商住要限購？銷售猛忽悠

2016年06月14日00:52 北京晨報

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　　上周門頭溝區商住産品暫停網簽，“北京商住將全面限購”的傳言四起。端午節期間，在銷售員的“猛忽悠”下，北京新建商品房住宅簽約量創造了歷年端午小長假的新高，其中商住類産品所佔比重達九成。不過，業內專家分析認為，商住限購的傳言不太靠譜，如果限購，房價跌幅起碼達到30%。

　　銷售借著傳聞“猛忽悠”

　　“北京商住馬上就要限購，您要買房得抓緊時間。”端午節放假前一天，亦莊某商住樓盤的銷售人員給市民劉女士打來電話，以門頭溝商住産品暫停網簽為由，稱北京商住項目即將全面限購。“現在不買就買不上了，聽説我們的項目過幾天還要漲價。”

　　由於此前諮詢過幾個樓盤，劉女士在端午節期間不斷接到銷售人員的推銷電話。“一天好幾個，電話都快被打爆了。基本上每個銷售都在説限購的事情，倒有些動搖了，萬一是真的呢？”劉女士稱，她來北京工作兩年多，暫時還沒有購買住宅的資格，商住産品不限購，近期一直在關注，“還真是有點兒擔心，如果商住也限購，那我還得等兩年多。”

　　限購的傳聞越傳越多，未買房的人糾結該不該出手，買過房的人則擔心房價會不會因此下跌。市民許女士5月初買了一套商住公寓，在得知限購傳言後有些不安，“限購之後肯定會影響成交，進而會影響到房價，以後要賣也不好出手了。”

　　今年商住成交量首超住宅

　　雖然限購傳聞尚未被證實，但市場已經有所反映。亞豪君岳會統計數據顯示，端午小長假期間，北京商品房住宅（不含保障房與自住房）成交2503套，成交面積35.65萬平方米，相比“五一”小長假分別增加210%、301%。這一成交量還創出了歷年端午小長假的銷售新高，三天賣出的房子相當於5月成交的三成。值得注意的是，商住類産品成交2286套，佔全部成交比重高達91%。

　　從成交排行來看，端午小長假期間成交套數排名前十的項目均為商住産品，其中排首位的項目尚峰壹號三天實現簽約941套，林肯公園簽約636套。“尚峰壹號截至日前簽約達到了57.25億，但其中接近54億是最近幾天簽約。從2015年8月開盤簽約開始，之前9個月賣的銷售額還不如最近幾天的。”中原地産首席分析師張大偉表示。

　　中原地産研究部統計數據顯示，截至6月11日，今年北京新房中，住宅簽約20742套，商住公寓類物業簽約達到26336套，在合計簽約的4.7萬套中，商住公寓佔比高達55.9%，商住産品簽約量首次超過了住宅。這一比例也是歷史最高點，2015年該比例為28.5%，而此前每年比例基本保持在30%以內。

　　“可能有開發商自行簽約”

　　商住項目簽約量迅速暴增，全都是真實交易嗎？有業內人士向北京晨報記者透露，限購傳聞在一定程度上會刺激購房者加緊進入，但如此大批量的簽約，也可能存在一種可能性，“直白地説，就是開發商簽下自己賣的房。”

　　根據通州上個月出臺的商住項目限購政策，商業、辦公項目銷售對象限定為企事業單位和社會組織，不再對居民銷售，但政策出臺前，由居民家庭或個人購買的通州區商務型公寓和商業、辦公項目，再次出售時可按此前的相關規定執行。“如果一旦限購只能由企事業單位和社會組織購買，那麼項目出售的難度可想而知。倘若開發商現在自行簽約給個人，限購後仍然可以賣給具有購房資格的個人，銷售難度會大大減小。雖然增加了交易契稅的成本，但可以避免未來可能出現的政策風險。”該業內人士進一步表示，“這只是一種猜測和可能性，並不是説端午節的商住項目的簽約都是如此。”

　　■專家觀點

　　如果限購，成交價格起碼下跌30%以上

　　北京商住全面限購的可能性有多大？中原地産研究部統計數據顯示，根據最近5年北京土地市場的供應情況，商住公寓類土地剩餘1450萬平方米。如果以平均單套面積在68平方米計算，商住公寓類産品潛在供應為21萬套左右。按照2015年之前平均每年2萬套的成交量計算，潛在供應期將長達10年，“雖然當下公寓類庫存在3萬套左右，但潛在供應非常驚人，如果這個時候市場限購，成交量將下跌80%至90%，成交價格起碼下滑30%以上。從公寓類物業目前的市場成交數據看，不應該限購。”張大偉分析道。

　　本版撰文北京晨報記者楊奕

(責任編輯：羅伯特)