、享受到的服務與預期有很大差距。”

　　雖有大批資本的介入，但是多位長租公寓負責人透露，多數企業是依靠風投等資本支撐在運營，尚未實現盈利。“長租公寓雖然熱鬧，但前期投入巨大，短期收益與回報不成正比。各路資本的不斷殺入也未必見得一定是好事，資本有回報的要求，這會迫使公寓品牌去迅速擴張，因此可能會暴露出更多的問題。”一位業內人士表示。窩趣輕社區CEO劉輝此前在接受北京晨報記者採訪時也坦言，長租公寓目前還處於初級發展階段，盈利模式還在探索之中。

　　“風口上的豬，風停了就要摔死”，資本的耐心是有限的，能否在預期時間內建立盈利模式、實現扭虧轉盈或成為目前長租公寓企業面臨的生死劫。經過前期的野蠻生長，有的長租公寓品牌已經開始改進策略，如魔方公寓去年宣佈開放加盟，窩趣輕社區從成立之初就確定了加盟戰略。柳佳介紹，目前魔方公寓的每個單店已經實現盈利。

　　除了面臨盈利的考驗，劉輝表示，房源和政策支援也是制約長租公寓快速的發展的瓶頸，“集中式公寓需要整棟拿房，租戶以年輕白領、創業者為主，還需要考慮地段、公共交通等問題，最好能距離地鐵站較近。優質地段房源稀缺，且租金較貴，這對未來的運營也是巨大考驗。”

　　對於長租公寓未來的盈利點，多位業內人士寄希望於“增值服務”。“基於線下社區，可以通過線上平臺提供社交O2O服務等，在租戶養成購買生活服務的習慣後，還可以進一步推薦培訓、理財等與工作、生活、學習相關的服務。”業內人士表示。多位長租公寓負責人在接受記者採訪時透露，後期的金融服務是其較為看重的盈利點。

　　北京晨報記者 楊奕