長租公寓犯了哪些錯？ 這個市場沒有看起來那麼好

　　“嘿，你住過城中村嗎”，這幾乎成為深圳長租公寓（俗稱“二房東”）創業者之間相互認同和鼓勵的標簽。

　　從兩年前小米雷軍1億元投資YOU+公寓之後，長租公寓迅速成為深圳創業市場的“風口”，剛剛過去的2015年，堪稱深圳長租公寓“元年”。微家公寓、小螺趣租、Warm+公寓、鏈家自如、YOU+公寓、魔方公寓、網際網路租房平臺“合屋”等諸多品牌相繼成立或進駐深圳。

　　但這個市場真的是大風起兮嗎？在經過一年多的試錯之後，遊戲參與者們心裏顯然打上了一個大大問號。微家公寓、小螺趣租、Warm+公寓，這三家在深圳長租公寓市場規模靠前、且受到資本市場關注的品牌相繼出現戰略方向轉變。

　　首先被驗證的是分散式合租公寓被難以走下去，此前主打分散式合租公寓的微家公寓表示，未來將嘗試集中式公寓，而此前持有一部分分散式公寓的Warm+公寓亦透露，此後不再考慮新增分散式公寓。

　　其次被改變的是規模迷信，小螺趣租在A輪融資之後迅速擴張規模，但受制于公司運營能力，拼命做大的公寓數量成為小螺趣租的包袱，隨後其開始向租房平臺轉變，甚至一度傳出將轉讓持有公寓以及股東撤資的消息。

　　進入A輪融資的Warm+公寓同樣放棄了追求規模。Warm+公寓提供的一份資料顯示，其計劃在2016年將達到8000間公寓的運營規模，但這一目標在新的一年裏被砍掉3000間左右。Warm+公寓創始人劉智告訴界面新聞，規模擴張最終要與團隊運營能力、公司財務指標以及獲得的資本相匹配，否則目標落實不了就是口號。

　　在各品牌紛紛開始調整戰略方向時，深圳房價一路暴漲，年輕人的居住尊嚴再次被升級到了公共話題的高度，長租公寓市場再次涌入了不少新的“踢館者”，他們進駐城中村、租下舊廠房，攜帶上億資金殺入市場。

　　深圳萬科在年初迅速拿下兩棟存量物業，開出兩家“萬科驛”，並宣稱預計年內將達到十家門店的規模；市屬國有企業深業集團也宣佈將創立長租公寓品牌，年內將推出3000間公寓；鏈家自如寓則從年前2000間公寓擴張到5000間規模。

　　與此同時，同寓、貓寧公寓、窩巢夢公寓、V客青年公寓等數十家長租公寓品牌陸續進入市場，甚至有公寓創業者一次性拿下多棟物業同時施工，大體量公寓房源有望同時推向市場。

　　值得注意的是，大品牌的企業，如鏈家、萬科、深業進入長租公寓領域有著各自的考慮。鏈家的佈局與其延續房地産市場交易鏈條有關；而萬科買下存量物業做長租公寓，未來則考慮進行“城市更新”的地産開發；深業集團等國企發展長租公寓，更多考慮的是高效利用存量物業以及保障民生的政治任務。

　　但不論怎樣切入，“50元/平方米租來存量物業，100元/平方米租出去”，這看起來很美好的生意背後，仍然面臨著模式、政策條件、運營內容等多方面的挑戰。

　　劉智告訴界面新聞，目前這個行業的毛利潤在40%-50%左右，在扣除成本之後凈利潤率大概只有12%。對於初次進入行業的創業者而言，需要格外注意自身資金實力以及公司運營能力的提升，一旦公寓空置率高企，長租公寓的利潤將大打折扣，甚至拖累團隊發展。

　　從劉智的個人經驗來看，一個指標可以衡量長租公寓公司的運營能力——“百間房週期”，即100間公寓一起推向市場，在幾天之內可以達到滿租。該指標反映的是公寓項目地段、配套、客群定位、定價、産品設計等等運營參數，在Warm+公寓最新開業的一個項目中，這一個指標已被壓縮到十天，而在“萬科驛”科技園店開業之後，這一指標為三天。

　　現階段來看，就算擁有低成本資金以及行業整合運營能力的萬科，其長租公寓業務發展也仍處於初級階段，除了廣州萬科在長租公寓起跑較早之外，萬科在其他地區的公寓規模，相對於地産開發規模可謂微乎其微。

　　萬科高級副總裁譚華傑認為，如果將新房改造成長租公寓，需要政府在土地價格和稅收方面給予特殊優惠，地産開發企業才有動力進行規模化發展；而如果以存量資産發展長租公寓，則需要在國家層面建立一個高度規範化、排除風險的行業政策，才能吸引到險資、債權、甚至REITs機構等低利率的資本介入，然後在租金水準較低的情況下持有更多資産，靠規模效應賺錢。

　　目前對長租公寓市場感興趣的多為風險投資，而風險投資的錢是最貴的一種，創業者拿了錢後，容易陷入迎合資本、一味追求規模、最終難以自控的境地。

　　劉智將長租公寓創業分為從A輪融資到D輪後上市的四個階段，公寓創業者需要找到一種階段性、能夠與自身運營指標相匹配的投資者，然後拿每一階段的資金去解決一個階段應該解決的問題，“一口吃不了一個胖子”。

　　這個行業的未來長什麼樣？YOU+公寓創始人劉昕認為，長租公寓的發展趨勢就只有兩個，要麼做成品牌性的大而全，那就一定是給資本打工了，變成融資上市的主體；要麼做成小而美，自己只做一棟兩棟公寓，實現自己的事業或理想，也照樣玩得很high。

　　數天之前，在網際網路租房平臺“合屋”聯合下，數十家長租公寓品牌宣佈正式啟動一項“青年樂巢計劃”的公益活動，同時這也是深圳長租公寓行業第一次大規模的行業交流盛會。雖然與會的創業者們都面臨各自的問題，但對於這個行業的前景卻是相同地十分看好。

　　畢竟，年輕人的租房需求還遠遠沒有被滿足，居住在城中村的糟糕經歷幾乎是每一個深圳追夢人的必修課。“這個生意更多的是一份事業，能夠讓這個世界變得比以前稍微好一點。”譚華傑説。羅強界面記者