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葉檀:拍得寶山新“地王”的信達，代表金融巨無霸的新玩法

2016年06月07日07:09 中國經濟網

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　　◎葉檀

　　信達集團近日走上了風口浪尖。當人們在抱怨高房價的時候，信達上週三以總價58億元拍得上海寶山一宗地塊，新“地王”的樓面價已經達到4.8萬元，業內估算該項目未來保本售價將超過7萬元/平方米，是當前該區域銷售均價的兩倍。

　　據網易房産不完全統計，從2015年下半年至今，信達已在全國各地創造了6宗“地王”：2015年7月，合肥濱湖“地王”；11月，上海新江灣城“地王”；12月，深圳坪山“地王”；2016年1月，杭州南星“地王”；5月，杭州濱江“地王”；6月，上海寶山“地王”。

　　信達準備參加一場馬拉松比賽。從目前信達拿地的情況來看，這家機構顯然相信這樣一個“硬道理”：在中國的城鎮化過程中，城市群中核心城市與衛星城的地價將成為最重要的保值標的，誰拿到這些城市的大批土地誰就贏了。

　　根據《證券時報》的報道，按照規劃，在區域佈局中，信達擬重點關注經濟強市與人口導入城市，逐步形成“3+2+X”佈局，“3”指長三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指長江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群內的二線和區域中心城市。這樣一來，信達幾乎把目標指向了所有的區域核心城市。

　　看來央企也深信，中國融資基本抵押品是未來城鎮化過程中升值的土地。這場賽跑，或許可以看成信達利用大型金融央企的身份，以低成本資金與資産配置荒進行的賽跑。

　　社會上錢多，不知道該投向何處，投向核心城市的土地是一場贏面略大些的賭博。

　　信達旗下的企業都在利用低成本的機會大規模融資。比如信達地産、信達投資，都趁低息發公司債券。在8年期利率僅3.7%這樣的市場環境中，精明的企業當然會趁機發債，連蘋果公司也在這麼幹，這倒是無可厚非。像蘋果手上握著2000億美元以上的現金，還大發特發低息債，發了債把可能有成長前景的中小公司都買下來，為未來建設安全屏障，然後進行股票回購推高當期股價，獲得當下的收益。

　　信達還有另外一種融資方式，即安排夾層基金。2015年以來，信達地産通過公告披露參與的“信達係”夾層基金就有7個，其中4個的資金投向信達地産自身開發的項目。

　　據網易財經報道，上海新江灣“地王”項目80%的權益掌握在上海坤瓴投資手中，坤瓴投資背後的股東是信達地産、泰禾集團、寧波匯融沁齊股權投資合夥企業（有限合夥）三家，分別持股8.75%、11.25%、80%。泰禾是信達地産合作方，寧波匯融沁齊由信達地産和泰禾共同出資設立，扮演的是夾層基金的角色。利用泰禾在高端住宅的品牌口碑，打造高端鏈條。

　　建立夾層基金可以直接獲得資金溢價和通道費。例如世紀金源、上海大名城唐鎮、深圳中林科技産業園南區等項目，在這類夾層基金裏，信達地産除了作為財務投資者，還派出深圳信達置業、新疆信達銀通等區域公司參與項目監管，每年收取200萬~300萬元監管費的同時，還可為“信達係”的投資項目進行專業把關。

　　信達利用自己龐大的金融體量，能夠獲得大量便宜錢，而後注入到旗下公司與夥伴公司，一部分直接獲取轉手的通道收益與租金收益。快速地用錢生錢，這代表了中國金融巨無霸的新玩法——拿到便宜錢，在國內外大舉收購項目，一部分獲得通道費，一部分建立未來資産核心儲備庫，把“地主家的余糧”儘量收到自己碗裏。

(責任編輯：羅伯特)